房地产企业纳税筹划和财务运作ppt110-税收(编辑修改稿)

房地产企业纳税筹划和财务运作ppt110-税收(编辑修改稿)内容摘要：

整体资产转让规定： 应在交易发生时，将其分解为按公允价值销售全部资产和进行投资两项业务进行所得税处理，计算确认资产转让所得或损失 纳税筹划与财务运作 此资料来自 , 大量管理资料下载 负债总额１２００万元。 所有者权益总额３００万元。 净资产评估价值４００万元。 A公司享有 B公司４０％的股权， B公司所有者权益５００万元。 A公司： 销项税额 ＝３５０ １７％＝５９．５万元 应税所得 ＝１００万元（固定资产和存货增值） 假定次年转让该项股权，转让收入７００万元，帐面投资成本５００万元。 会计转让收益＝７００－５００＝２００万元 转让所得 ＝７００－（５００＋１００）＝１００万元 纳税筹划与财务运作 此资料来自 , 大量管理资料下载 借：长期股权投资 负债 1200 累计折旧 200 贷：固定资产 1000 存货 300 应交税金 应交增值税（销项税额） 350*17%= 其他资产 400 纳税筹划与财务运作 此资料来自 , 大量管理资料下载 开发 环节 方案 A 8 C 售价 (每平方米 ) 地价 300 300 300 开发成本 500 500 . 500 开发费用 40 40 40 利息支出 90 90 90 营业税金及附加 77 88 其他扣除项目 160 160 160 允许扣除金额合计 1167 1178 增值率 应交土地增值税 O 利润 233 案例 1： 某房地产公司开发完成一普通住宅项目 , 销售面积 10000 平方米 , 公司领导在确定商品房销售价格时 , 未能达成一致意见 , 但备选方案确定为 A 、 B 、 C 三种 , 具体方案如下 :( 单位 : 万元 ) 纳税筹划与财务运作 此资料来自 , 大量管理资料下载 案例分析 2 例：甲、乙两企业合作建房，甲提供土地使用权，乙提供资金。 甲、乙两企业合作建房约定，房屋建好后，双方均分。 完工后，经有关部门评估，该建筑物价值 1000万元，甲、乙各分得 500万元的房屋。 分析： 甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。 因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。 由于甲、乙所属税目的税率相同，因此，甲、乙各方应纳营业税： 500＊ 5％＝ 25万元。 如果进行税收筹划，双方可以减轻税负。 若甲、乙两方采取第二种合作方式，即甲企业以土地使用权、乙企业以货币资金合股成立合营企业，合作建房，房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。 按税法规定，甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征收营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税。 在建房环节双方企业免缴了营业税税款。 纳税筹划与财务运作 此资料来自 , 大量管理资料下载 案例 3： 某开发商有可供销售的普通住房 1 万平方米 , 在允许扣除项目金额大体不变的条件下 , 每平方米可有 A 、 B 两种价格。 A. 每平方米售价为 1400 元时 , 增值率为 %, 增值率未超过扣除项目金额 20%, 兔征土地增值税 , 可获得 233 万元的利润 :B. 每平方米售价为 1500 元时 , 增值率为 2848 %, 增值率超过允许扣除项目金额 20%, 但不超过 50%, 应缴土地增值税 万元 , 可获得。 如果该开发商将其销售部门独立出来 , 设立一个房屋销售公司 , 房屋开发公司将住房以每平方米 1400 元的售价卖给销售公司 , 而后由销售公司再以每平方米 1500元的售价卖出 , 那么销售公司则要缴纳一道营业税 : 1500 10000 5%=750000( 元 ) 应缴纳城市维护建设税 z 750000 7%=52500( 元 ): 应缴印花税 : 1500 10000 2=9000( 元 )。 从利益集团的角度来说 , 最终可以获得 万元的利润 , 比筹划前增加 万元 ( 不考虑教育费附加 )。 纳税筹划与财务运作 此资料来自 , 大量管理资料下载 限制 费用 工资总额费用限制 :  税前扣除的工资总额比会计和统计的工资总额多三项内容： 误餐补贴；各种奖金，如创造发明奖、科技进步奖合理化建议奖、技术进步奖；住房补贴。 计税工资方式： 工效挂钩方式；软件生产企业合理工资支出据实扣除方式；定额计税工资方式。 申报扣除工资金额应注意的问题： 当期在制造成本中列支的工资总额视为当期全部计入损益；计入在建工程的工资总额不能重复扣除。 三项费用扣除： 职工福利费、工会经费、职工教育经费分别按照计税工资总额的１４％、２％、１．５％计算扣除。 纳税筹划与财务运作 此资料来自 , 大量管理资料下载 案例： 某公司实行工效挂钩，2020年核定工资总额３００万元，应付工资贷方余额２０万元，本期提取３００万元，实际发放２７０万元。 