松江新城土地开发成本及出让价格测算方案doc30)-成本管理(编辑修改稿)

松江新城土地开发成本及出让价格测算方案doc30)-成本管理(编辑修改稿)内容摘要：

成机制（暂不论地租与房租的数量关系）。 l、房租反映了市场供求关系 从短期来看，可供出租的房地产的数量一定，供给天弹性，房租的大小完全由房地产需求所决定。 需求增加，房租上升；需求减少，房租下降。 从长期来讲，房地产的供给是有弹性的；房租的大小由房地产供需所决定，若需求增加幅度大于供给增加幅度，房租上升；若需求增加幅度小于供给 增加幅度，房租下降。 房租完全是市场竞争的产物 一级市场上土地拍卖和招标出让，虽具有竞争性；但竞争只存在于承受方之间。 与此不同，二级市场上房地产租赁，既有出租方之间的竞争，又有承租方之间的竞争。 在经济高速增长时期，房地产市场往往是现出供不应求的局面，供给方处于有利地位，竞争主要是承租方之间的竞争，表现为“谁出价高就租给谁”。 据我们调查，广西防城港市港口区 1992 年就是这一情况，致使一级地段商业铺面的年租金每平方米高达 3000－ 4000 元。 在经济出现衰退时，房地产市场萧条，已建成的房地产大量空置待 租，需求方则处于有利地位，竞争主此资料来自 , 大量管理资料 第 13 页 共 30 页 要是出租方之间的竞争，表现为“谁要价低就租谁的”。 由于房租的主要部分是地租，而地租又来支付，所以出租方降低房租的余地很大。 1994 年，广西防城港市港日区就出现了这种情况，到 1995 年更加明显。 1995 年商业铺面的“关门率”高达 40％，宾馆饭店的“空房率”高达 60％，一级地段商业铺面的年租金每平方米只有 1000－ 15 元，与 1992 年相比，每平方米下降了 2020－ 2500 元。 房租的形成不受政府影响 据我们对广西和湖北部分县市的调查，政府对房屋租赁缺乏有效的管理，工商 、税务部门的管理只是出于征税。 收费的目的。 房屋租赁双方为了减少税费支出，往往隐瞒租金。 为了减少征税收费成本，工商、税务部门则普遍采取定税定费制。 因此，受政府影响的只是名义租金，实际租金的形成根本不受政府的影响。 此资料来自 , 大量管理资料 第 14 页 共 30 页 介绍 《中华人民共和国城市房地产管理法》规定， 国家实行房地产价格评估制度 ， 国家实行房地产价格评估人员资格认定制度。 根据国家的法律、法规，房地产估价可分为两种类型： ① 政策性估价； ② 市场性估价。 不论是政策性估价还是市场性估价，均应委托有房地产估价 资质证书的专业估价机构进行估价。 专业估价机构接受委托后，将按照《房地产估价规范》，进行 独立、客观、公正 地估价。 估价管理是指房地产估价行业行政主管部门依照法律法规和有关规范性文件，对房地产估价活动进行的管理。 1995 年八届人大常委会通过了《中华人民共和国房地产法》，明确规定 国家实行房地产价格评估制度 和 国家实行房地产评估人员资格认定制度 ，为房地产估价管理提供了重要法律依据。 本市房地产估价行政主管部门是上海市房屋土地资源管理局。 房地产估价管理制度主要包括房地产估价机构及其从事估价人员的资质、资格的管 理和技术规范规程管理二个方面。 （ 1）房地产估价机构资质管理 国家对房地产估价机构实行资质审批和年检制度。 目前， 上海市房地产估价机构实行 A、 B、 C 三级等级制度。 主要管理规定有： 此资料来自 , 大量管理资料 第 15 页 共 30 页 《土地估价机构管理暂行规定》（ [1993]国土 [籍 ]字第 29号） 《关于严格按土地评估机构资质等级加强评估业务管理的通知》（国土资发 [1999]113 号） 《关于房地产价格评估机构资质等级管理的若干规定》（建房 [1997]12号） 《关于房地产价格评估机构备案和管理的通知》（沪房地交 [1995]317号） 《关于 B 级房地产价格评估机构从业范围的补充通知》（沪房地交 [1996]648 号） 《关于房地产价格必须评估的范围及政府指定评估的规定的通知》（沪房地交 [1996]1017 号） （ 2）房地产估价专业人员资格管理 国家主要通过实行执业资格管理制度对房地产估价人员进行管理。 目前从事房地产估价专业人员的执业资格有注册房地产估价师、土地估价师和房地产估价员。 有关管理规定主要有： 《房地产估价师执业资格制度暂行规定》（建房 [1995]147号） 《房地产估价师执业资格考试实施办法》（建房 [1995]247号） 此资料来自 , 大量管理资料 第 16 页 共 30 页 《土地估价师资格考试暂行规定》（ [1993]国土 [籍 ]字第28 号） 房地产估价技术规范、规程是进行房地产价格评估的技术标准和准则，凡是在中华人民共和国境内从事房地产估价都必须遵循这些标准和准则。 房地产估价的技术规范、规程主要有： （ 1）《房地产估价规范》（简称 规范 ） 规范 由国家质量技术监督局和国家建设部联合发布，是中华人民共和国国家标准。 规范 规定了房地产估价的原则、程序、结果和估价报告以及房地产估价人员 、机构的职业道德的标准。 规范 制定的目的是： 规范房地产估价行为； 统一房地产估价的程序和方法； 促使房地产估价结果客观、公正、合理。 （ 2）《城镇土地估价规程（试行）》（简称 规程 ） 规程 由原国家土地管理局（现国家国土资源部）批准，是中华人民共和国行业标准。 规程 规定了土地估价的目的、运用范围、技术途径、估价成果等内容。 规程 着重于基准地价、宗地地价评估的各种方法、公式、参数。 原理介绍 房地产估价，全称为房地产价格评估。 台湾称其为 不动产估价 ；香港称 其为 物业估价 ，都是一个意思 ； 房地产估价，是指专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用此资料来自 , 大量管理资料 第 17 页 共 30 页 适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的一种活动。 估价目的 ，是指估价结果的期望用途，或者说，是指为何种需要而评估房地产的价格。 房地产估价目的具体可以分为土地使用权出让、作价入股、房地产转让、租赁、抵押、保险、纳税、征地和房屋拆迁补偿、房地产分割合并、房地产纠纷、房地产拍卖、投资决策及企业各种经济活动中涉及的房地产估价（如企业合资、合 作、联营、股份制改组、合并兼并等）；估价结果的价格类型也可分为土地出让底价、入股价格、买卖价格、租赁价格、抵押价格、投保价格、课税价格、征用价格和投资价格等等。 需要指出的是，不同的估价目的将影响估价的结果。 因为估价目的的不同，相应的估价原则、因素和采用的估价方法就有可能不同。 估价原则，是指估价人员在房地产估价的反复实践和理论探索中基于对房地产价格形成过程客观规律的认识，总结出来的一些简明扼要的在估价活动中应当遵循的法则、标准或应注意的问题。 房地产的估价原则主要有：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则和估价 时点原则。