物业管理案例分析及实务参考资料手册(45页)-管理案例(编辑修改稿)

物业管理案例分析及实务参考资料手册(45页)-管理案例(编辑修改稿)内容摘要：

盗等。 5．供电恢复后，应 检查大厦内所有电梯、消防系统、安防系统 的运作情况 【案例二十三、 166 】 高空坠物事件的处理 1．发生高空坠物后，有关管理人员要 立即赶到现场 ，确定坠物造成的危害情况。 如有伤者，要立即送往医院或 拨打急救电话 ；如造成财物损坏，要保护现场、 拍照取证 并通知相关人员。 2．尽快 确定坠落物来源。 3．确定坠落物来源后， 及时协调 受损 /受害人员与责任人协商处理。 4．事后应检查和确保项目在恰当位置 张贴 “请勿高空抛物 ”的标识 ，并通过多种 宣传 方式，使业主 自觉遵守社会公德。 【案例二十四、 166 】 交通意外事件的处理 1．在管理区域内发生交通意外事故，安全主管应 迅速到场处理。 2．有人员受伤应立即送往医院，或 拨打急救电话。 3．如有需要，应对 现场进行拍照 ，保留相关记录。 4．安排专门人员 疏导交通 ，尽可能使事故不影响其他车辆的正常行驶。 5． 协助有关部门 尽快予以处理。 6．事后对管理区 域内交通路面情况进行 检查 ， 完善相关交通标识 、减速坡、隔离墩等。 【案例二十五、 166 】刑事案件 事件的处理 1．物业管理单位或控制中心接到案件通知后，应立即 派有关人员到现场。 2．如证实发生罪案，要立即拨打 110 报警 ，并留守人员和控制现场，直到警方人员到达。 3． 禁止任何人 在警方人员到达前 触动现场 任何物品。 4．若有需要， 关闭出入口 ，劝阻住户及 访客暂停出入 ，防止疑犯乘机逃跑。 5． 积极 协助警方 维护现场秩序和调查取证等工作。 其他案例阅读 9 龄童命丧 麦莎 物业担责 30%赔偿 10 万 中国法院网讯 因 “麦 莎 ”台风带来强降雨使河道水满为患溢进小区，住在小区的小孩玩耍时不慎溺亡，小孩的父母悲伤之余将城建部门和小区物业公司告上了法院。 12 月 15 日下午，浙江省象山县人民法院对该案作出了一审判决，物业公司赔偿小孩的父母因孩子死亡所造成的经济损失 万余元。 孩子的父母诉称， “麦莎 ”台风过后，小区满是积水，分不清哪是地面哪是河面，对小孩的溺亡，作为监护人虽应承担主要责任，但同时也暴露了城建交付的小区存在严重的设计缺陷，留下了安全隐患；而物业公司未采取安全有效的防护措施，共同作用导致了事故的发生，两者均应承担相应的责 任。 为此，请求法院依法判令城建和物业公司共同赔偿 13 万余元，即死亡补偿费和丧葬费共 万余余元的 40%。 城建部门辩称，小区在 2020 年初就已经全部移交给业主管理委员会，在移交时还特别讲到，小孩在水边游玩应当有家长加强监护，小区的设计是符合国家有关规定的。 物业公司辩称，小区业主管理委员会与物业公司签订有《物业管理委托合同》，物业公司承担义务的前提应该是违反合同约定。 现根据合同来看，看不出物业公司在这方面有什么责任。 因此，物业公司不应承担任何责任。 物业公司向法庭提供了照片六张，以证明在河道附近设有警示标 志牌。 象山法院经审理认为，小区的业主管理委员会与物业公司订有合同，在合同约定的期限及职责范围内对小区的物业管理及安全保障事务等负有相应义务。 