广州下渡路商住楼营销策划初稿(编辑修改稿)

广州下渡路商住楼营销策划初稿(编辑修改稿)内容摘要：

查取 证研究分析后，该板块呈现出以下特征： 1） 一线江景盘与非一线江景盘价格相差比较大，如同一区域的丽景湾比天立俊园按揭均价高大约 1441 元 /M2，因而从价格定位方面档次差异比较明显。 2） 目标客户群均呈现出追求高尚社区享受的消费观念。 无论是一线江景海珠半岛花园、中海锦苑，还是非一线江景的金雅苑、天立俊苑，其锁定的客户群体大部分白领阶层以上的消费者。 3） 由于滨江路的未开通，此板块相当部份楼盘交通不太方便。 但大部份一线江景买家都有私家交通工具，其居住的尊贵性得到充分的展现；但是针对非一线江景盘却丧失了许多没有私家交通工具的消 费者，在客户群体方面受到限制。 4） 大部份项目都比较注重现场的包装，尤其是丽景湾的夜间包装效果比较突出。 12 5） 广告诉求中大部份盘都涉及到滨江江景这一概念这一概念，以滨江路的休闲和珠江情结为依托，塑造项目。 13 第二篇：商品策略建议 一、 项目分析 项目概况 本项目用地位于广州市海珠区的滨江东地带，于下渡路旁，占地面积 7731M2，总建筑面积 45988M2。 南为滨江东路，东为下渡路。 本案规划由三层群楼和两栋 20 层，一栋 26 层的塔楼组成。 项目优劣势分析 ◆ 项目优势分析： A、 项目位于海珠区的滨江东板块，易引起买家关注 广东省 房协在进行广州优秀楼盘评选时发现山水楼盘成绩斐然，其中江景盘更是明星荟萃。 如珠江新城、滨江东路段等地带房地产市场的繁闹说明江景楼盘在住宅建设中有天然优势，人们越来越崇尚大自然，追求自然景观优越的居住环境。 伴江而居符合人类追求美的本能要求，反映人对大自然的亲和力。 本项目虽非一线江景盘，但位于滨江东地块，使业主仍能过上优越的滨江生活。 所以本项目的推出，定会吸引一部分倾心于滨江生活的买家。 B、 与海珠区的知名江景盘为邻，给人以高层次居住区感觉，有利提高项目档次 与本项目相邻的是现时强势出场的滨江东江景名盘，除了一线排开的一线江景盘外，还有许多非江景盘而又在滨江东地段的知名楼盘，如嘉仕花园、金雅苑、天立俊园和中信乐涛苑等。 与众多的知名楼盘相邻，使本项目容易引起有效需求者（有意且有能力购房）的关注，假如本项目具有良好的综合素质，而价格适中，就能把周边知名楼盘的有效需求者争取过来，加促销售。 14 C、 滨江东沿江绿化环境优美，海珠区配套完善，为本案提高良好的外部环境 海珠，不仅是一个美丽的名字，投资热与置业热正在这个地区如火如荼地展开，海珠区交通发达，随着地铁二号线将开通，海珠将成为地铁、公路、水运等组成的交通网络。 海珠区珠江环绕，风 景优美，与二沙岛、珠江新城、海珠广场、白天鹅宾馆等广州名胜风景隔江相望，南倚洛湖居、丽江花园、广州碧桂园及丫髻岛旅游风景区。 另外，海珠区还名校林立，中山大学、广州美院、广州商学院、广东教育学院等华南名校使海珠区洋溢着浓厚的人文气氛。 D、 项目尚处于规划中，可塑性强，有助项目推广 由于海珠区在销楼盘较多，供应量充足，加上金碧花园、保利花园及滨江东板块多个大型小区楼盘的影响，导致区内各楼盘竞争异常激烈。 对本项目来说，要在海珠区内建立自己的信誉品牌，使楼盘的销售顺利进行。 就必须从项目的整体综合质素上落手，并建立楼盘自己的个性即项目的理念。 并在推广过程中建立有效详细的销售战策部署，作出准确的阶段性推广策略和销售推广策略。 而项目的全程策划，将能有效地增加项目的竞争能力，有效缩短销售期及大大减低发展商的风险。 ◆ 项目劣势分析 A、 项目规模小，设计规划中，生态环境较难营造 因为在海珠区中，房地产项目众多，区域竞争激烈，除了大型小区，如金碧花园、光大花园等口碑极佳外，还有许多知名楼盘。 而相对小区楼盘更能受买家欢迎，发展空间更大。 就本项目来说，规划设计中属于单体楼，且除了裙楼上的架空层平台花园外，整个社区就没 15 有别的绿化空间。 这样小区的 生态环境很难营造，这必将直接影响销售，幸好本案位于滨江东地块，大环境可观。 B、 现时的户型设计，各单位之间的通风性，私密性差 根据发展商提供的资料，三栋高层塔楼相距较近， A、 B 栋更是连体楼。 这种设计方案使到 A、 B、 C 三栋内部相向单位的通风采光及私密性均出现问题。 且整体设计上忽略了大户型的空间实用适合性，即大户型不方正，室内布局不合理。 故建议发展商对现平面设计作出调整。 C、 项目发展商知名度不够且项目整体规划设计没有特色 根据本公司的市场调查，无论是广州还是周边的珠江三角洲地区，均有 60%70%的购房者认为发展商的 实力和信誉直接影响他们对楼盘的选择。 现今的广州房地产市场，由于竞争很激烈，购房者对楼盘综合质素的要求越来越高，这样更迫使开发商们要不断提高自身素质，精心做开发。 如滨江东板块的中海锦苑，由于发展商的知名度以及项目的特色设计，把楼盘的江景概念发挥得淋漓尽致。 该盘智能化的设计与管理，更成为买家设身处地的周全之策。 中海锦苑的销售把滨江东搞到沸沸扬扬，给同区其它楼盘的销售带来一定压力。 而就本项目，由于项目发展商对房产市场一直涉入不深，项目整体规划设计又缺少特色和超前理念，这对项目的推广有一定的阻碍，故建议本项目引 入全程策划，整体控制项目的推广过程，把项目的不利因素转化为零，或转化成有利条件，辅助项目的顺利推广。 D、 项目周边旧城景观差，不能望到江景，与滨江东的一线江景盘有一定距离 项目地块虽然位于滨江东地板，大环境比较优越，但项目地块位于滨江东路的南边，又紧挨浪琴居，就算。