房地产全程策划理论-房地产评估项目案例分析(ppt67)-管理案例(编辑修改稿)

房地产全程策划理论-房地产评估项目案例分析(ppt67)-管理案例(编辑修改稿)内容摘要：

 90%的证券机构从事此项业务  截止 2020年 4月底 ， 全国共有发行 A股的上市公司 1102家。 第一大股东为国家持股的公司 ， 占全部公司总数的 65%， 第一大股东为法人股东的 ， 占全部公司总数的 31%， 两者之和所占比例高达 96%。  截止 2020年 5月底 ， 深沪两市发行总股本 37,099,893万元 ， 其中国家股 19,695,677万元 ， 占全部股本的 53%， 法人股3,186,120万元 ， 占全部股本的 9%， 两者之和所占比例高达62%。  截止 2020年 6月底 ， 已在交易所公告冻结股权的上市公司共 94家 ，占全部上市公司的 %。 冻结国有股及社会法人股共 796,971万股 ， 占全部国有股及社会法人股的 %。 法人股评估 —待规范的新增业务  使机构受到行政受罚最多的业务  处罚的直接原因是评估机构未进入股权所在企业实施现场调查和工作程序 ， 而出具了评估报告  处罚的基本原因是法人股每股评估价值远低于每股净资产 ， 造成了国有资产的流失 ， 受到社会的关注 法人股评估 —政策风险  法释 （ 2020） 28号文 《 关于冻结 、 拍卖上市公司国有股和社会法人股若干问题的规定 》 第十三条规定： “ 股权拍卖保留价 ， 应当按照评估值确定。 ”  财企 （ 2020） 656号 《 关于上市公司国有股被人民法院冻结 、 拍卖有关问题的通知 》 第五条也规定拍卖保留价应按评估值确定。  国家国有资产管理局和体改委联合发布的 《 股份有限公司国有股股东行使股权行为规范意见 》 第十七条规定： “ 转让的价格必须依据公司的每股净资产 、 净资产收益率 、 实际投资价值 （ 投资回报率 ） 、 近期市场价格以及合理的市盈率等因素来确定 ， 但不得低于每股净资产。 ” 法人股评估 —市场风险  涉案的债权人和债务人存在严重的冲突  拍卖中的操纵行为  市场的蓄意利用 —通过拍卖渠道低价实现国退民进 —“郑州宇通 ” 事件 法人股评估 —评估中的技术障碍  在何种情况下实施现场程序 ， 如何实施现场程序  “ 清算前提 ” OR”持续经营前提 ”  拍卖底价是 “ 市场价值 ” OR“非市场价值 ”  特殊的报告使用者和特殊的报告披露 法人股评估 —几点建议  市场法和收益法并用  市场法应考虑的重点：根据转让性质 、 转让内容 、 转让条件 、 上市公司所属行业等 ， 选取各方面与评估对象接近的转让实例作为参照物 ， 通过对企业股权结构 、主营业务及行业前景 、 竞争地位 、 历史收益情况和未来盈利能力 、 股权转让时间 、转让条件 、 法人股总量 、 流通股市盈率 、 公司效率 、 公司规模大小等影响法人股股权价格的因素进行深入分析 ， 调整确定股权转让溢价率。  充分依赖市场信息 —上市公司信息及法人股投资信息  依据风险控制原则确定现场勘察是否进行及进行的深度 法人股评估 —几点建议 报告特殊披露 ：  方法的选取思路  重要参数的选取过程  评估程序的实施过程  提供了多种价值类型的 ， 应对价值类型进行定义并在报告中明确限制使用的条件 法人股评估 —2020年拍卖案例总结  总体情况 ：法人股网站共统计拍卖案例的样本 245个 ， 其流通折扣率平均为 ， 净资产倍率为 ；流通折扣率在 ，净资产倍率在。  有效样本分析：  扣除掉流通折扣率在 10%以下 (主要为庄股或净资产为负的。 其流通折扣率已失真 )  扣除净资产在 （ 这种情况下其净资产倍率会很高 ）  扣除川投长钢 、 太化股份 、 鲁北化工 、 大冶特钢 、 粤富华五支股票 ，共计出现了 15次  其余样本的平均净资产倍率为 ， 平均流通折扣率为。 股权分置的基本思路  非流通的法人股要获得上市流通权 ， 就要为取得流通权支付相应的代价 ， 这就是解决股权分置过程中所称的对价。 这一对价是由非流通股东支付给流通股东的。 因为股票的流通量大了 ， 供需关系发生了变化 ， 股票的价格会降低 ， 流通股东的利益会受到损失。 三一重工的案例  三一重工股份有限公司实施股权分置改革对价方案为：以方案实施的股权登记日公司总股本 24000万股 、 流通股 6000万股为基数 ，流通股股东每持有 10股流通股股票将获得非流通股股东支付的 股股票和 8元现金对价。  三一重工在 05年 3月 31日的净资产为 ， 非流通股为 18000万股 ， 流通股 6000万股。 按上述方案实施后 ， 原法人股东的股份变为 15900万股 （ 180006000*）。  方案实施的股权登记日三一重工的股价为。 理论上讲 ， 股权分置的实施不影响流通股的股价 ， 但实际上证券市场会自然进行除权 ， 因为前一天收盘买入的股票市值不会因为第二天的实施日而自动增值 ， 所以市场会进行自动除权。 三一重工除权日的自然除权价为。 三一重工的案例  三一重工非流通股东所拥有的权益价值 =15900**6000=266295万元。  法人股在未实施股权分置方案前的价格与当时的流通股价的比例为： 原法人股的每股价格 = 权益价值 /原拥有的股数=266295/18000=。  与股权登记日流通股价的比例 = 与原净资产的倍率 = 紫江企业 的案例  与股权登记日流通股价的比例 =  与原净资产的倍率 = ABC上市公司法人股 评估案例 法人股评估问题探讨 。