房地产市场崩溃之案例(doc36)-管理案例(编辑修改稿)

房地产市场崩溃之案例(doc36)-管理案例(编辑修改稿)内容摘要：

后，房子只值 500 万元了。 即使业主将房子抵给银行，还仍净欠银行200 万元 (利息还未计 )的债。 据中原地产指出，香港 60 万个负资产账面损失达 6000 亿港元。 此时，董建华被迫发表声明： 由于 1997 年和 1998 年经济环境发生重大变化，故此，每年兴建 85000 个单位的目标不再存在。 董建华说：在 1997 年的施政报告，我就提出一个长远的目标，每年建 85000 个楼宇单 位。 其实，我是在 10 月初说的，到 10 月 23日，利息升 300%，金融风暴来临，根本无机会实施 八万五 政策，楼价已经下沉，跌得很快，当时最担心的是会影响整个金融体制稳定。 1998 年 6 月政府停止卖地，目的是稳定楼价。 但是，由于此后楼价一直低迷，还有大量新建房产上市， 八万五 就成为反对者急攻之目标，说董建华一直不愿承认政策失误、治港无能，放弃 八万五 之后，仍重手下药，坚持 七成家庭置业 的计划性目标，终于把香港楼市彻底摧毁，制造负资产户数以十万计，连累百业受损，拖垮整体经济，是市民对特区政府和经济环 境信心崩溃的源头。 因此，在今年施政报告发表前，不少人倡议用公币帮助负资产者，在巨大的压力下，经过估算，救助这批 10 余万负资产者需动用大约 400 亿港元，政府不能采纳。 香港房地产 1978 年开始起飞，到 1996 年地产股的市值占恒生指数成份的 31%，整体市值超过万亿港元，房地产也成为香港经济的重要支柱。 97 年亚洲金融风暴出现后，房地产泡沫随之破裂，楼价年年下跌，到目前仅为 97 年高峰期楼价的 35%。 地产股在恒生指数中的比重下跌到 12%，市值仅约为 4000 亿港元。 **宝岛 大量管理资料下载 根据国内外学者 提供的数据，美国房地产周期的波动频率为 1820 年，日本为 l0 年左右，香港为 78 年， **为 56 年。 **自 1980 年代开始掀起豪宅风潮，买卖交投十分热络，十年来风起云涌，可谓住宅市场中的明星级产品，在 1980 年 **房地产市场景气攀上高峰後，之後便处於回档调整期。 无论是全省还是台北市，住宅房价均己出现十年新低点，与 1998 年、 1999 年之高峰期相较，全省房价趺幅皆深。 以 **房市发展历程来看，目前正处於第三次房地产景气循环的 U 型谷底。 **房地产景气低迷主要肇因於住宅市场，近年虽然 市场供给已获有效控制，未再继续大量增加，但一般住宅市场的投资风险仍偏高，因此目前 **的房地产环境较不适於营建投资，目前全省尚未利用的空于屋总计已约达 124 万户，不宜再进行高度开发。 **住宅自有率已达 85％，消费者对住宅的需求已从「量的追求」，推进到［质的满足］的阶段，换屋型购屋者为市场主要消费族群，因此优质不动产如智慧型办公大楼、顶级住宅产品、银发公寓等较能获得市场认同。 近几年， **房地产市场超量供给非常严重。 据“营建署”及“行政院主计处”统计，1997 年的住宅存量为 万套 (一 般以标准房，即室内实际面积约 100 平米计算 )，相对于家庭户数 万户，整整多出 43 万套，显然供大于求。 当然这是官方对外公布的统计数字，媒体一般认为不止如此。 岛内余房总量虽然缺乏公认的、准确的统计数据，不过有学者推估岛内广义上的余屋约有百万套，估计积压的资金在 3 万亿元左右。 据有关统计数字，从 1991 年到 1997 年底， **地区完工的住宅数量高达 154 万多套，平均一年 22 万套，而岛内一年的新增户数不过 15 万户，一年足足多出 7 万套房屋的供给量。 就连“营建署长”林益厚也不得不承认：“六、七年下来多出 40 余万套 ，加上原先的 67万套， **的空屋量有近百万户，绝不是危言耸听”。 其中仅营建业上市上柜公司待售的成品中余房所占压的资金就有 亿元，几乎是所有北 **建筑公司整年市场可供量的一半。 在需求面上，不但如上述房屋库存总量超过了家庭总数，且家庭户数、人口一般较为稳定，长期保持在一定水平；而房屋却是无节制地越盖越多，大大超过前者的增长速度。 据台“营建署”统计， **每年住宅的有效需求约为 12 万套，同时全台主要城市每年待售的成品房总量约为 22 万套。 