房地产市场崩溃之案例2(doc14)-管理案例(编辑修改稿)

房地产市场崩溃之案例2(doc14)-管理案例(编辑修改稿)内容摘要：

达公司向土地管理局支付土地使用权出让金为每平方米 300 元，共约 1 5 亿元。 邓智仁利用当时大陆尚无资本保障金制度机会，四处拆借资金。 启动资金弄到手，尽管利息很高。 争取到北京几大银行的贷款邓智仁执掌玫瑰园之后，又创建北京利达行物业代理公司。 1994 年，由北京利达行代理的 商品房销售额占外销市场的 70%以上。 万通新世界大厦、西单国际大厦、投资广场、国宾花园等多个著名项目均由利达行代理销售，并创下骄人业绩：代理万通新世界创下单项租金纪录，代理西单国际大厦创下销售单价 纪录。 仅万通新世界一个项目，利达行所得佣金即超过 1000 万美金以上。 陪光全部家当只剩一条命 昙花一现， 1994 年末到 1995 年初，北京房地产市场滑入空前低谷，豪华别墅和高档公寓全面滞销。 此时此刻，邓智仁拆借的短期高息资金也陆续到期，玫瑰园债台高筑无法偿还。 雪上加霜的是，玫瑰园的融资能力大为消弱，王宝森事件爆发后，“民间拆借”之路几乎被堵死。 而银行方面，一是向别墅公寓贷款被严格限定，二是玫瑰园败绩已显则望而止步。 讨债者开始上门，土地转让金 1 5 亿元，最后一笔应于 1995 年前交纳，但邓智仁只交纳 8100 万就再也交不起。 继而，银行上门催收逾期贷款。 1996 初，邓智仁抱着“死马当作活马医”的心态，聘请山西人梁振山出任总经理，梁振山自称有中央领导的背景，能带来上亿资金。 但合作不到半年梁振山利用“首都第一别墅”的名声，四处招摇撞骗，并私刻公章进行非法融资，而且大笔挪用玫瑰园苟延残喘的资金。 于是，邓智仁愤而将梁振山开除。 但梁振山转而攻击邓智仁利用玫瑰园骗钱，并鼓动一批债主上门追债，一直讨到邓智仁的私宅。 邓智仁与梁振山的内讧爆发，媒介大肆渲染，玫瑰园名声大臭。 熬到 1997年玫瑰园第一期工程的 186 套别墅建成，并部分通过验收合格取得产权证。 另外，还有 202 套别墅主体已完成，待装修。 别墅区的整体情况给外人的印象颇好，不仅已完成别墅装修，达到入住水平，更重要的是整个 49 万平方米别墅区的基础建设已被啃下来。 但利达公司已无后续资金跟进，连让已交纳预付款的首批买房者入住的运营资金都没有。 真正救了邓智仁的是山东希森集团的梁希森，他垫资做完玫瑰园已竣工的一期工程186 套别墅，但别墅销路并不畅，梁希森因拿不到施工及垫资回报，便将别墅封存起来，不 让邓智仁销售。 同时，梁希森因获取别墅的产权证，开始对外自行销售。 据说，邓智仁搞北京利达行的动机就是为玫瑰园融资，结果玫瑰园抽走利达行上亿利润，利达行被抽干了。 大量管理资料下载 1997 年初，邓智仁将玫瑰园与利达行一并转让给港商陆苍，他自己灰溜溜离京。 在邓智仁痛别玫瑰园半年之后，其发家之本的香港利达行也被香港至祥集团接管，至祥是香港利达行最大的债主。 邓智仁再度出现在北京时，他的身份已是“至祥置业公司中国代表”，从老板沦为打工仔。 免费午餐，黄梁一梦 邓智仁败走北京，玫瑰园 新主人成为港商陆苍。 邓智仁将玫瑰园和北京利达行几乎白送给陆苍，同时将巨额债务一并奉上，陆苍并不蠢，他看中玫瑰园的潜在价值，尤其是地处明代皇陵附近而“风水特别好”，完全可以拼一把，即使输了，唾手得来之物也无损大体。 陆苍接受的是一颗熟果子，在玫瑰园已建成的 186 套别墅中，只有 73 套收取 30%的预付款，如果将其以每平方米 1800 美元的市价全部售出，足以还清当时所欠 6 亿多债务。 而玫瑰园一期开发仅用 200 亩地，尚余 600 亩地，且是基础设施齐备的“熟地”，更何况京昌高路修通后使地价狂涨 3 倍， 即使炒一把地皮也是大赚。 为了实现雄心勃勃的计划，陆苍将邓智仁开除的梁振山请回来，此举大大激怒了邓智仁。 玫瑰园和北京利达行官司缠身，要弄清其法律关系绝非易事，而邓智仁不仅不配合，反倒从中作梗，大大拖延时间。 玫瑰园因法律关系不清而无法变现，陆苍注定无所作为，宏图难展。 又是一年过去，玫瑰园的债主可等不起，纷纷起诉。 1997 年 8 月，梁振山被山西省公安厅带走，从此杳无音信，这成为一个导火索，导致群体诉讼。 陆苍因资金实力不足，无法打发众债主，结果十五六家法院的封条覆盖玫瑰园 每一寸土地。 