万科地产成本管理思维内训教材43ppt-成本管理(编辑修改稿)

万科地产成本管理思维内训教材43ppt-成本管理(编辑修改稿)内容摘要：

测 待发生成本、预计未来 复审核对 成本、财务定期核对 及时通报 公司领导层、相关部门 万科成本管理模式－动态成本 管理思维 管理模式－动态成本 19 无效成本 房地产项目实施过程中产生的对形成产品、提升价值、促进营销没有作用，无法获得客户认同和补偿，属于费用浪费的成本。 实质： 能否获得补偿 管理思维 管理模式－无效成本 20 作业环节 无效成本产生原因 现象表现 设计 设计失误 对设计效果把握不准 ① 拆除和重建 ②后期加固与补强 ③资金浪费 ④拆除与重建 设计变更下达不及时 材料、施工工艺选择不当 多工序设计图矛盾 装饰设计未结合建筑现状 设计保守 经济性不合理 招标 招标策划 标段划分不合理，计划性不足 影响工期与质量 投标单位选择 施工单位考察失误，投标竞争不充分 中途变化，总价增加 招标文件编制 合同条款有误，经济标编制出现失误 多承担费用 评定标 评标分析失误 中标价格偏高 施工 施工准备 使用周期短的高标准临设 拆除与重建 施工节点计划不合理 延误工期，增加成本 施工过程 施工安排失误 赔偿与维修费用 工程质量管理不善 考虑不周，费用大增 非关键线路抢工 费效比不高 合同执行 拆分合同工作内容未及时签订补充合同 总成本增加，却无法从相应单位扣回 维修 维修工作程序不到位 维修时未及时通知责任单位，维修费用无法落实 销售 销售承诺 超出交楼标准的承诺 为承诺付出大量成本 展示资料有误 业主投诉引发赔偿 销售过程 改变房屋用途 拆除与重建 样板房过早销售 重复建设 信息沟通不畅 信息失真，工作失误 预结算 预算失误 合同价款失实导致费用增加 结算失误 结算价不符，工程款超付 付款 付款失误 工程款超付 分类 21 举例：设计环节涉及的无效成本 原因 现象 事例 设计失误 拆除和重建 后期加固与补强 某项目中央步道种植池 500高拆除改为 300高由拆除改为 200高。 设计保守 经济性不合理 多层建筑假设在砼含量合理前提下，其合理的钢筋含量为 55kg/m2，最终设计量为 70kg/m2。 则可认为其中 15kg/m2的钢筋用量为无效成本。 设计效果把握不准 拆除与重建 某项目一期别墅外墙涂料更改颜色，费用增加。 展示厅第一次装修与设想风格不协调，拆除、重新装修，约 10万元。 万成本管理模式－无效成本 管理思维 管理模式－无效成本 22 管理原则  限额设计；  设计方案优化；  加强施工图事前审核，做好图纸会审工作，减少设计变更；  确定合理的施工技术方案 (降低废品率 )；  加强供应商考察；  加大集中采购力度；  严格执行现场签证制度；  提高专业能力；  加强部门间信息沟通。 控制方法  确定准确合理的目标成本  以数据为语言，展现公司费用的浪费情况  激发领导层、全员的成本意识  清楚了解成本构成，做到“心里有数”  推动各部门提高专业能力、加强计划管理 万科成本管理模式－无效成本 效果： “无效成本”成为项目部、设计部的“口头禅”；无效成本的总结深受公司领导层的重视。 管理思维 管理模式－无效成本 23 管理思维 作业过程的管理方法 成本效果曲线 设计 招标 施工 SPEND曲线 项目周期 成本 发生的 成本 形成的成本 新项目发展 成本控制重点放在那儿。 70%～ 80% 20% 销售及物管 24 目标成本 动态成本 结算成本 成本数据分析、无。