况且全台自有住宅率已达八成以上，市场容量已很有限，从而使 **房市供需严 重失衡。 从 1998 年 10 月起，岛内刮起企业倒闭风潮，多数都与房地产业者转投资失利有关。 两个月间，风暴持续扩大， 34 家上市营建商公司中有 3 家暂停交易， 27 家创下历史新低价位，同时建筑类股指数比前年重挫 46%。 各地建筑业者频频向台当局告急。 这些经营不佳的企业一旦惨遭淘汰，他们手中的余房，必会不计血本地大量释出，其占压银行的贷款势必成为坏账，届时 **房地产价格崩盘则在所难免。 台北台中高雄 73[+1911]至 84[+1911]年房价变动 年 台北市 台中市 高雄市 73 74 75 76 77 78 大量管理资料下载 79 80 81 82 83 84 12 年涨幅 % 资料来源 :彰化银行 注 :以上房价已经过消费者物价指数 (CPI)平减 ,因此 73 至 84 年之币值与 84 年币值相同 郁金香现象 人们绝难想到世界经济发展史上第一起重大投机狂潮是由一种小小的植物引发的。 这一投机事件是荷兰由一个强盛的殖民帝国走向衰落而被载入史册的 ,它也是迄今为止证券交易中极为罕见的一例。 经济学上的特有的名词“郁金香现象”便由此而出。 让我们回溯到 17 世纪的荷兰，看看世界投机狂潮的始作俑者是如何为之疯狂如何为之悲泣的。 郁金香，一种百合科多年生草本植物。 郁金香原产于小亚细亚 ，在当地极为普通。 每逢初春乍暧还寒时，郁金香就含苞待放，花开呈杯状，非常漂亮。 郁金香品种很多，其中黑色花很少见，也最珍贵。 郁金香的花瓣上，多有条纹或斑点，容易受病毒的侵袭。 1593 年，一位新任命的来自维也纳的植物学教授把一批在土耳其栽培的郁金香带到荷兰的莱顿。 教授精湛的栽培技术使这些郁金香球茎异漂亮，一时成为莱顿上层社会谈论的焦点。 或许是物以稀为贵，也或许是爱美之心人皆有之，许多王公伯爵登门拜访教授，以一赏郁金香为荣。 但那些萌生占有之意的买主一律遭到了教授的拒绝，因为他的要价令 人望而生畏。 郁金香再美丽，在它的投资价值未显现之前 ,极富有经济头脑的荷兰是不会花大笔钱，买一盆仅能观赏的植物。 一次很偶然的事件，使得郁金香得以在市面上流通。 一个窃贼乘教授不备破门而入，盗走了许多球茎，然后以低廉的价格出售。 郁金香的繁殖率极高，很快，它就成为荷兰花园里人见人爱的花卉品种，其价格非常昂贵。 一般少数富有的达官显贵家里都摆有郁金香，作为观赏品和奢侈品向外人炫耀。 17 世纪的荷兰社会是培育投机者的温床。 人们的赌博和投机欲望是如此的强烈，美丽迷人而又稀有的郁金香难免不成为他们猎取的对象 ，机敏的投机商开始大量囤积郁金香球茎以待价格上涨。 在舆论鼓吹之下，人们对郁金香的倾慕之情愈来愈浓，最后对其表现出一种病态的倾慕与热忱，以致拥有和种植这种花卉逐渐成为享有极高声誉的象征。 人们开始竞相效仿疯狂地抢购郁金香球茎。 起初，球茎商人只是大量囤积以期价格上涨抛出，随着投机行为的发展，一大批投机者趁机大炒郁金香。 一时间，郁金香迅速膨胀为虚幻的价值符号，令千万人为之疯狂。 大量管理资料下载 郁金香在培植过程中常受到一种“花叶病”的非致命病毒的侵袭。 病毒使郁金香花瓣产生了一些色彩对比非常鲜明的彩色条或“火焰”，荷兰人极 其珍视这些被称之为“稀奇古怪”的受感染的球茎。 “花叶病”促使人们更疯狂的投机。 不久，公众一致的鉴别标准就成为：“一个球茎越古怪其价格就越高。 ” 郁金香球茎的价格开始猛涨，价格越高，购买者越多。 欧洲各国的投机商纷纷拥集荷兰，加入了这一投机狂潮。 1636 年，以往表面上看起来不值一钱的郁金香，竟然达到了与一辆马车、几匹马等值的地步。 就连长在地里肉眼看不见的球茎都几经转手交易。 1637 年，一种叫 tser”的郁金香球茎价格在一个月里上涨了 485%。 一年时间里，郁金香总涨幅高达 5900%。 所有的投机狂热行为有着一样的规律，价格的上扬促使众多的投机者介入，长时间的居高不下又促使众多的投机者谨慎从事。 此时，任何风吹草动都可能导致整个市场的崩溃。 查尔斯 .麦凯在他的著作中讲述了一个故事，他把引发郁金香球茎大恐慌归结为一起偶然的事件。 据 布莱恩维尔游记 记载，一个年轻的水手因为通报船讯被一位商人奖赏一顿早餐。 