房地产资产评估讲义(上)(ppt50-资产管理(编辑修改稿)

房地产资产评估讲义(上)(ppt50-资产管理(编辑修改稿)内容摘要：

房地产使用期限长 ，还引起在产品使用过程中为保持和恢复其使用功能而进行的维护修缮活动 ， 引起为改善或改变其使用功能而需要进行的装饰 、改扩建等活动 ， 以及在整个使用期间的物业管理和服务活动。   （ 3） 异质性 – 与其它产品不同 ， 房地产绝对没有完全相同的产品 ， 即使其地面以上的房屋设施可能完全相同 ， 但由于所处位置不同 ， 也就产生了产品之间的差异。  （ 4） 规模大 、 价格昂贵 – 房地产规模大 、 价格高是其它产品很难相比的。 产品的规模和价格有一定联系 ， 一般来讲规模越大价格越高。 现代城市化道路和城市经济的发展 ， 都导致房地产规模越来越大 ， 几十层以至上百层高的大楼不断出现 ， 建筑标准和豪华程度越来越高 ，价格也越来越贵。 城市土地及建材价格上涨 、 建筑物品质提升 、市场需求旺盛等都是房地产价格不断攀升的原因。  （ 5） 效用多层次性 – 房屋的使用价值具有效用上的多层次性 ， 同时具备生存资料 、享受资料和发展资料三个不同层次的内容。 房屋为人们提供居住 、 休息的功能 ， 具有生存资料的特征；结构合理 、 造型美观 、装饰典雅 、 设备齐全的房屋 ， 使人感到舒适方便 ， 从而具有享受资料的特征；房屋还为人们提供娱乐 、 学习 、 生活的场所和社交的环境 ， 从而使人们向更高层次追求 ， 因而具有发展资料的效用。 房屋的这些特征 ， 是其它商品所无法比拟的 ， 并决定了它的需求弹性要超过其它商品。  （ 6） 使用限制性 – 房地产是各种社会经济和文化活动的基本载体 ， 也是构成城市最主要的物质内容。 它对城市的功能 、 环境 、 形象和现代化进程 、 文明程度都发生重要影响。 因此 ， 它必须根据城市发展的要求 ， 服从城市发展总体规划的要求。 所以 ， 开发商应该仔细跟踪 、 研究和掌握政府的有关政策 ， 了解和熟悉城市规划中对每个地段和区域的功能 、 用途 、 层数和高度等具体细节的规定 ，以避免造成决策失误。 – 同时，房地产受国家和地区政策影响较大。 住房政策、房地产信贷政策、房地产税收政策等都会对房地产的使用产生直接或间接的影响。  （ 7） 保值增值性 – 一般物品在使用过程中由于老化 、 变旧 、 损耗 、 毁坏等原因 ，其价值会逐渐减少。 与此相反 ， 从长期来看 ， 土地在正常的市场条件下的价值呈上升走势。 由于土地资源的有限性和固定性 ，制约了对房地产不断膨胀的需求 ， 特别是对优良地段物业的需求 ， 导致该土地价格上涨。 同时 ， 对土地的改良和城市基础实施的不断完善 ， 使土地原有的区位条件改善 ， 也导致土地增值。  （ 8） 投资风险性。 – 房地产使用的长期性和保值增值性使之成为投资回报率较高的行业 ， 同时房地产投资风险也比较大。 房地产投资的风险主要来自三个方面：首先 ， 房地产无法移动 ， 建成后又不易改变用途 ， 如果项目定位不准 ， 销售不佳 ， 很易造成大量的空置 、 积压。 其二 ， 房地产开发周期较长 ， 从取得土地到房屋建成销售 ，通常要 3～ 5年的时间 ， 在此期间影响房地产发展的各种因素发生变化 ， 都会对房地产的投资效果产生影响。 其三 ， 自然灾害 、战争 、 社会动荡等 ， 都会对房地产投资产生无法预见的影响。  房地产上述特征是互相联系的 ， 这些特点决定着房地产经济运动的特殊性及其内在规律 ， 也要求估价人员熟悉和掌握这些特点。  所有权结构 – 所有权以及衍生的各种权益如名义所有权、占有权、使用权、租赁权、抵押权等 – 所有权、使用权（经营权）  土地所有权 – 国外 两权合一 – 国内 两权分离  建筑物 两权合一 我国土地制度  （ 1）权属 – 的所有权属于国家， – 农村和城市郊区的土地属于农民集体所有。  （ 2）市场准入 – 集体土地不能迸人市场流转。 两权合一，不得改变用途。 受律规定和保护。 – 城市土地的所有权土地也不能迸人市场流转。 – 如能转让，只能是其它国家购买，那不成了新的租界吗  （ 3）使用者可以拥有和转让土地使用权，因此地价一般是土地使用权的价格。  （ 4）土地使用权价格可因土地使用年限的长短区分为各种年期的使用权价格，如 40年、 50年、 70年的土地使用权价格。 土地使用权出让的最高年限由国务院确定。 二、房地产评估的含义  1. 房地产评估或称房地产估价 ， – 是指专业估价人员根据估价目的 ， 遵循估价原则 ， 按照估价程序 ， 选用适宜的估价方法 ， 并在综合分析影响房地产价格因素的基础上 ， 对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。  2. 房地产估价既是一门科学又是一门艺术。 – 房地产估价是建立在科学的估价理论与方法基础之上 ， 具有科学性；房地产估价必须遵循一套科学严谨的估价理论和方法 ，但又不能完全拘泥于理论和方法 ， 要求估价人员具有丰富的经验 ， 有很强的推理和判断能力 ， 以及一定的估价技巧 ， 具有艺术性。  3. 房地产评估必须明确三个基本事项：估价目的、估价对象、估价时点。 明确估价目的  应由委托方提出。  根据委托者需要 ， 明确是为何目的而估价 ， 是为了买卖 、 租赁 、 拍卖 、 出让 、 转让 、 交换而评估价格 ， 还是为了抵押 、 保险 、 征地拆迁 、 合资 、征税 、 清产等而评估价格 ，  此外还需明确评估价格 （ 租金 ） 类型 ， 如是抵押价格 、 买卖价格 、 土地征用价格 、 租赁价格 、 征税价格 ， 还是其它特定价格。 明确估价对象  应包括明确估价对象的物质实体状况和权益状况。 – 通过与委托估价者商定，明确估价对象，即该房地产具体指的是土地，还是建筑物或是两者的结合体。  确定估价对象，可分为确定被估房地产的实体状态与权利状态两部分。 – 前者是指估价对象的坐落位置、地段、面积、用途、建筑结构类型等； – 后者是指估价对象的产权状况，如是所有权还是使用权，使用权年限多长，已使用年数等。  这些事项在实地调查、确认前均应预先确定，它们是开展房地产估价的基础工作，如果这些事项事先不予以确定，则估价工作根本无法进行。 明确估价时点  是要明确所要评估的价值是指哪个具体时间上的价值，因为同一宗房地产在不同的时间，价值会有所不同。  估价时点应根据估价目的确定。 如果不明确估价时点，估价将成为毫无意义的行为。 三、房地产评估的特点 – 房地产评估不同于其他资产评估 ， 有其自身的特点：  1. 土地与房屋位置的固定性 、 不可移动性决定了房地产估价的特性 ， 且房地产价格受其周边环境。