台风是不可抗力，但台风所带来的雨水给小区造成的积水情况，物业公司应该可以注意到，也可以预见到，在这种情况下，对漫水地段等可能会出现危险的地方更应加强巡查，或采取设置防护栏等相关的安全保障措施，但物业公司未尽到合理限度内的安全保障义务，这一失职行为与小孩的溺亡有一定的因果关系。 而城建部门在开发该小区时，在设施上看不出有什么缺陷，孩子的父母也未能提供相关的证据予以印证。 据 此，法院判令由物业公司赔偿小孩父母各项损失 30%。 安徽：楼顶废物砸伤人 物业公司被判赔 8 月 22 日，安徽省淮南市田家庵区人民法院对一起太阳能底座砸伤人案进行了一审宣判，被告淮南市裕安 物业管理 有限责任公司因没有尽到相应的安全保障义务和管理职责，被法院判决赔偿原告赵某、李某医疗费等各项损失 9827 元， 24 户业主不承担赔偿责任。 2020 年 7 月 28 日晚 7 时左右，安徽省淮南市出现强雷暴雨，并伴有瞬间大风天气。 原告赵某 、李某途经该市裕安小区 5 号楼楼下时，被楼顶坠下的一废弃太阳能热水器底座砸伤，后被送往医院救治。 今年3 月 24 日，两原告将淮南市裕安 物业管理 有限责任公司和 5 号楼的 24 户业主告上法庭，要求各被告赔偿医疗费等损失 元。 法院审理后认为，被告 物业公司 没有尽到相应的安全保障义务和管理职责，依法应对原告赵某、李某所受 到的人身损害承担赔偿责任。 由于原告没有证据证明该楼全体住户具有共同实施危险行为的意思联 络并实际实施了共同危险行为，故原告诉请 24 户业主共同承担责任与法不符，不予支持。 据此，法院作出上述判决。 业主楼顶锻炼坠楼身亡 物业担责 30% （ 成都日报 记者 晨迪） 市民林先生喜欢晨练， 2020 年 1 月 14 日他在自家居住的房屋楼顶上锻炼身体时不慎从楼顶上摔下死亡。 事后，林先生的妻子和两个子女认为由于房屋修建公司在屋顶防护设施上的重大缺陷和物业公司在物业管理过程中的严重过错造成了这个悲剧，于是将这两家单位起诉至锦江法院，要 求承担责任。 昨日，锦江法院判决，物业公司由于疏于管理，承担 30%责任。 锻炼坠楼身亡 建方和物业成被告 林先生的妻子和两个子女表示， 2020 年 1 月 14 日早上 6 时许，林先生在楼顶上锻炼身体时，从楼顶摔下来当场死亡。 经过现场查看，他们发现林先生锻炼的楼顶外围防护栏高度不到膝盖，这个高度低于我国建筑规范中关于 “上人屋面 ”防护栏杆的相应要求。 他们认为，这个重大缺陷是由于房屋修建公司在房屋修建过程中及物业公司在物业管理过程中的严重过错行为造成的。 两公司应对林先生死亡后果承担全部的赔偿责任。 在法庭审理的过程中，房 屋修建公司辩称，该房屋是由设计所设计，且具体施工单位也不是他们，根据验收，该房屋的确是质检合格的优良工程。 更为重要的是，该房屋的楼顶原本设计是不上人屋面。 物业公司辩称，林先生是具有完全民事行为能力的人，楼顶本身就不是锻炼身体的地方，死者林先生对此有重大过错，因此他们不该承担责任。 不制止不设警示标志 物业有次要责任 据悉，林先生锻炼身体的楼顶有一门洞，无门，楼梯、楼顶均没有警示标志。 楼顶上挂有衣物、还种有花、草、菜及堆放杂物等，防护墙高度约 41 厘米。 锦江法院审理后认为，林先生家人提供的证据不能证明楼 顶屋面是上人屋面和设计标准不符合国家标准，因此要求房屋修建公司承担责任的诉讼请求没有被法院支持。 