这个郁金香投机商后来发现，货物中少了一枝价值 3000 弗罗林（约合 5 万美元）、名为 永远的奥古斯都 的花茎。 当他急匆匆地找到那个水手时，小伙子正津津有味地就着 咸鱼大口咀嚼 那个被他当作洋葱的东西。 1636 年，阿姆斯特丹、鹿特丹等地的股票交易所全部开设了郁金香交易。 花价的涨落造就了一大批富翁，而花价的每一次高涨都使更多的人坚信，这条发财之路能永远延伸下去，世界各地的富人都会跑到荷兰不问价格地收购所有的郁金香。 一枝花上涨的价钱几易其手。 没钱的人抵押房产借贷投资，巨额贷款不断堆积到小小的花茎上。 也有人说：这位年轻的水手，是一个外国人。 初来乍到，他不知道荷兰国内正在掀起起郁金香投机潮。 水手因卖力地工作得到了船主的奖赏，离船时他顺手拿了一朵名为“永远的奥古斯 都”的郁金香球茎。 那朵球茎是船主花了 3000 金币，（约合现在 3 到 5 万美元）从阿姆斯特丹交易所买来的。 当船主发现郁金香丢失时，便去找那位水手，并在一家餐厅里找到了他，却发现水手正满足地就着熏腓鱼将球茎吞下肚去。 水手对郁金香的球茎的价值一无所知，他认为球茎如同洋葱一样，应该作为鲱鱼的佐料一块儿吃。 值几千金币的球茎在一个陌生人眼里竟如同洋葱，是水手疯了，还是荷兰人太不理智了，法官难以决断。 然而，就是这个偶然事件仿佛一枚炸弹，引起阿姆斯特丹交易所的恐慌。 谨慎的投机者开始反思这种奇怪的现象，反思的结果无不例外地对郁金 香球茎的价值产生了根本性的怀疑。 极少数人觉得事情不妙，开始贱价卖出球茎，一些敏感的人立即开始仿效，随后越来越多的人卷入恐慌性抛售浪潮，暴风雨终于来临了。 一时间，郁金香成了烫手山芋，无人再敢接手。 郁金香球茎的价格宛如断崖上滑落的枯枝，一泻千里，暴跌不止。 荷兰政府发出声明，认为郁金香球茎价格无理由下跌，让市民停止抛售，并试图以合同价格的 10%来了结所有的合同，但这些努力毫无用处。 一星期后，一根郁金香的价格几乎一文不值， —— 其售价不过是一只普通洋葱的售价。 千万人为之悲泣。 一夜之间多少人成为不名 分文的穷光蛋，富有的商人变成了乞丐，一些大贵族也陷入无法挽救的破产境地。 暴涨必有暴跌，客观经济规律的作用是任何人都无法阻挡的。 下跌狂潮刚过，市民们怨声载道，极力搜寻替罪羊，却极力回避全国上下群体无理智的投机这一事实。 他们把原因归结为那个倒霉的水手，或把原因归结为政府调控手段不力，恳请政府将球茎的价 大量管理资料下载 格恢复到暴跌以前的水平，这显然是自欺欺人。 人们紧接着把求援之手伸向法院。 恐慌之中，那些原已签订合同要以高价购买的商人全部拒绝履行承诺，只有法律才能督促他们依照合同办事。 然而，法律除了能干预某些具 体的经济行为外，它是决不能凌驾于经济规律之上的。 法官无可奈何地声称，郁金香投机狂潮实为一次全国性的赌博活动，其行为不受法律保护。 人们彻底绝望了。 从前那些因一夜乍富喜极而泣之人，而如今又在为乍然降临的一贫如洗仰天悲哭了。 宛如一场恶梦，醒来之时，用手拼命掐自己的脸蛋才发觉现实就在梦中。 身心疲乏的荷兰人每天用呆滞的目光盯着手里郁金香球茎，反省着梦里的一切 ......。 世界投机狂潮的始作俑者为自己的狂热付出的代价太大了，荷兰经济的繁荣仅昙花一现，从此走衰落。 郁金香球茎大恐慌给荷兰造成了 严重的影响，使之陷入了长期的经济大萧条。 17 世纪后半期，荷兰在欧洲的地位受到英国有力的挑战，欧洲繁荣的中心随即移向英吉利海峡彼岸。 郁金香依然是郁金香，荷兰却从此从世界头号帝国的宝座上跌落下来，从此一蹶不振。 “郁金香现象”成了经济活动特别是股票市场上投机造成股价暴涨暴跌的代名词，永远载入世界经济发展史。 如同不能忘记郁金香的美丽一样，我们一定要记住这起最早的由投机心理引发的经济灾难。 郁金香本无过，是人之过，抹掉笼罩在它身上的那层历史阴影之后，它依然美丽，依然飘香万里 ......。 1929:华尔街股市大崩溃 1929 年 10 月，正当美国人仍陶醉在他们所杜撰的“永久繁荣时代”的美梦之中时，一场以股市大崩溃为先导的特大危机以迅雷不及掩耳之势在美国大地上爆裂开来。 它，冲垮了美利坚的金融机构，席卷了所有的经济部门，把美国推向经济崩溃的边缘。 一时间，凄风苦雨，哀鸿遍野 ...... 美国经济从 19 世纪最后 30 年开始呈跳跃式发展。 在进入 20 世纪以。