建筑物区分所有权纠纷典型案例讲解教材(175页)-管理案例(编辑修改稿)

建筑物区分所有权纠纷典型案例讲解教材(175页)-管理案例(编辑修改稿)内容摘要：

坐椅、健身设备、儿童游戏设备等改善住宅性能、提升生活品质的设施。 公共空间，包括道路、绿地以外的广场、园林等。 中 大 至 正 伦 理 求 是 文 以 载 道 德 信 为 本 58 土地使用权归谁所有。 建筑区划内的土地，使用权归谁所有。 一个业主在买房的时候，其实买到了一个房子的不动产建筑物，同时还买到了一块地的使用权 ，这样我们每个业主买了一个房子以后，都会拿到一个土地使用权证，这个土地权证， 中 大 至 正 伦 理 求 是 文 以 载 道 德 信 为 本 59 比方说，我现在买 100平方米，我现在拿到了 80平米的土地使用权证，那么这 80平方米的土地使用权证是你单独所有还是怎么着。 需要一个界定。 司法解释的第三条明确规定，建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，这是原则，所以在一个小区里头，土地完全是共有的，是大家共有的， 中 大 至 正 伦 理 求 是 文 以 载 道 德 信 为 本 60 那么大家共有，为什么还要自己有个土地使用权证呢。 这一部分就是说，全体业主享有这个土地使用权，那么你自己这一部分是一个份额，仅仅是一个份额，比方说我们现在进了一个小区里去住，买一个房子进去了，我现在有 100平米的建筑物，我有 80平方米的土地，那么这 80平方米的土地在哪里。 中 大 至 正 伦 理 求 是 文 以 载 道 德 信 为 本 61 没有，你不知道在哪里，那么就是从观念上把整个这块地，我盖成这么多房子来，几层几层都盖起来了，那么你这个建筑物其实仅仅分到了这么多地，这个地就在这块地里头，但是不知道在哪里。 中 大 至 正 伦 理 求 是 文 以 载 道 德 信 为 本 62 那就说明你享有这个土地使用权，其实是个份额，是整个共有土地当中的一个份额，所以司法解释当中说，建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，建筑用地使用权是共有的， 但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路绿地的除外 ， 中 大 至 正 伦 理 求 是 文 以 载 道 德 信 为 本 63 比方说，我现在是个独栋别墅，独栋别墅里头这块土地使用权是归我自己的，这是可以的。 但是仍然其实也有问题，那么独栋别墅一个一个别墅，外面的这些土地，小区里头外面的土地，其实还是共有的。 所以，依我所见，其实也不过是份额，但是有的确定，确定的是他自己的权利的。 中 大 至 正 伦 理 求 是 文 以 载 道 德 信 为 本 64 外墙，什么时候才叫做合理应用呢。 （ 解释第四条业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。 但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。 ） 中 大 至 正 伦 理 求 是 文 以 载 道 德 信 为 本 65 讲的是经营性用房，比方说，住宅上面是住宅，下面是底商，底商它是经营单位，是经营性用房，你买了这个房以后，他就要经营，经营就要挂招牌啊，就要做广告，在他的外墙外面，他去利用的时候，就应当是合法的，就是那个外墙面共有的这样一个规则的一个特例。 中 大 至 正 伦 理 求 是 文 以 载 道 德 信 为 本 66 楼顶空间应该是全体业主共有的，那么怎么才叫合理利用呢。 一定要有规划，实践看到一种情况，这个是合理利用，叫做“退台”的行使，一个建筑的一层，一层退回来一部分，开始砌二层，二层的楼顶又退回去，这是三层，这样一楼的楼顶， 中 大 至 正 伦 理 求 是 文 以 载 道 德 信 为 本 67 规划当中就把它做成了二楼的庭院，三楼的把二楼的楼顶做庭院，这就是合理利用，这个不认为是侵权，那么你要自己说，我现在整个楼， 20层楼，楼顶是我 20层，我上去要利用，这恐怕有问题，这一部分做了一个特别的规定。 中 大 至 正 伦 理 求 是 文 以 载 道 德 信 为 本 68 第四节 区分所有的“建筑物” 物权法第七十条规定：“业主对 建筑物内的住宅 、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，也是说“建筑物内的住宅” 中 大 至 正 伦 理 求 是 文 以 载 道 德 信 为 本 69 有些小区大的有几百万平方米，小的也有好几万平方米，往往都不是一栋楼。 这就存在一个问题，除了这一栋楼之外，其他的部分是不是区分所有权的组成部分。 因为我们看到，前面的定义都只谈到建筑物本身。 司法解释进行了明确，第二条、第三条，均使用了“建筑区划内 ”的概念。 中 大 至 正 伦 理 求 是 文 以 载 道 德 信 为 本 70 首先，建筑物是不是区分所有，与它的体量、形式是没有什么关系的。 比如有些体量非常大的建筑物，如学校的教学楼，有的明德楼几万平方米，但它不是区分所有建筑，它是单一业主。 再比如故宫，据说有九千九百九十九间房屋，它也不是区分所有，它也是单一业主。 所以，体量大小没有关系。 中 大 至 正 伦 理 求 是 文 以 载 道 德 信 为 本 71 建筑形式上，是高层还是平房好象也没有关系。 现在常见的区分所有建筑是高层建筑物，但是平房我认为也可以存在区分所有，比如一个家里面的私房，老一辈去世之后，弟兄几个分家，把平房做一个分割，办理产权登记之后，就形成区分所有的形态。 