玫瑰园成为“死园”，陆苍一枕梦黄梁。 亿买一个吉凶难卜的前景 冷眼旁观，围绕玫瑰园项目只有两个赢家，一头一尾。 最初，刘常明空手套白狼拿走邓智仁 8000 万港币；最终，梁希森以 亿竞拍获得市值 亿元的玫瑰园。 希森集团是玫瑰园的施工企业，而且冒着风险进行垫资建设。 在完成第一批 40 套别墅的施工后，梁希森没有拿到施工款，但他看好玫瑰园前景，决定靠自己的实力在项目上继续投资，托活玫瑰园。 于是，希森集团与利达公司重新签定合同，由建筑商变成承包商，梁希森出资兴建 配套设施，并负责办理产权，他预期在玫瑰园上获利 2 个亿。 邓智仁说：“我们的合同约定房子建好之后，一人一半。 ” 希森集团从山东调来 1800 多名职工，先后投入 2 亿多，但建成的别墅销路不畅，梁希森没有得到预期回报，便扣下所有产权证作抵押。 邓智仁离开玫瑰园时，曾打算以零成本转让给希森集团，但梁希森拒绝，因为他已发现玫瑰园可能是一个无底洞。 当陆苍入主玫瑰园后，梁希森发现收回投资将遥遥无期，不如将现有别墅拿到手先卖了，便提出以 3000 万收购玫瑰园，但陆苍狮子大开口要 亿。 收购未成，梁希森从陆苍手中获得部分别墅产权冲抵债权，但紧接着纠纷四起，部分别墅被法院查封，梁希森还希望尽快售房收钱，天真地从山东调来 500 万资金交给法院启封。 可惜，当众法院蜂拥而入全部查封玫瑰园，梁希森收回投资的梦想彻底破灭，遂以最大债权人起诉，希望法律保护其最后利益，甭赔个精光。 此时，梁希森为玫瑰园搭进 亿。 公开拍卖玫瑰园，梁希森志在必夺。 如果他死等清偿，他的 亿将折损一半。 因为法院裁定， 将拍卖后所获款项按比例分给债权人。 玫瑰园被确认的债务为 亿，拍卖价预计不超过 4 亿，总量上已失去 50%。 梁希森以 亿成交价获得玫瑰园，从理 大量管理资料下载 论上已从 亿市值中获利 2 亿，而且破产拍卖理清了玫瑰园资产的法律关系，总体债务也被破产掉一半。 更何况，此次竞拍得手后银行还承诺支持，后续开发资金可能不愁。 如今，多年空置的一座座别墅尘封已久，不再光彩夺目。 还有一批灰秃秃的半截别墅被荒弃，大面积的草坪已让留守人员种上蔬菜。 整整 6 年时间，玫瑰园这个美丽的大泡沫折射出中国房地产业的兴衰。 一场破产拍卖，抹去玫瑰园一半债务，也抹掉许多“玫瑰之谜”。 法院人员说，有 3 亿申报债权由于法律关 系复杂已难确认。 审计人员说，玫瑰园竟出现上千万资金无借款合同的怪事。 玫瑰梦，引无数英雄竞折腰，肯定也使不少人一夜成为暴发户。 沧海横流，成者王侯败者贼。 一个时代留下教训后人品，一段历史传下谜团后人猜。 一年后，五易其主、风雨飘零的玫瑰园终于重张开园。 2020 年的 6 月 10 日，玫瑰园重新开盘。 2020 年 7 月 8 日，北京玫瑰园第三期别墅正式开盘。 根据各豪宅项目销售推广部门反馈的客户构成情况，北京玫瑰园三期业主中公司总裁、公司股东、私营企业主等占 75%，自由职业者、画家、 艺术家、杰出的运动员占25%。 就像玫瑰园，前几年死了一次，破产了，后来留下的老别墅又卖，九千多一平米，现在房价又升了，能卖两万，地也涨价了。 虽然破产了一次， 9 个多亿的房产现在 33 亿 8。 当年一家公司垫了两个多亿的工程款，后来投一个亿就接了手，现在肯定是赚，又把所有的问题都给解决了。 （林少洲 十二月五日于人大逸夫楼） 被“玫瑰”扎伤的女人 生意场上，她从辉煌跌入深渊，在轰动全国的玫瑰园房地产破产案中 ,她冒险救助的人没有获救，最后自己却被判入狱 8 年。 那时她在银行储蓄代办 处 ,给捉襟见肘的“玫瑰园”贷款 2020 多万，当时她出于义气，咬着牙给了对方一笔钱，由此自己陷入了绝境。 她冒险救助的人没有获救，自己却被判入狱。 1997 年“玫瑰园”被法院裁定破产后，她被银行起诉，并以“挪用资金罪”被判入狱 8 年。 玫瑰园案之后，国家取消了“储蓄代办处”。 如果有时间，她的资金能够周转过来，那么她或许不会进监狱，因为她并没有故意贪财。 但是，一切都由不得她自己了。 最早这一案件有关部门是按债务纠纷处理的，属民事范畴。 但是在事态发展急转直下的时候，开始以刑事案件正式立案处理。 沈 洁因为挪用资金罪被判处有期徒刑 8 年，而且她所欠下的 2200 万元人民币债务，法院判她终生追缴。 就是说，坐牢并没。