房地产市场决策程序培训教程教材(29页)-营销制度表格(编辑修改稿)

房地产市场决策程序培训教程教材(29页)-营销制度表格(编辑修改稿)内容摘要：

望子成龙 小太阳 后小太阳 三代孩子 健康养老 老人 3代 富贵之家 富贵之家 1 富贵之家 2 经济务实 对认可本项目位置的客户会选择的产品进行分析 城市发展与房地产战略中心 客户对土地属性需求分析 竞品客户及产品分析 客户初选定位 项目成本分析 项目产品配比分析 市场分析 项目土地属性分析 目标客户定位 项目产品建议 房地产市场决策程序 单一产品容积率 指设计根据当地日照等规范，假设项目整体只做一种产品的最饱和净建设用地容积率。 产品类型 指依照容积率划分的产品，如联排、情花、小高层。 户型类型 指三室两厅、一室一厅等户型类别，此栏数据在参考竞品相应信息的基础上，由设计部门提供。 备注： 当本项目用地附近区域竞品稀缺，且竞品所在区域与本项目区域有较大差异性的时候，需用对竞品的客户需求价值因子进行修正，其中应重点考虑价栺、产品类型，以避免客户定位偏差。 有可能出现某一类细分客户对应多种产品类型，以及几类客户选择同一种产品类型的情况，请在上表中进行拆分和说明。 负责部门：营销部、设计部 完成时间：项目立项会之前 城市发展与房地产战略中心 客户对土地属性需求分析 竞品客户及产品分析 客户初选定位 项目成本分析 项目产品配比分析 市场分析 项目土地属性分析 目标客户定位 项目产品建议 房地产市场决策程序 负责部门：成本部、财务部 完成时间：项目立项会之前 表栺中的细分客户、对应产品容积率、建筑类型等由上一步工作得出，售价需要市场部门提供。 通过对各类产品的市场售价、财务指标的比较，排除不理想的细分客户与相应的产品类型（如成本高于市场可接收的售价；总体净利润过低等）。 城市发展与房地产战略中心 客户对土地属性需求分析 竞品客户及产品分析 客户初选定位 项目成本分析 项目产品配比分析 市场分析 项目土地属性分析 目标客户定位 项目产品建议 房地产市场决策程序 单一产品成本假设法 细分客户 A B C D E 对应产品的容积率 建筑类型 土地及固定配套费用（总值暂视为不随建筑面 积变化） 成本构成 土地费用 开发前期准备费 配套设施费 园林设施费 社区管网费 开发间接费 建筑安装费用（随建筑类型与建筑面积变化） 主体建筑费 配套安装费 单方成本 市场售价 财务指标 单方净利润 净利润 IRR 城市发展与房地产战略中心 客户对土地属性需求分析 竞品客户及产品分析 客户初选定位 项目成本分析 项目产品配比分析 市场分析 项目土地属性分析 目标客户定位 项目产品建议 房地产市场决策程序 进而再次修正上一步骤的表栺，如下： 本项目客户产品对照表 产品类型 户型类型 户型面积 户型均价 户型总价 单一产品容积率 社会新锐 青年之家 青年持家 望子成龙 小太阳 后小太阳 三代孩子 健康养老 老人 3代 富贵之家 富贵之家 1 富贵之家 2 经济务实 负责部门：成本部、财务部 完成时间：项目立项会之前 城市发展与房地产战略中心 客户对土地属性需求分析 竞品客户及产品分析 客户初选定位 项目成本分析 项目产品配比分析 市场分析 项目土地属性分析 目标客户定位 项目产品建议 房地产市场决策程序 负责部门：成本部、财务部、营销部、设计部 完成时间：项目决策会之前 当细分客户的结论显示，本项目为多种容积率产品的组合时，需由营销部根据市场情况提出若干种产品规模配比的方案，由各部门共同对几种产品配比的方案进行比较选优： 营销部负责对各类产品的销售速度、市场竞争风险、价栺空间等进行比较判断； 设计部对产品的综合容积率进行计算、对各类产品的创新空间以及由此带来的价栺空间进行把握； 成本部、财务部对项目的综合经济指标进行比较。 如下表： 当细分客户的结论显示（或因规划容积率条件的限制，如高密度项目），本项目仅有单一容积率产品组合时，即没有必要进行产品规模配比比较的工作，户型配比的工作就成为重点。 城市发展与房地产战略中心 客户对土地属性需求分析 竞品客户及产品分析 客户初选定位 项目成本分析 项目产品配比分析 市场分析 项目土地属性分析 目标客户定位 项目产品建议 房地产市场决策程序 产品配比方案对比评价表 产品类型 方案一 方案二 产品类型 A 产品类型。