万科东海岸酒店式公寓管理模式专项调研报告(39页)-管理模式(编辑修改稿)

万科东海岸酒店式公寓管理模式专项调研报告(39页)-管理模式(编辑修改稿)内容摘要：

采用插卡电话 网络 采用上网卡或包月 换洗 引进专业公司签订优惠协议或由酒店设立洗衣部 有线电视 增加加密频道 24小时服务 业主权益保护 公开透明性 制订财务公开方案 业主个人物品 增加保护赔偿条款 业主隐私 增加保护条款 酒店人员的控制 在劳动合同中明确管理条款 配套设施 卫星天线 以上与地产沟通，增加相关配套设施 自办节目 会务功能不足 餐饮娱乐无 物品清 洗消毒 巴士及停车位 合法性 营业执照 按合法渠道申办相关手续 营业场所（及用房） 发票 接团 现状冲突 消防烟感 与地产协调，由地产办理 用地性质 与地产协调，由地产办理 装修不统一（包括电视空调等） 与代租户协调，统一装修 新的客户往往要求新的装修，致使装修更换频繁 规定装修价格，并将装修的每一项进行明示，包括配置的品牌、厂家、价格、购买地等。 并硬性规定，除非接受公司代为装修，否则不纳入酒店统一管理范围。 按照代租赁方式进行租赁，并且代租赁业务只 负责按月或以上租赁。 双人床 与代租户协调 酒店标准装修 与地产协调 装饰风格的不统一 统一装修，统一经营 经营管理 淡旺季人员配置 以上由酒店专业人士提供意见 计件模式的客房服务 分税 专业酒店管理及经营人才 分红模式（楼价装修设施） 客户选房 东海岸酒店式公寓较分散 促使业主与酒店公司签订合同，统一经营 与自租户的收益竞争，对旅游团收入的冲击 关注 与代租户之间收益分配的矛盾 关注 物业管理 安全性 酒店住户的控制 物业公 司、酒店分别购买责任险、加强安全巡逻、物业公司与酒店共同对安全管理负责等 酒店人员的控制 公寓的布局 设施共享 会所 引导业主考虑旅客是代业主行使业主的权利，室内泳池与室外泳池分别使用 泳池 大堂 相互干扰 麻将噪音 依托会所，引导酒店住客在会所进行娱乐消费。 酒店房间内不提供娱乐设施 标识的协调 与酒店管理公司协调 [返回 ] 专题五 —— 东海岸公寓业主购房意向调查报告 一、抽样标准 东海岸已售出 218 套酒店 式公寓，包括单房 65套，一房一厅 153 套。 从中抽取 79套进行调查 ,抽样比例为 %。 其中，联系到 21 名单房业主进行电话调查，共订购 26 套，抽样比例为 40%；联系 48名一房一厅业主进行电话调查，共认购 53套，抽样比例为 35%。 二、调查发现 经与本次调查的 69名业主沟通，发现其实大部分业主当初购买公寓并没有明确的目的，对其今后究竟做何安排也没有一个清淅的概念。 正如众多业主所说： “ 当时就觉得房子不错，风景好，又在大梅沙，就买啦。 ” 从这可以看出，东海岸不论其地理位置、社区规划及人文景观都有其独特之处，加 上万科本身的品牌号召力在人们心目中都是有一定影响的。 三、具体调研情况 （一）物业使用意向 1． 在抽样调查的 48位一房一厅业主中 自住，不排斥投资75%自住19%投资6%投资 自住 自住，不排斥投资 （ 1）纯投资： 3位。 其中买卖 1位，另 2位看投资回报再作考虑。 （ 2）自住： 10 位，其中一年后再考虑租赁有 1 位，住几年后卖掉有 1 位，其余均为自住度假用，不考虑投资。 有一单位用户一次购买 6套自用。 （ 3）自住为主，不排斥投资： 35位。 长租 3 位，短租 21位（其中按意愿随时出租占 18 人）；不确定租赁方式 8位；另有 3 位购有多套 ，均为一套自住，其余出租。 