房地产金融创新(ppt96)-创新决策(编辑修改稿)

房地产金融创新(ppt96)-创新决策(编辑修改稿)内容摘要：

总量中，房地产商品占有的比重将日益增大，并将带动货币流通量和贷款量的增加。 中国最大的资料库下载 存量房与房地产金融 • 一个 健全的房地产市场自有率和出租率应有合理分配，即使在发达的美国、德国，住房的自有比例也只有 70％和 40％。 对于我们国家来说，要达到 100％的私有率，低收入群贷款会使银行面临最大的风险。 • 政府将有可能首先从给银行带来最大风险、需求稳定的低端产品即廉租屋、经济适用房入手，实现房地产证券化。 中国最大的资料库下载 存量房与房地产金融 • 政府支持银行、金融机构从廉租屋、经济适用房入手，启动房地产投资信托 REITs，通过发行受益凭证的方式，募集投资者的资金，进行房地产或房产抵押贷款投资，将这部分住房以出租的方式提供给广大低收入者居住。 既解决了大量低收入者买不起房的问题，保证人人能有房住，也使银行规避了风险。 中国最大的资料库下载 存量房与房地产金融 • 在启动房地产证券化的同时，为广大投资者开辟了新的投资领域。 而且，可以激活存量房市场，改变目前以增量房成本加利润决定市场房价的状况，使存量房的实际价值真正起到指导增量房市场价格的作用。 中国最大的资料库下载 个人业务：民生房贷独门绝学 • 在国内银行产品监管空间狭窄、产品同质化非常严重的环境下，民生银行依靠科技创造出新的房贷产品，竟然能够一枝独秀，令竞争者望尘莫及，其它银行几乎无法跟着 “ 复制 ”。 中国最大的资料库下载 民生房贷独门绝学 组合还款法 • 目前，各家商业银行在经营个人住房贷款业务时，给客户提供的只有两种还贷方式 ——等额本金还款法和等额本息还款法。 • 可实际上，目前实行的两种方式都过于死板，客户的选择余地太小，一经与银行签订合同，就很难更改还贷方式，因此，在运作过程中，有许多客户的需求根本得不到满足。 中国最大的资料库下载 民生房贷独门绝学 组合还款法 • 例子：一名刚刚毕业的硕士研究生，工作时间不长，有了女朋友之后，面临买房子结婚的问题，两个人的月收入加起来可能在 5000元左右，而其每个月的正常开支为 2020元。 按照现在北京的房价水平，想在城区周围买一套 120平米左右的房子，总价格应在 60万～ 70万元之间，如果采用首付 20％、 20年按揭贷款，无论是等额本息法还款，还是等额本金法还款，先期每个月还款金额都不会低于 3500元，这意味着他们生活质量的下降。 否则，就只能重新选择更便宜的房子。 中国最大的资料库下载 民生房贷独门绝学 组合还款法 • 如果采用民生银行的 “ 组合还款法 ” ，他们就可以避免这个两难境地，既不影响生活质量，又可以买下理想的房子。 “ 对于银行来讲，这类客户很有培养前途，一般而言，他们的收入曲线未来会呈现出向上的趋势， ” 高峰进一步分析到，“ 这样我们就可以根据他的情况，将 20年的贷款分成不同阶段来还，比如这对年轻人前两年收入低，可以先在这个阶段每个月还 3000元钱，第三年收入有所增加后，可以负担每月 5000元的还款了，银行就可以为他们调整到月还款 5000元。 ” 中国最大的资料库下载 民生房贷独门绝学 组合还款法 • 这样一来，不但这部分客户的需求得到满足，而且银行的利息收入也与以往不同。 按照这种方式，客户的全部贷款被划分成几个不同偿还阶段，根据客户在不同阶段的收入状况差异，每个阶段偿还的本金数额也不相同。 • 如果先期偿还的本金数额较小，按照利息计算的总原则：当月利息＝上个月剩余本金 月利率这个公式来计算，客户的剩余本金数额大，相应付给银行的利息就更多。 据了解，民生银行还允许客户在最长一年的时间内，只还利息不还本金，这就为部分打算 “ 以房养房 ” 的客户提供了便利条件。 当然，如果先期客户偿付的本金数额较大，银行的利息收入则会相应减少一些。 中国最大的资料库下载 个人业务：寿险抵押贷款 • 我国住房抵押贷款的发展给我国保险业提供了很大的发展空间。 我们认为，当前除了开展财产保险及信用保证保险以外，保险公司可以积极尝试开办寿险抵押贷款。 