姚林香土地增值税培训讲义(61页)-管理培训(编辑修改稿)

姚林香土地增值税培训讲义(61页)-管理培训(编辑修改稿)内容摘要：

发成本合计为 4800万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为 10%；销售商品房缴纳的有关税金 770万元。 该公司销售该商品房应缴纳的土地增值税为（ ）。 【 答案 】 B 【 解析 】 根据土地增值税法计算方法与步骤，计算过程如下：计算扣除金额 =4800＋ 4800 10%＋ 770＋4800 20%=7010（万元）；计算土地增值额 =14000－ 7010=6990（万元）；计算增值额占扣除项目金额的比例=6990247。 7010 100%=%，适用税率为第二档，税率 40%、扣除系数 5%；应纳土地增值税 =6990 40%－7010 5%=（万元）。 六、税收优惠 (一 )建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额 20％的，免征。 (二 )对国家征用、收回的房地产的，免征。 (三 )个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，凡居住 ≥ 5年的，免征； 5年＞居住 ≥ 3年的，减半征；居住＜ 3年的，按规定征。 七、征收管理与纳税申报 （一）纳税地点 — 房地产所在地 （二）纳税期限 — 转让房地产合同签定后的七天内 （三）纳税申报 土地增值税的会计处理 房地产企业转让房地产并取得收入的行为，是土地增值税的应税行为。 企业计算应由当期营业收入负担的土地增值税时： 借：主营业务税金及附加 贷：应交税金 — 应交土地增值税 转让的国有土地使用权连同地上建筑物及其附着物，一并在 “ 固定资产 ” 帐户核算的，转让时应缴纳的土地增值税： 借：固定资产清理 贷：应交税金 — 应交土地增值税 企业缴纳土地增值税时： 借：应交税金 — 应交土地增值税 贷：银行存款 例题： 某房地产开发企业建造并出售了一幢写字楼，取得销售收入 1 800万元（营业税率为 5%，城市维护建设税税率为 7%，教育附加征收率为 3%）。 该企业为建造此写字楼支付的地价款为250万元；房地产开发成本为 350万元；房地产开发费用中的利息支出 200万元（能够按转让房地产项目计算分摊并提供工商银行证明）。 企业所在地政府规定的其房地产开发费用的计算扣除系数为 5%。 企业土地增值税应纳税额计算过程如下： （ 1）扣除项目金额 =250+350+200+（ 250+350） 5%+1800 5% （ 1+7%+3%） +（ 250+350） 20%=250+350+230+99+120=1049（万元） （ 2）增值额 =18001049=751（万元） （ 3）应纳土地增值税 =751 40%1049 5% =（万元） （ 4）根据计算的土地增值税，做会计分录如下： 借：主营业务税金及附加 2 479 500 贷：应交税金 — 应交土地增值税 2 479 500 土地增值税清算的主要内容 一、土地增值税的清算单位 土地增值税以国家有关部门审批的 房地产开发项目 为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期 开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值。