合生创展集团公司新项目开发商业模式规定(doc18)-其它制度表格(编辑修改稿)

合生创展集团公司新项目开发商业模式规定(doc18)-其它制度表格(编辑修改稿)内容摘要：

能… 园林生态 功能一 功能三 投资收益 商务服务 高 中 低 顾客需求程度评估 高 中 低 竞争态势程度评估 该范围作为项目利益点体系 参考图示 第三十一条 要点三 : 以做生意的眼光考虑业态定位 商业与会所首先要搞清楚经营什么样的业态，销售的或租赁的对象怎样的人，针对这些都应当有全套方案，不能随意确定，这些全部都要在前期确定清楚。 第三十二条 要点四：业态重新调整组合 会所或商场要选择毛利较高的行业，业态定位不是一成不变，在开业后的经营期如果某项业态无法自营或者租户经营不下去，就要进行商户重组，把不盈利的业态调整到有盈利的业态。 第三十三条 要点五：首期产品面积户型策划 公司是以中高层客户为主要的经营对象，所以一般整个项目来说我司 的平均面积规划都以大户型居多。 但考虑到首期关注现金流重于单方利润，所以首期可适当增加更受投资者欢迎的产品，如在面积户型上可以适当增加小户型的产品设计，或者提供含装修、家电家私的产品。 8 第三十四条 要点六：低质单位低价入市与优质单位高价拉升 第一批销售的单位可以选些比较差的单位，价格相对定低些。 等到把资金平衡后，没有了资金压力，以后就可以提升价格，把最好的地方拿出来赚钱，弥补第一期快速销售的利润差。 后期的产品更优质，就能支撑价格的上涨，同时价格也要动态反映市场、成本等变动的因素。 第三十五条 要点七：独栋别墅产品的业态 通过独栋 别墅高性价比的成品精装修、高性价比的地下室，辅以高性价比的精装修园林来打造产品的竞争力，支撑售价。 ，要做交楼标准的园林精装修，做一个交楼标准方案，在此基础上再做几个更好的方案供业主选择，如业主选择非交楼标准方案，则加多 2 到 3 万元。 （含联排）小区时集中的绿化做几个点，即在道路交汇处做几个集中绿化，大量的绿地面积要分到各户。 、装修、设计、平面上做出性价比，同时补少量出 让金获得有产权的地下室，售价与地上部分一致。 第三十六条 要点八：联排别墅的业态 联排别墅包精装修、家私、家电每套总价原则上 市内控制在 400 万元左右、市郊控制在 200 万元左右、远郊控制在 100 万元左右。 家电配饰 根据基准价， 可 在 同一价格 控制内， 做几个不同的方案，供业主选择。 第三十七条 要点九：营销方案的所有工作都要搞清楚服务对象所在、价值所在。 广告中要明确能够给业主，能够给消费者带来什么，要把利益点表达清楚，要表达出 10 大， 20 大甚至 30 大利益点。 第三十八条 要点十： 营销方案要做好开盘基础工作 1． 开盘前项目的道路与指引系统要建立完毕 ； 2． 兄弟楼盘的巡展，周边企事业单位的巡展要先行安排，进行内部登记； 3． 关于本项目核心利益点，通过论坛或者记者开放日等方式在专家与舆论方面进行传播。 4． 售楼部开放来接待客户原则上也须要在一个月以上。 原则上应该有样板房的开放后才正式开售。 第四节 实现成本费用最小化 第三十九条 要点一 : 售楼部的选点与设计也要考虑将来的业态定位 售楼部要按会所或商铺的形式做， 售楼部的柱间距、内部的平面设计等都尽量符合会所或商铺经营方案中预计租售的业态要求，售楼部按层高 米和商业街进行统一规划 ，整个项目完成，售楼部即可按会所或商铺进行租售，而且是带装修租售，这 9 样就不会造成资源的浪费。 第四十条 要 点 二 ： 联排别墅产品的预算定额 1． 联排的园林、绿化、市政工程要控制在每平方 800 元以内。 2． 室内装修控制在每平方 700 元以内。 第四十一条 要点 三 ：预算精度的要求 预算不能搞估算，经营方案的相关数据要非常准确，概算的准确率误差在 5％以内，预算的准确率误差在 3％，决算的准确率误差在 1％以内。 第四十二条 要点 四 ：为了减低资金支付的缺口，减轻资本成本费用，要求融资： 个月内完成 ,提供土地融资的基础。 地价付款安排在现金流入高峰期 ,二期款安排在抵押贷款获批时 ,后期款应安排在销售收入高峰期。 要以开售当月的资金平衡来反算 ,如果销售收入低于预测值 ,无法资金平衡的话 ,就要求相应增加融资额度目标。 第四十三条 要点 五 ：设定二点一线的合理基准价 根据不同售价水平和档次，合理设定二点一线的基准造价，简化基准造价内的审批流程，超基准价的必须上报集团，保证项目的成本费用标准，同时还规定了营销宣传物料的基准价，具体定额请参照表 1 和表 2。 第四十四条 要点六 ：开盘营销费用控制 1． 开盘当月销售额不足 2 亿的，推广费用控制在 256 万元以内，不足 4 亿的控制在 320 万以内，超过 4 亿的，控制在 400 万元以内，两点一线费用按标准另计，具体定额请参照表 3。 2． 广告公司代理佣金费用控制： 广告公司代理佣金月费或年费，以单个项目为单位计算，不能以推广市场个数及代理公司个数重复计算。 同一项目的广告代理为唯一工作任务项，不论项目推广牵涉城市是否在本地，以及在不同市场有不止一家代理公司。 如出现多市场推广及多广告代理公司操作，总费用按单一项目、单一工作任务项控制，不能重复计费。 3． 户外广告费用控制： 选择的户 外广告一般以年度作为投放日期，除非必要不要签订一年以上的投放期。 付款方式在争取单价最优惠情况下，与投放进度配合，首付2030%，发布半年后付至 50%，发布九个月后付至 8090%，余款在发布期满后 15 个工作日支付。 10 表 1 二点一线基准价一览表 序号 成本科目 类型 按计算口径 说明 06 年基准价 单位 计算口径 1 售楼部装 修 豪华欧式 售价＞ 10000元 /m2 2, 元 /m2 按装修面积 售楼部装修。