投资分析课程重难点分析doc26-管理培训(编辑修改稿)

投资分析课程重难点分析doc26-管理培训(编辑修改稿)内容摘要：

对以上分析结果作综合评价，说明项目是否可行及承担风险性大小。 第五章 房地产投资分析 房地产投资的不确定性分析 一、房地产投资盈亏平衡分析 （一）用房地产产品销量表示的盈亏平衡点（ QBEP ）计算方法 tVP Fx  用房地产产量表示的盈亏平衡点计算公式是： QBEP = 加费单位产品销售税金及附单位产品可变成本单位产品售价 年固定总成本 产（销）量允许降低最大幅度计算 公式为： %1 0 0QBE PQ  （二）用房地产产品销售单价表示的盈亏平衡点（ PBE ）计算方法 PBE =)39。 1( .tQ QVF  所以用房地产产品销售单价表示的盈亏平衡点计算公式是： 1 销售税率）（产量 产量单位可变成本年固定成本  PB EP 售价允许降低的最大幅度 %100 PBE PP PP （三）用生产能力利用率表示的盈亏平衡点（ LBEP ）计算方法 %100).(%100...%10000000tVPQFQtQVQPFQB E PB E P QL 所以用房地产产品生产能力利用率表示的盈亏平衡点计算公式是： %100  年销售税金及附加费年可变成本年销售收入 年固定总成本LB EP 中国最大的资料库下载 中国最大的资料库下载 11 （四）用房地产产品销售收入表示的盈亏平衡点（ SBEP ）计算方法 同理，根据盈亏平衡的概念，则有： tVP FPB E PPB E P QS  .. 所以用房地产产品销售收入表示的盈亏平衡点计算公式是： 加单位产品销售税金及附单位产品可变成本单位产品售价年固定总成本单位产品售价 SB EP 该项目产 品销售收入允许降低的最大幅度为： %10 0 SBE PS SS S 表示该项目产品计划年销售收入。 例 1．某房地产开发公司欲建房出售，根据市场预测，每平方米建筑面积可售 1000 元，每平方米建筑面积变动成本为 500 元，该公司年固定成本为 80 万元。 问该公司的年销售量要达到多少才能做到盈亏平衡。 若公司要实现 40 万年利润，销售量应达到多少。 解：盈亏平衡点的销售量为： Q1=800000/（ 1000—500） =1600（平方米） 若要达到 40 万年利润，销售量应为： Q2=（ F+S） /（ P—V） =（ 800000+400000） /（ 1000—500） =2400（平方米） 第六章 股票投资分析 股票的价格分析 一、股票价格及股票价格指数 广义上，股票价格包括股票发行价格和股票交易价格；狭义上更多是指股票的交易价格，即股票行市。 （一） 股票价格的种类 股票价格的种类包括股票的理论价格、股票票面价格、股票的发行价格、股票的帐面价格、股票的清算价格。 其中 （二） 股票价格指数 股票价格指数是用来表示多种股票平均价格水平及其变动情况以衡量股市行情的指标。 常用的有以下几种： 该时点普通股总股数 公司总负债某时点公司总资产股票的帐面价格 成交股数成交金额股价平均数 市场利率预期股息收益股票理论价格  中国最大的资料库下载 中国最大的资料库下载 12 股价指数的计算方法主要有简单平均法、加权平均法和几何平均法。 最常用的方法是加权平均法，计算公式为： 式中的成份股即可以包括所有上市股票，也可以只包括部分上市股票。 根据计算时所采用权数的时期不同，加权平均法也可以分为两种，即拉斯贝尔法和派许法。 二、影响股票价格的因素分析 影响股票市场价格的因素主要有如下几个方面： （一） 基本因素 经济因素是影响股票价格的最基本因素，包括宏观、中观和微观三个层次的经济因素。 ：指宏观经济环境的优劣对股价的影响。 ：指某一行业的经济状况对股票价格的影响，又称行业因素。 ：主要指与公司经营状况有关的因素。 （二） 市场技术和社会心理因素 ：即股票市场的各种投机操作、市场规律以及证券主管机构的某些干预行为等方面的因素。 ：即投资者的心理变化对股票市价有着很大影响。 ：主要包括信息披露是否全面、准确等因素。 （三） 政治因素 指能够影响股票价格的政治事件，主要包括国内政局、国际政局、战争等。 三、股票价格的风险分析 股 票风险指由于未来经济活动的不确定性，或各种事先无法预料的因素的影响，造成股价随机性的波动，使实际收益和与预期收益发生背离的可能性。 （一）风险的种类 股票风险可分为市场风险（又称系统风险）和非市场风险（又称非系统风险）两种。 市场风险是指与整个市场波动相联系的风险，它是由影响所有同类股票价格的因素所导致的股票收益的变化。 非市场风险是指与整个市场波动无关的风险，它是某一企业或某一个行业特有的那部分风险。 市场风险与整个市场的波动相联系，无论投资者如何分散投资资金都无法消除和避免这一部分风险。 非 市场风险与整个市场的波动无关，投资者可以通过投资分散化来消除这部分风险。 而且，市场风险与投资收益呈正相关关系。 投资者承担较高的市场风险可以获得较高的收益，而非市场风险却并不是如此。 （二）风险的度量 风险衡量就是要准确地计算投资者的收益和本金遭受损失的可能性大小。 一般地讲，衡量股票投资的风险的方法有三种：一是计算股票投资收益低于其期望收益的概率；二是计算股票投资出现负收益的概率；三是计算股票投资的各种可能收益与其期望收益之间的偏离（ Deviation），即股票收益的方差（ Variance）或标准差（ Standard Deviation）。 第七章 债券和投资基金投资分析 第一节 债券投资收益分析 一 .债券投资 债券投资以下三个方面的特征和作用决定了它是一种重要的投资活动。 100 基期成份股总市值现行成份股总市值股价加权指数 中国最大的资料库下载 中国最大的资料库下载 13。 债券投资可以分散风险。 统计资料表明，股票投资风险大，债券的投资风险相对较小；而且两种证券之间收益率变化的相关性小。 因此投资者可以选择适当的债券和股票的投资比例来构建最佳投资组合：收益率一定的条件下使风险最小或者风险一定的条件下收益率最大。 债券流动性较强，价格相对稳定，一般都有固定的利率和期限，因此名义收益率也 比较确定。 而且债券的市场交易费用一般也比较股票的交易费用低。 比较而言，债券投资期限和资金需求时间具有匹配性。 债券一般具有各种不同的期限，投资者可以根据需要，选择期限合适的债券，以便获得收益。 股票虽然可以限时在市场上出售，但投资者需要资金要出售股票的时候，其价格可能一落千丈，就会蒙受巨大损失。 二 .债券的定价模型 （一般等于面值）之和。 注意：（ 1）债券的期值根据债券的面值、票面利率和还本期限计算得到。 （ 2）计算债券的发行价格要使用有效期限，计算债券的转让价格应使用待偿还期限（剩余期限）。 （ 3）市场利率水平指证券市场上大多数投资者要求某种债券所能提供的最低利率水平。 不同的债券其市场利率一般各不相同；市场利率水平也称市场收益率，往往用定性方法分析确定，主要考虑债券偿还的确定性、待偿还期限长短和其他债券收益率等因素。 有如下三种，其中各公式符号的含义如下： FB 为债券的价格， M 为每年支付的利息金额（即 M=票面利率面值）， F 为债券面值， V 为市场利率， n 代表有效 期限， r 代表贴现利率： （ 1） .付息发行和期满一次还本付息的债券定价模型： （ 2） .贴现付息发行和到期偿还要向全额的债券定价模型为： FB = F－ F r n （ 3） .有效期限内分次付息（这里假定一年付息一次）的债券定价模型为： 三 .债券收益指标及其分析 教材中介绍了五种收益率，要掌握它们的名称、涵义、特点（优缺点）以及各自的计算公式，并且会利用实际数据计算这些收益率。 