2． 在抽样调查的 21位单房业主中 投资8%自住15%自住为主，不排斥投资77%投资 自住 自住为主，不排斥投资 （ 1） 纯投资： 1位。 转手买卖。 （ 2）自住： 3 位，不考虑投资。 （ 3）自住为主，不排斥投资： 17 位。 长租 2位；短租 13 位，全部按意愿随时出租，另有 2位购有多套，均为一套自住，其余出租。 （二）业主装修意向 按模式自装29%选择套餐13%没有选择42%个性化装修16%个性化装修 按模式自装选择套餐 没有选择 1．个性化装修： 10 人 2．按模式自装： 8人 3．选择套餐： 8人（均反映报价偏高） 除去投资或自住的 12 人，还有 15 人 没有选择 三、 调研结果 自住14%自住为主，不排斥投资80%投资6%投资 自住 自住为主，不排斥投资 1． 约有 6%的业主购房纯粹打算投资。 2． 约有 14%的业主购房是为了自住度假，至少短期内没有投资打算。 3． 约有 80%的业主既想自住享受，也想取得一定投资回报。 四、业主心态分类 1．自住型 此类业主在所有公寓业主中占有 14%，购买的目的就是为了今后来东海岸度假，一般不愿意它人来住自已的房子，暂时没有投资计划，但有个别业主表示先住个几年后，是否投资租赁视情况而定。 2．投资型 此类业主只占 6%，当初购买公寓时就明确投资目 的。 看好了梅沙片区今后的发展，依托万科品牌置业，期待房子升值后转手买卖，取得一定的投资效益。 此类业主在其买卖交易前，有些会自住用来度假；有些可能会先尝试租赁； 3．以自住为主，不排斥投资 此类业主在所有公寓业主占 80%，初衷是为自已度假享受，本身没有考虑到投资，但并不排斥投资，如有好的投资经营模式，可以接受，态度比较积极，希望有一个好的经营模式，非常注重投资效益， 五、 总结 由调研结果可以看出：对于投资而言，如果是既满足了自已居住度假的需求，又能在空余时间出租，约有 80%的业主都是可以接受的，交给我们来 经营和管理，业主表示很接受并且很放心。 但由于现在还没有一个明确的经营模式，业主们都很期待我们给他们一个明确的投资方案，期待着我们给他们经营出一个回报可观的投资路径。 六、业主建议 1．统一装修风格。 有三位业主表示如果为投资着想，需要我们与业主们洽谈定夺统一装修的事情。 因为如果是统一经营，那么统一的装修格调与标准是很必要的，不能够一家一个样。 2．固定经营模式，统一经营。 有两位业主持此意见。 如果是按酒店经营模式，那么就得统一经营。 业主们既然选择了投资，那么就不能因为自己是产权所有人而享有太大的自由和权限。 为了收益平衡，便于管理，在租赁期间和业主谈好，业主入住也一样按市价收费，没有特权，不然会打破正常的市场收益。 相信为了投资回报，遵守一定的规则，业主们还是可以接受的。 [返回 ]专题六 —— 酒店式公寓管理模式实地专项调研 东海岸公寓调研组于一月八日、九日就酒店式公寓管理模式及相关内容进行了实地调研工作 ,共 8 个类似项目。 调研方式采取暗访形式，以投资业主的身份出现。 具体调研项目及内容详情见以下部分。 一、 基本调研项目情况： 基本调研项目为 8个，其中罗湖片区 2 个， 福田片区 1个，东部沿海地区 5个。 详情见下表： 楼盘 方式 基本情况 丹枫白露、领海、 金海滩 酒店式 住宅项目，按酒店规划设计并配套；专业酒店管理公司与小业主签协议，委托经营； 可出具酒店定额发票，或手写式的酒店服务类发票； 水云间酒店公寓 拟会所式 以自营为主，暂没有接受业主委托；小业主、自营的房屋混杂在一起； 出具手写式的服务类发票，盖其它项目酒店管理公司财务 章，会所经营许可还在申请中。 