法院认为，林先生作为一个具有完全民事行为能力的公民，在楼顶上锻炼身体应当对潜在的危险有理解、辨别、判断和控制的能力，但林先生没有预见这一行为存在的危险，自身有重大过错，其过错对其死亡起主要作用。 物业公司作为小区的管理者，对业主林先生在楼顶上锻炼身体却没有及时制止，也没有在楼顶设置警示标志，疏于管理，未能尽到职责范围内的必要注意义务，增加了林先生从楼顶上摔下的可能性，对林先生的死亡起次要作用。 物业公司应当对林先生 坠楼死亡承担相应的民事责任。 根据过错大小，物业公司承担责任的范围酌情确定为 30%。 最后锦江法院一审判决：物业公司应赔偿林先生家人 元损失。 歹徒入户杀人并抢走贵重物品 业主起诉物业公司遭法院驳回 本报西宁 9 月 17 日电记者韩萍歹徒进入住户家中，杀死女主人，抢走 斤冬虫夏草。 事发后，犯罪分子被缉拿归案绳之以法。 但男主人程某以青海省馨宁物业管理有限公司不作为，不履行安全保障义务致使妻子遇害、冬虫夏草被抢为由，向法院提起诉讼，要求赔偿。 2020 年 9 月 10日，青海省西宁市城西区人民法院经审理， 公开宣判了这起新类型案件，判决驳回原告程某的诉讼请求。 2020 年 10 月 20 日，歹徒李某、蔺某以买冬虫夏草为名，来到西宁市城西区西川南路 1 号馨宁小区程某家中。 程某之妻杜某在家，李某趁杜某不备，持携带的自制手枪朝杜某头部开枪，致其当场死亡。 两名歹徒从原告家中抢走冬虫夏草 斤，价值人民币 403480 元。 2020 年 8 月 20 日，两名歹徒被抓获归案， 警方追回冬虫夏草 斤，返还原告。 2020 年 10 月，西宁市中级人民法院判决两名杀人凶手死刑，确认民事赔偿数额为 205049元，但因两名罪犯无赔偿能力，免除两罪 犯民事赔偿。 程某了解到案发时两名罪犯是从馨宁小区大门进入小区，小区保安未进行登记，作案后，两名罪犯携带 4 个大包袱从后来增开的无保安看守值班的小区东门逃走。 作为居住在被告管理区的小区居民，程某自2020 年 9 月起按季度向被告缴纳物业管理费。 被告给原告发放的《馨宁小区住户手册》承诺：小区门岗按规定禁止闲杂人员进入小区，物资出入小区应办理有关手续，并出具管理部门签发的《物资出区通行证》。 原告程某认为，被告作为经营性质的安全保障义务主体，不履行安全保障义务，其不作为行为是损害结果发生的重要原因之一，应承担赔偿责任。 西宁市城西区人民法院审理认为，被告给原告发放住户手册后，原告对此未提出任何异议，并按相关规定交纳物业管理费用，已实际形成了一种物业服务合同关系。 之后双方并未签订新的物业管理合同，故该手册为有效合同，对双方均有约束力。 但该手册中双方对业主的人身、财产赔偿责任没有明确约定， 作为物业管理部门的安全服务也仅限于防范性的安全保卫活动，并不能全方位保证业主的人身和财产安全及排除治安、刑事案件的发生。 且此案发生在原告家内，对外无任何异常。 此时被告即使履行了正常的防范安全保卫义务，也无法避免其室内发生蓄谋已久的犯罪行为 ，因此被告的行为与原告家损害结果的发生无法律上的因果关系，故对原告主张被告赔偿损失的要求不予支持。 大厦电梯内女子被害 家属状告物业被驳 法院：物业公司保护公众义务应有限制 本报北京 9 月 17 日讯在公司电梯内遭遇抢劫被杀害，受害人家属认为物业公司未在电梯内安装监控设备，对危害后果的发生具有明显过错，要求物业公司赔偿丧葬费、死亡赔偿金、精神损害抚慰金等经济损失共计 万余元。 