收益率指标类型 计算公式 nB VFF )1 1(   nt ntB VFVMF 1 )1 1()1 1( 到期一次还本付息分期支付、债息支付方式3市场利率水平日至偿还日止的时间）待偿还期限（转让成交还日止的时间）有效期限（发行日至偿债券的期限利息）债券的期值（本金加上、债券价格决定因素4 中国最大的资料库下载 中国最大的资料库下载 14 %100市场价格 年利息直接（当期）收益率= 到期（最终）收益率= 持有期收益率 = 准到期收益率 = 认购者收益率 = 收益率指标类型 涵义 特点 直接（当期）收益率 投资者当时投资所获得的收益（年利息）与其投资支出（市场价格）的比率 （ 1） 考虑债券利息收入 （ 2） 比较简便，不需要持有到期便可知真实收益率 （ 3） 不需要预测可能的卖价 （ 4） 没有充分考虑到资本增值或资本损失因素 到期（最终）收益率 投资者在二级市场上买入已发行的债券起到最终偿还日止的全部持有期间所得的利息，与偿还盈亏的合计金额折算成相对于投资本金每年能有多少收益的百分比 （ 1） 考虑到了债券的名义利率、期限和资本到期后的损益问题 （ 2） 有单利和复利之分，但一般 采用单利计算 持有期收益率 测算投资者在发行日与到期日之间买进卖出一笔债券所得的收益率 息票收入和买卖利益的合计金额相对于投资本金达年率百分比 准到期收益率 反映债券持有期内的平均收益水平 近似代表到期收益率 认购者收益率 投资者从开始发行时认购到发行者偿还债券面值时，整个期间的年平均收益率 第二节 债券投资风险分析 一 .债券投资风险 1. 债券投资风险是在投资债券过程中由于现实的和意外的原因造成收益发生损害的可能性。 二 .债券的系统风险 %100/  认购价格 剩余年数认购价格）（债券面值年利息%100/  买入价格 持有期年数买入价格）（卖出价格年利息%1002//  到期日价）（市场价格 至债券到期日时间市场价格）（到期日价年利息%100/  发行价格 偿还期限发行价格）（债券面值年利息的风险法按规定履行债务责任非系统风险：发行人无债券收益变化的风险因素引起的率变动或其他不可控制系统风险：由于市场利 中国最大的资料库下载 中国最大的资料库下载 15 债券的系统风险主要来源： 1） .市场利率发生变化，影响债券的 价格及再投资的收益率。 2） .不可预见的通货膨胀及购买力下降对固定收入债券造成影响。 市场利率变动导致债券价格的发生变化，其变化幅度取决于各债券自身的特点。 一般而言，债券价格变动有以下规律： ①价格与市场利率反方向变动。 ②市场利率的波动幅度一定时，债券偿还期越长，其价格波动的幅度就越大。 但价格变动的相对幅度随期限的延长而缩小。 ③市场利率的波动幅度一定时，票面利息率较低的债券价格波动幅度较大。 ④对同一债券，市场利率下降一定幅度所引起的债券价格上升幅度，要高于由于 市场利率上升同一幅度而引起的债券价格下跌幅度。 债券的利息收入需要进行再投资，由于再投资收益率是不确定的，就产生了再投资风险。 收益率有实际收益率和名义收益率之分。 实际收益率是排除通货膨胀影响后的收益率。 实际收益率与通货膨胀率之和就是名义收益率。 因通货膨胀导致的实际收益率的不确定性，就是购买力风险。 三 .债券的非系统风险 1．债券发行公司以及所在产业的发展状况会影响债券的收益。 但是它们只影响发债公司本身，并不从总体上影响债券市场，因此称为非系统性风险或称为个别风险。 其主 要表现是违约。 2．造成公司债券违约风险的原因很多，主要有： 1） .政治和政策变动的风险。 2） .经营管理的风险。 4） .自然灾害的风险。 3．投资者处理收益和风险之间的原则有两条：一是在已定风险的条件下，尽可能地使投资收益最大；二是在收益既定的条件下，尽可能使风险减少到最小。 在债券投资中，投资者可根据已确定的收益率目标，尽量地减少投资风险。 为此，可采取如下两种方法。 1） .选择品质优良的债券投资 投资者需要对债券的资信程度进行评估，选择品质优良、资信程度高的债券进行投 资。 2） .采用分散投资的方法 将资金按适当的比例投资于不同的债券，建立合理的资产组合，使投资风险降低到最可限度。 第三节 投资基金价格变动的分析与管理 一 .投资基金及其特点 众多不确定的投资者将不同的出资份额汇集起来，交由专业投资机构进行操作， 入降低产品结构调整。