中 大 至 正 伦 理 求 是 文 以 载 道 德 信 为 本 72 其次，商品房基本上都是区分所有建筑，因为商品房建造的目的就是为了将来分割销售。 但是，区分所有的建筑不仅仅商品房一种形式，商品房以外的建筑也可以成为区分所有。 中 大 至 正 伦 理 求 是 文 以 载 道 德 信 为 本 73 第三，区分所有权不仅体现在建筑本身，建筑以外的设施、设备、空间，也是建筑物区分所有权的对象。 比如物权法规定，道路、花园、绿地属于业主共有，这就说明建筑物区分所有权已经延伸到建筑物以外。 中 大 至 正 伦 理 求 是 文 以 载 道 德 信 为 本 74 第四，专有的建筑物可以转变为区分所有建筑物。 有一个案例，一个人取得了建造三层楼房的规划许可，盖了两层后因缺少资金就封了顶，后来他把二层卖掉，二层的买房人也办理了产权登记。 中 大 至 正 伦 理 求 是 文 以 载 道 德 信 为 本 75 之后盖房子的这个人想在二层上面再加盖一层，因为他有规划许可证，但是遭到了二层业主的反对，后来就到法院诉讼。 后来经过调解，二层业主以获得一定补尝，作出了让步。 中 大 至 正 伦 理 求 是 文 以 载 道 德 信 为 本 76 这个案件的关键就在于，原来建造的房屋，属于建造人专有，当他把房子卖给了第二个人以后，这个房子就由专有变成了区分所有的建筑物，这个时候新的业主与他都是这栋建筑的所有人，两个平行、相互独立的区分所有权， 中 大 至 正 伦 理 求 是 文 以 载 道 德 信 为 本 77 这种情况下，你再做处分，影响到他人的利益时，别人当然有权阻止。 这就是专有建筑变成区分所有建筑物的一种情况。 还有一种情况是共有建筑转变为区分所有建筑物。 不少人会把区分所有与共有混淆，觉得都是有挺多业主，看上去形式差不多。 中 大 至 正 伦 理 求 是 文 以 载 道 德 信 为 本 78 但是共有只有一个所有权，区分所有权是同时平行存在的、彼此独立的多个所有权，我卖掉我的房子，对别人没有影响。 但如果是共有，就需要征得共有人的同意，任何一个共有人不可处分。 中 大 至 正 伦 理 求 是 文 以 载 道 德 信 为 本 79 有这样一个案例，一栋大楼原来是一个家族的产业，家族的成员应该是一个共有的关系，后来这个企业破产了。 很多债权人追债，法院就主持把这栋大楼进行了拍卖，拍卖的时候疏忽了共有的问题，只作了简单地分割，一层、二层、三层、五层等等，有一个香港商人买了这栋大楼的一至六层，其他人买了以上的各层。 从单独所有变为区分所有。 中 大 至 正 伦 理 求 是 文 以 载 道 德 信 为 本 80 区分所有建筑物转变为专有或共有的建筑物。 比如开发商建造的商品房，本来这些房子都是区分所有的，有一个单位买了一栋楼，就这一栋楼而言，就形成了单一所有人的建筑。 中 大 至 正 伦 理 求 是 文 以 载 道 德 信 为 本 81 第五节 车位、露台等的规定 《 物权法 》 规定的车库车位，大概有这么几个要点，第一区分车库和车位，车库是封闭的，比方说地下车位或者停车楼这种，四面、六面都是封闭的，这是一种。 那么车位呢。 车位是在平地上划出来的，一格一格的这叫车位。 中 大 至 正 伦 理 求 是 文 以 载 道 德 信 为 本 82 第二点，就是在规定车库车位的时候，《 物权法 》 规定，车库车位首先满足业主需要。 司法解释规定的情况，现在司法解释规定，是第五条， 它说建设单位按照配置比例将车库车位以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合 《 物权法 》 第 74条有关应当首先满足业主需要的规定。 中 大 至 正 伦 理 求 是 文 以 载 道 德 信 为 本 83 第三点，车库车位的权属怎么去确定。 《 物权法 》 规定，可以通过买卖、通过赠与、通过租赁去确定权属，买卖，业主买到车位的所有权、车库的所有权，赠与，业主得到的也是所有权。 还有一种是租赁，用租赁的方法来取得车库的使用权， 车库车位的所有权，还掌握在原来开发商的手里 ， 中 大 至 正 伦 理 求 是 文 以 载 道 德 信 为 本 84 还有一个问题， 就是利用公共道路，小区里共有的道路和其他共有的部分建立起这个车位 ，这个车位是全体业主共有的。 中 大 至 正 伦 理 求 是 文 以 载 道 德 信 为 本 85 司法解释第六条，建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为《 物权法 》 第 74条第三款所说的车位，那儿它的条件是什么呢。 指占有业主共有道路或者其他场地增设的车位，这个车位是全体业主共有的。 中 大 至 正 伦 理 求 是 文 以 载 道 德 信 为 本 86 解释补充了一个条件就是，建筑区划内规划用于停放汽车的车位之外，这说明什么呢。 就是在地表上建立起来的车位，那部分是属于可以卖的， 共有这一部分仅仅是指后边占有业主共有道路或者其他场地增设的车位 ，规划的车位不是共有的道路，不是共有的车位，这部分做了一个补充。 中 大 至 正 伦 理 求 是 文 以 载 道 德 信 为 本 87 花园、露台问题 实践中开发商在买房子的时候附赠花园、露台，由此产生一些争议，反对者主要有以下几个方面的理由： 成本说。 认为开发商的房价里面已经包含了车位的成本。 物权法在全国人大进行讨论的时候，有一位代表发言就认为，开发商在卖房子的时候已经包含了车位的价格，如果再卖车位，就等于车位出卖了两次。 这种观。