2020年调整应税所得额＝３００（提取）－２７０（发放）＝＋３０万元 2020年 核定工资总额３１０万元，本期提取２６０万元，实际发放２７５万元（动用以前年度结余１５万元）。 2020年调整应税所得额＝２６０（提取）－２７５（发放）＝－１５万元 案例２：某公司本年平均职工人数４０人，实际提取工资５８万元，发放工资５０万元，计税工资标准１０００元／人月。 计税工资＝４０ １２ １０００＝４８万元 应调整应税所得额＝（５８－４８） （１＋１７．５％）＝１１．７５万元 纳税筹划与财务运作 此资料来自 , 大量管理资料下载 项目 营业费用限制 广告费用 一般企业每纳税年度可以扣除的广告费用不超过营业收入的２％（部分行业适当放宽，如制药、食品、日化、家电、通信等为８％；粮食类白酒不得；可无限期结转）。 业务宣传费 企业每纳税年度可以扣除的业务宣传费不超过营业收入的０．５％（粮食类白酒不得扣除；不可结转以后各期）。 佣金支出 税前扣除条件：有真实合法凭证；支付对象必须是独立的有权从事中介机构服务的纳税人或个人；支付个人的佣金一般不超过服务金额的５％。 保险费 可以税前扣除商品保险费。 其 他 工资总额、职工福利费、固定资产折旧差异形成的纳税调整。 纳税筹划与财务运作 此资料来自 , 大量管理资料下载 案例： A公司 2020年支出广告费 200万元、业务宣传费15万元，该公司 2020年 — 2020年营业收入分别为 2020万、3000万、 2500万。 税法规定：广告费扣除比率为 2%，业务宣传费扣除比率为 ％ 2020年： 广告费： 40万元，业务宣传费： 10万元，纳税调整： 165万元 2020年： 广告费： 60万元，纳税调整：－ 60万元 2020年： 广告费： 50万元，纳税调整：－ 50万元 纳税筹划与财务运作 此资料来自 , 大量管理资料下载 项目 管理费用限制 坏帐及存货跌价损失 计提坏帐准备和存货跌价准备形成的纳税调整（按计提标准或实际损失扣除） 业务招待费 按税法规定标准据实扣除 技术开发费 按税法规定标准据实扣除 无形资产摊销 摊销期不同，按税法规定标准据实扣除 开办费摊销 摊销期不同，按税法规定标准据实扣除 总机构管理费 提取比列一般不超过总收入的 2％ 保险费 个人基本保险、企业财产保险可以税前扣除 存货盘亏损失 待处理存货损失转入损益形成的纳税调整 其 他 工资总额、职工福利费、工会经费、教育经费、固定资产折旧差异形成的纳税调整。 纳税筹划与财务运作 此资料来自 , 大量管理资料下载 销售净额 招待费扣除率 １５００万 ０ .５ % １５００－５０００万 ０ .３％ ５０００－１亿 ０ .２％ １亿以上 ０ .１％ 案例 ：某公司预计2020年销售额为６０００万元，该公司业务招待费支出 100万元。 费用控制额＝１５００ ０ .５％＋３５００ ０ .３％ ＋１０００ ０ .２％ ＝２０万元 假定该公司计划列支招待费 100万元，将增加税负： （ 100－ 20） ３３％＝ 纳税筹划与财务运作 此资料来自 , 大量管理资料下载 项目 财务费用限制 从非金融机构借款费用 超出金融机构同类、同期贷款利率计算的借款费用不允许税前扣除 关联方 借款费用 从关联方借款金额超过其注册资本 50％ 的，超出部分的利息支出不得在税前扣除 无形资产 借款费用 自行开发无形资产借款费用计入当期损益形成的纳税调整 对外投资 借款费用 对外投资借款费用计入当期损益形成的纳税调整 纳税筹划与财务运作 此资料来自 , 大量管理资料下载 房地产企业利息支出有两种列支方法： 1. 按商业银行同类同期贷款利息标准据实列支扣除，同时对其他房地产开发费用按取得土地使用权所付金额和房地产开发成本之和（简称合计数）的 5％计算扣除。 2. 不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，按合计数的 10％计算扣除。 通过计算比较选择可扣除金额多的方案。 纳税筹划与财务运作 此资料来自 , 大量管理资料下载 案例： 某企业 20203年度实现销售收入 8000 万元 , 管理费用 中列支业务招待费 40 万元 , 营业费用 中列支广告费 180 万元 , 业务宣传费 50 万元 , 税前会计利润总额为 100万元。 按以上扣除比例规定 , 其可扣除的业务招待费为 27 万元 , 业务招待费超支额为 13 万元 : 广告费超支额为 20 万元 , 业务宣传费超支额为 10万元。 该企业总计应纳税所得额为 143 万元 , 应纳所得税 万元。 该 企业将产品以 7500 万元的价格销售给商业公司 , 商业公司再以 8000 万元的价格对外销售 , 该 企业与商业公司发生的业务招待费分别为 25 万元 、 15 万元。 广告费分别为 100 万元 、 80 万元。 业务宣传费分别为 30 万元 、 20 万元。 假设工业企业的税前利润为 40 万元 , 商业公司的税前利润为 60 万元 , 则两企业分别缴纳企业所得税 , 各项费用均不超过税法规定的标准 , 整个利益集团应纳所得税额为 33元 , 节省所得税。 纳税筹划与财务运作 此资料来自 , 大量管理资料下载 平均支付避税案例分析 例如：某企业应支付总经理 30万元人民币的年薪企，企业确定了。