20xx年全国房地产估价师执业资格考试试卷-房地产估价案例分析(doc12)-管理案例(编辑修改稿)

20xx年全国房地产估价师执业资格考试试卷-房地产估价案例分析(doc12)-管理案例(编辑修改稿)内容摘要：

中国最大的管理资源中心 第 5 页 共 10 页 2020年 10月 10日至 10月 15日 十三、估价报告应用的有效期 本估价报告自估价报告出具之日起有效期一年。 如果超过应用有效期．本公司不负任何责任。 估价报告只能用于与估价目的相符的用途。 十四、有关说明 (略 ) 房地产估价技术报告 一、估价对象房地产状况分析 (略 ) 二、市场背景分析 (略 ) 三、最高最佳使用分析 (略 ) 四、估价方法选用 (略 ) 五、估价测算过程 (一 )市场法 根据估价对象特点和估价人员搜集掌握的资料．分别测算 二层商铺的价格。 测算 1层商铺价格 估价人员在广泛收集交易案例资料的基础上，经过对所掌握的大量交易案例的比较分析，从中选取与估价对象处于同一供需圈、用途相同、条件相近、具有代表性的房地产正常交易案例作为可比实例，通过交易情况、交易日期和房地产状况等修正调整后，得到可比实例在估价对象房地产状况下的价格．对其进行进一步分析调整后． 确定估价对象 的比准价格。 具体评估过程如下： 选取与估价对象房地产所处地区相近 ,结构及用途相同 ,建筑面积相近 ,均为首层的 3个交易案例作为估价对像的可比实例 ,有关资料见表 1. 表 1 可比实例资料表 A 大厦 首层商铺 B 花园 首层商铺 C 大楼 首层商铺 D 估价对象 首层商铺 坐 落 大道 大道 大街 大道 交易日期 2020年 9月 2020年 9月 2020年 10月 2020年 10月 交易情况 正常 正常 正常 正常 土地使用权 取得方式 挂牌出让 挂牌出让 招标出让 挂牌出让 房 地 产 状 况 因 素 地段等级 商业Ⅲ级 商业Ⅳ级 商业Ⅳ级 商业Ⅲ级 繁华程度 商业密集区 一般 一股 商业密集区 交通便捷度 较优 较优 较优 较优 公共配套设施 完备程度 较完善 较完善 较完善 较完善 建筑装修 简装 简装 简装 简装 设施设备 中央空调／自动 消防喷淋 中央空调／自动 消防喷淋 中央空调／自动 消防喷淋 中央空调／自动 消防喷淋 商铺类型 独立商铺 独立商铺 街角独立商铺 独立商铺 建筑结构 框架 框架 框架 框架 朝 向 北 西 南 南 估 价 对 象 与 可 比 实 例 项 目 中国最大的管理资源中心 第 6 页 共 10 页 临路状况 临 大道 ／混合型主干道 临 大道 ／混合型主干道 临 大街 ／混合型 主干道 临 大道 ／混合型主干道 商铺交易价格 10500元 /㎡ 9091元 /㎡ 9562元 /㎡ 1．比较修正 (1)交易情况修正：经调查可比实例均为市场上正常成交的交易实例，交易价格无异常，无需修正。 各交易情况修正系数均为 100／ 100。 (2)交易日期调整：可比实例交易日期与估价时点相近，由于 市该区域近期商业房地产市场行情几乎无波动，无需修正。 修正系数均为 100／ 100。 (3)房地产状况因素调整：根据商业用房的特点，选取繁华程度、交通便捷度、公共配套设施完备程度等因素．以估价对象的状况为 100，将可比实例与估价对象状况因素进行打分比较，比较结果见表 2。 表 2 房地产状况因素修正系数及计算表 A 大厦 首层商铺 B 花园 首层商铺 C 大楼 首层商铺 交易日期 100／ 100 lOO／ lO0 100/100 交易情况 100／ 100 100／ 100 100／ 100 房 地 产 状 况 因 素 地段等级 100／ 100 100／ 98 100／ 98 繁华程度 100／ 100 100／ 97 lOO／ lOl 交通便捷度 100／ 100 100／ 100 100／ 100 公共配套设施 100／ 100 100／ 100 100／ 100 建筑装修 100／ lOO 100／ 100 100／ 100 设施设备 100／ 100 100／ 98 too／ 102 商铺类型 100／ 100 lOO／ 100 100／ 102 建筑结构 100／ 100 100／ 100 lOO／ lOO 朝 向 100／ 99 100／ 98 100／ 100 临路状况 100／ 100 100／ 100 100／ 100 交易价格 10 500 元 /㎡ 9091元／ ㎡ 9562元 /㎡ 可比实例修正后价格 10606元 /㎡ 9958元 /㎡ 9285元／ ㎡ 根据 表 2中列举的各因素修正系数，运用直接比较法公式分别计算出可比实例在估价对象房地产状况下的价格，结果如下： 利用实例 A计算：为 10606元 /㎡； 利用实例 B计算：为 9958元 /㎡； 利用实例 C计算：为 9285元／㎡： 从测算结果来看， 3个价格水平差别不大，故取它们的简单算术平均值作为市场法的比准价格，即估价对象 1层平均单位建筑面积比准价格取整为 9950元 /㎡。 测算 2层商铺价格 估价对象为 2层组合式商铺，据调查， 市类似组合式商铺第 2层单独转让的。