房地产开发企业会计讲座(doc13)-财务会计(编辑修改稿)

房地产开发企业会计讲座(doc13)-财务会计(编辑修改稿)内容摘要：

等情况。 1．出租开发产品增加的核算。 企业开发完成的用于出租的土地和房屋，应于签订出租合同、协议后，按土地和房屋的实际成本，借记 “ 出租开发产品 —— 出租产品 ” 账户，贷记 “ 开发产品 ”账户。 2．出租开发产品摊销的核算。 出租开发产品在租赁经营期间，由于损耗等原因，其价值会逐渐减少。 企业应根据出租开发产品的原始价值、净残值和预计摊销年限，计算其损耗价值，并按月摊销计入主营业务成本。 出租开发产品摊销额的计算公式如下： 出租开发产品年摊销率 =（ 1净残值率） /预计摊销年限 100% 出租开发产品月摊销率 =出租开发产品年摊销率 247。 12 出租开发产品月摊销额 =应计提摊销的出租开发产品原始价值 该出租开发产品月摊销率 企业按月计提出租产品摊销时，借记 “ 主营业务成本 —— 出租产品 ” 账户，贷记“ 出租开发产品 —— 出租产品摊销 ” 账户。 3．出租开发产品修理的核算。 出租开发产品在租赁期间发生的修理支出，数额不大的直接计人 “ 主营业务成本—— 出租产品 ” 账户，若数额较大，为了均衡各月的成本负担，可先在 “ 待摊费用 ” 账户核算，再分期摊人 “ 主营业务成本 —— 出租产品 ” 账户。 4．出租开发产品减少的核算。 企业改变出租产品用途，将其作为商品对外销售，应于销售实现时按售价借记“ 银行存款 ” 或 “ 应收账款 ” 账户，贷记 “ 主营业务收入 —— 商品房销售 ” 账户；同时，按出租产品摊余价值借记 “ 主营业务成本 ” 账户，按出租产品累计已提摊销额 借记 “ 出租开发产品 —— 出租产品摊销 ” 账户，按出租产品原始价值贷记 “ 出租开发产品 —— 出租产品 ” 账户。 例 3 某房地产企业将原租赁经营的房屋对外销售，双方协议作价为 1 202000 元，该房屋账面原值为 2020000 元，账面累计已提摊销额为 1 000 000 元，现企业已收到一张金额为 1 200 000 元的支票并将房屋移交买主。 ① 收到房屋销售款时： 借：银行存款 1 202000 贷：主营业务收入 —— 商品房销售 1 200 000 ② 房屋销售当月末结转其销售成本时： 借：主营业务成本 —— 商品房销售 1 000000 企业 ()大量管理资料下载 出租开发产品 —— 出租产品摊销 1000000 贷：出租开发产品 —— 出租产品 2020000 四、周转房的核算 周转房是指企业用于安置拆迁居民周转使用，产权归企业所有的各种房屋。 包括： (1)在开发建设过程中已明确为安置拆迁居民周转使用的房屋； (2)企业开发完成的商品房，在尚未销售之前用于安置拆迁居民周转使用的部分； (3)搭建的用于安置拆迁居民周转使用的临时性简易房屋。 为核算周转房的实际成本，企业应设置 “1296 周转房 ” 总分类账户，并在该账户下设置 “ 在用周转房 ” 和 “ 周转房摊销 ” 两个二级账户。 “ 在用 周转房 ” 二级账户核算在用周转房实际成本，借方登记增加的在用周转房实际成本，贷方登记减少的在用周转房实际成本。 借方余额反映在用周转房的原始价值。 “ 周转房摊销 ” 二级账户核算周转房的摊销价值，贷方登记按月提取的在用周转房摊销价值，借方登记改变周转房用途，对外销售应冲减的已提摊销价值。 贷方余额反映在用周转房的累计已提摊销价值。 1．周转房增加的核算。 企业应于周转房竣工验收或投入使用时，按其实际成本，借记 “ 周转房 —— 在用周转房 ” 账户，贷记 “ 开发产品 ” 、 “ 开发成本 ” 等账户。 对于在用周转房，企业还应根据其具体使用情 况，建立 “ 周转房使用卡片 ” ，按每一套周转房的栋号 (或楼层、房间号 )进行明细 核算，详细记录周转房的坐落地点、结构、层次、面积、安置居民姓 名等情况。 2．周转房的摊销的核算。 周转房在周转使用过程中要发生损耗，其损耗价值应转移到受益对象的成本中去。 由于周转房并非以盈利为目的，因而其每期的摊销额不能计人到 “ 主营业务成本 ” 中，只能由入住的拆迁居民原所在地正在开发的工程来负担。 周转房摊销价值一般应按月计提，其计算原理类同于出租开发产品摊销额的计算。 按计提的月摊销额，借记 “ 开发成本 ” 或 “ 开发间接费用 ” 等账户，贷记 “ 周转房 —— 周转房摊销 ” 账户。 3．周转房修理的核算。 由于周转房直接服务于企业各有关的开发项目，数额小的修理费，可直接计人有关的开发产品成本，数额较大的修理费，可先通过 “ 待摊费用 ” 核算，并分次摊销计入有关开发产品成本。 企业根据实际情况经常会改变周转房用途，将其作价对外销售，在销售前，企业往往对周转房进行恢复性修缮；所支付的修缮费用，与一般修理费一样，计入有关开发产品成本。 4．周转房销售的核算。 企业将周转房改变用途，对外销售时，应视同商品房销售处理。 取得销售收入时，借记 “ 银行存款 ” 、 “ 应收账款 ” 等账户， 贷记 “ 主营业务收入 —— 商品房销售 ” 账户；结转销售成本时，应按周转房摊余价值，借记 “ 主营业务成本 —— 商品房销售 ” 账户，按累计已提摊销价值，借记 “ 周转房 —— 周转房摊销 ” 账户，按周转房原始价值，贷记 “ 周转房 —— 在用周转房 ” 账户。 第三讲 房地产开发企业产品成本的核算（上） 企业 ()大量管理资料下载 房地产开发的程序通常分为四个阶段，即投资决策分析阶段、前期工程阶段、建设阶段和租售阶段。 在以上四个阶段的开发经营过程中，企业将发生许多费用，比如可行性研究费、前期工程费、建筑安装费、广告费、销售费、信贷资金利息费，以及企业为组织和管理生产经营 而发生的管理费用等。 这些费用中，有些可以计入开发产品成本中，有些则不能计入开发产品成本。 可以直接计入到开发产品成本中的费用称为开发直接费用；经分配后才能计入到开发产品成本中的费用称为开发间接费用；不能计入到开发成 本中的费用称为期间费用。 一、开发产品成本的内容 开发产品成本是指房地产开发企业在产品开发过程中所发生的各项费用支出。 它反映了房地产开发企业在项目开发过程中所耗费的全部物化劳动与活劳动，是考核房地产开发工作质量的一项综合指标，是制定开发产品销售价格的基础。 开发产品成本按其用途，可分为以下四类： 1．土地开发成本。 土地开发成本是指房地产开发企业开发土地 (即建设用地 )所发生的各项费用。 2．房屋开发成本。 房屋开发成本是指房地产开发企业开发各种房屋 (包括商品房、出租房、周转房、代建房等 )所发生的各项费用支出。 3．配套设施开发成本。 它是指房地产开发企业开发能有偿转让的配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。 4．代建工程开发成本。 它是指房地产开发企业接受委托单位的。