中国最大的资料库下载 寿险抵押贷款 • 在欧洲一些国家，尤其是荷兰，普遍将住房抵押贷款与人寿保险相结合，借款人获得住房抵押贷款后，每月支付的费用由两部分组成：本金和利息。 其中利息付给银行，本金则交给保险公司，贷款到期，保险公司将本金全部交还银行。 这种做法，对贷款方来讲，它避免了借款人健康状况带来的风险，到期由保险公司交还全部本金；对借款方来讲，它在转移贷款风险时，给借款人送上了一份人寿保险；对保险公司来说，每月收到的本金可能带来盈利。 中国最大的资料库下载 个人业务：反向抵押贷款保险 • “反向抵押贷款 ” 是指在老年居民中推行的 “ 抵押房产、领取年金 ” 的寿险服务。 投保人将房屋产权抵押给保险公司。 保险公司按月向投保人（受益人）支付给付金，也是终身支付。 直至投保人亡故，保险公司才将该房屋收回，进行销售、出租或者拍卖。 • 这种保险业务在英法等国已相当成熟，因其操作过程像是把抵押贷款业务反过来做，像是保险公司用分期付款的方式从投保人手中买房，所以在美国也被称为 反向抵押贷款。 中国最大的资料库下载 反向抵押贷款保险 • 根据保监会的设计思路，反向抵押贷款定位于新型的 抵押房产、领取年金 的寿险服务，它将已经拥有房屋产权的投保人的房屋产权抵押，按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按人的平均寿命（男性 69岁，城乡差异不计）计算，将其房屋的价值化整为零，分摊到预期寿命年限中去，按年或月将现金支付给投保人。 它使得投保人终生可以提前支用该房屋的销售款，而投保人一直享有居住权和出租权，直至投保人亡故，保险公司才将其抵押的房屋收回，进行销售或拍卖。 这种贷款适合即将退休或已经退休后的老人（男 60岁、女 55岁）。 中国最大的资料库下载 反向抵押贷款保险 • 比如说李先生现年 60岁，在城南一次性付款购买了一套现房，房子面积 148平方米，总价 42万元。 按人均寿命男性 69岁计算，投保人的寿命计算基数为 9年。 经评估， 9年后房屋约折损 11万元，但房屋与土地增值预计约为 16万元，因此计增 5万元。 保险公司扣除预支贴现利息 25%，按 75%计算给付额为 ，再将预期给付额分摊到投保人的预期寿命中去，那么每年李先生可以得到 ，每月可得到 3250元。 虽然是按 9年计算，但只要李先生不死，保险公司一直都得付下去，一直付到老人亡故，这样他的晚年生活就有充足的保障。 当然，如果李先生投保后三五年就去世了，房子也得归保险公司，保险公司在投保人亡故之后，将房屋出租或者销售甚至拍卖。 所以有人称这种投保为 生死合同 ，双方盈亏全在于寿命的长短。 中国最大的资料库下载 这一险种对于发展我国保险业的作用 • ① 它可以使保险产品多元化，有利于我国保险公司加快成为现代金融企业。 由于我国房屋价格持续上升，城市土地持续增值，推行这一险种对改善保险资产质量肯定会有好处。 • ② 最初几年，看起来经理人的 “ 业绩 ” 表现不明显。 但这时给付金的支出也比较少，这时投保人的房屋资产和未付出的给付金却全在保险公司账上，可以在一定的条件下进行经营获利，预期赢利也是计算得出来和可以反映在报表上的。 • ③目前我国有关法规对于保险公司从事经营活动范围的限制很严，缩小了赢利空间。 实行了 反向抵押贷款 保险服务就使得寿险公司把保险业同房屋的长期经营结合起来，进入一个空间广阔而且赢利丰厚的经营领域。 这肯定可以促进我国寿险业务的发展。 中国最大的资料库下载 实行 反向抵押贷款 保险服务的社会效应 • 多年来我国居民储蓄率过高而消费率较低，特别是中年人源源不断地把钱存入银行，原因之一是老年保障制度不健全。 全面推行 反向抵押贷款 的寿险服务，使得为养老进行储蓄不再成为必要。 • 它可以鼓励人们放心消费购买住房，扩大居民对于住房的购买需求，因为产权住房可以成为一种 养老储蓄。 • 有利于从源头上解决腐败问题。 所谓 “ 五十九岁现象 ” ，就是人到接近退休的时候生活预期不良，为维持自己今后的体面和生活水平不下降，采取了不正当的措施。 结果毁了自己不算，社会还要付出很大的成本去查处和关押他们，把监狱变成了 “ 养老院 ”。 这种寿险。