君逸华府 招待所式 发展商尾盘共 10多套，发展商经营； 固定商务客源为主。 喜洋洋酒店公寓 中介式 以酒店公寓为名，推广楼盘销售； 入伙后以中介方式代业主出租，一次性收取中介佣金。 心海假日 管理处代办 以业主自用为主，委托仅 10 多户，接待散客为主； 暂未办理相关手续，出具给租户的是管理处的服务发票。 芭堤雅 酒店式 酒店立项（非住宅），不同于其它项目 二、 具有参考意义的三个楼盘数据对比表： 调研项目 水云间 领海 丹枫白露 价格类 标准房 768 元（前台价），现淡 季实际价 198 元 拟定价 500元 标准套房（ 69 平方）1200 元 高级房 不详 高级海景房 968 元（前台价） 豪华套房（ 85 平方）1700 元 豪华海景房 1298 元（前台价） 家庭海景套房 1398 元（前台价） 无 复式海景套房 2698 元（前台价） 行政套房（ 119 平方） 3500 元 总统套房 无 周边配套类 餐饮 步行 3 分钟内 一楼配套（王子扒房和西 餐厅） 一楼配套（西餐厅） 商业 一楼多家小商户 步行 3分钟内 深南东路商业 银行 步行 10 分钟至发展银行 步行 10 分钟至发展银行 步行 10分钟至工商银行 娱乐 步行 3 分钟内（卡拉 OK和酒吧） 步行 3分钟 内（卡拉 OK和酒吧） 三九大酒店内 公共交通 大梅沙片区公共交通 大梅沙片区公共交通 深南路公共交通 内部设施基本情况 房间总数 252 套 192 套 房间分类 业主自住 152 套 /自有经营 100 套 全出售 仅剩几个尾盘 商务中心 装修中 可接待会议 可接待会议 服务设施 无 自助厨房 /洗衣房（销售承诺免费） 洗衣房 配套设施 会所装修中 会所和休闲中心 会所 餐厅设施 无 一楼配套（外包） 一楼西餐（自营） 停车场 地下，租客免费 露天及架空层（收费） 地下停车 房间基本情况 装修风格 经营房间装修普通简单 （具体见图片） 豪华（交楼标准） 豪华 门锁 普通锁，钥匙代塑料柄通 电插 电子门卡，软件 /网络管理 酒店卡式门锁 电话 小交换机，打出电话有记 录 小交换机，打出电话有记 录 总机服务 电器 二空调、二电视、一小冰箱、电热水器（大梅沙片区未开通管道煤气） 一空调、一电视、一冰箱、电热水器，电磁炉（大梅沙片区未开通管道煤气） 酒店配置，加房内独立厨房设施 卫生间用品 酒店式齐全 酒店式齐全 酒店式齐全 一次性用品 酒店式齐全 酒店式齐全 酒店式齐全 消费品 饮 料、快餐食品、香烟（房 间内有收费表） 不详 饮料、快餐食品、香烟（房间内有收费表） 接待流程 预定方式 电话、前台，无网络预定 电话、前台，网络预定 电话、前台，无网络 预定 入住登记 有效证件、查一人即可， 有相应软件管理系统 不详 身份证、护照登记 押金 二天租金（整数） 不详 不详 安全责任书 未见 不详 未见 退房手续 服务生查完房后可退 不详 不详 服务类 门童服务 无 现未交楼，据说按 4星级 提供 接送服务 无 标准营运 提供 送餐服务 无 提供 洗衣服务 无 提 供 票务服务 无 提供 商务中心 暂无 提供 安防状况 闭路电视系统 电梯、走廊有，房内可视对讲 现未交楼，据说按 4星级标准营运 不详 安全岗位 未见 不详 来访人员控制 无登记 前台询问 贵重物品寄存 有，前台寄存 有，前台寄存 经营状况 经营方 深圳祥祺酒店管理有限 公司 深圳市海阔投资。