但是，受害人家属的这项请求，并未得到法院的支持，北京市丰台区人民法院在判决中指出，因公司大厦属于向公众开放并不得无故拒绝公众进 入的相对开放区域，因此对物业公司保护公众免受意外侵害的义务必须有所限制。 被害人李珍 (化名 )遇害前是一名会计，公司租赁的办公地点在一座写字楼内。 2020 年 10月的一天，李珍从银行取钱后返回公司，在公司大厦电梯间不幸遭遇抢劫被杀害。 事发后，大厦物业公司的经理立即拨打了 110 报警，并封锁了大厦。 但接警赶到的民警并未从大厦中找到犯罪嫌疑人，目前案件仍在侦查过程中。 李珍被杀害后，她的丈夫和女儿将物业公司告上了法庭。 其理由是，作为负责整座大厦安全的物业公司，竟让犯罪嫌疑人随意进入大厦，致使李珍在电梯间被人抢劫杀害。 此外，当时在该大厦特别是电梯间并没有安装录像监视设备，致使警方至今无法确认犯罪嫌疑人，也说明该公司的行为对危害结果的发生具有明显的过错。 但是，法院经过审理后，最终还是驳回了李珍家人的诉讼请求。 法院认为，根据双方有关约定，李珍公司所在的这座大厦并没有实行对进出车辆及人员进行登记的完全封闭管理制度，也就是说，这座大厦不同于单位的内部办公区域，它是在物业公司控制之下向公众开放并不得无故拒绝公众进入的相对开放区域。 在这种情况下，凡是具有相应民事行为能力的人在维护自身安全上都负有观察、注意和自我保护的自警义务。 而 物业公司并非国家强制机关，其财力、精力有限，又缺乏国家强制力的保障，因此物业公司对大厦的防范和控制力度是有限的，对其保护公众免受意外侵害的义务必须有所限制。 就本案的具体情况，法院认为，物业公司已尽到了合理范围内的安全保障义务。 物业公司与承租人在《房屋租赁合同》中并未约定必须安装录像监视设备，且录像监视设备与李珍所遇意外事件的发生也没有直接的因果关系，不能据此认为物业公司履行职责具有重大瑕疵。 小区地下车库是公共设施吗。 小区地下车库归开发商所有还是业主共有的公共设施 ?合肥市明珠苑小区业主委员会与安徽昌皖房 地产公司和万国物业管理公司为此对簿公堂。 日前，法院做出一审判决，明珠苑小区业主依法取得了面积为1040 平方米的地下车库及其他权利。 据悉，这是我省首起业主要求物业返还物管用房等小区公用设施并取得法院支持的案例。 此案原告方代理律师认为，在新《物权法》出台的背景下，此案意义尤为重大。 原告：物业撤出拒交车库 合肥明珠苑小区 2020 年建成后 ,由昌皖公司指定的万国公司负责物业管理。 因为种种纠纷， 2020 年 10月，万国公司退出了小区物业管理。 虽然退出物业管理，万国公司只是向业主移交了部分资料和物品，而涉及到小区全 体业主利益的相关图纸、特别是物管用房、商业用房以及 1000 多平方米的地下车库却并没有移交。 2020 年，明珠苑小区业主委员会一纸诉状将昌皖公司以及万国公司告上法庭，要求返还地下停车库、值班室、物管用房以及小区平面图等图纸资料。 被告：车库不是公共设施 对小区业主委员会的诉讼要求，被告昌皖公司认为，规划部门没有审批在小区内建车库和值班室，同时当初在业主购房时，昌皖公司也没有在购房合同中明确约定车库以及值班室的归属。 在昌皖公司提供的购房合同以及由合肥三维测绘公司的测绘报告中，可以看出地下车库并没有。