上海房地产可行性调研报告(编辑修改稿)

上海房地产可行性调研报告(编辑修改稿)内容摘要：

楼盘， 5500 元以上的楼盘普遍难以承受。 他们希望房价稳定并等待着下降。 购得起高价房、豪宅的毕竟还是小部分，大约占１５％左右。 再次，股市行李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。 情的走好，相对地吸引了部分资金。 当然也会有部分股民等待股市解套后，抽回资金去买房。 综上所述，由于在可预见的阶段内，没有影响上海市房价必涨或必跌的确定因素 ，因此我们预测上海未来 半年到一年 的房价走势与前一阶段相同，将基本稳定略有波动。 同时由于居民购买力的增强和上海投资环境的良好形势，使得在现阶段内，上海的房产销售呈现一片良好形势。 而与此同时，整个上海市仅嘉定区块的开发空间最为强大，这无形中暗示着在“国际汽车城”的开发建设过程中，大量客商的涌入必定会带动一股新的投资热潮。 四 政策法规 1．中国人民银行降息 ２月２１日，中国人民银行宣布降息。 此次降息，金融机构各项存款年利率在现行基础上平均下调 个百分点，其中活期存款利率由 ％下调为 ％， 下调 个百分点；一年期定期存款利率由％下调为 ％，下调 个百分点。 各项贷款年利率在现行基础上平均下调 个百分点，其中六个月期贷款利率由 ％下调为％，下调 个百分点；一年期贷款利率由 ％下调为 ％，下调 个百分点。 个人住房贷款利率相应下调，五年期以内由原来的 %降为 %，五年以上的由原来的 %降为 %。 李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。 降息对楼市是一大利好，银行利率的下降，会使居民减少储蓄额，转向寻找新的投资机会或者扩大即期消费。 股市和房地产是最具投 资价值的行业。 最近深、沪股市低迷，不少投资者已移师房地产，选择置业升值的投资渠道。 由此看来，如果居民存款大量进入房地产市场，那将大量刺激消费需求，给楼市的发展带来新的机会。 而与此同时，大投资商更能凭借其有利的资金条件在其中赢取更大的创利空间。 这种形势无疑是对大投资商的一种强大诱惑。 2．拆迁安置规定 拆迁居住房屋主要有两种补偿安置方式：一是市场价补偿安置，即按照被拆除房屋的房地产市场评估价，给予被拆迁人或被拆迁房屋承租人货币补偿或者与货币中补偿金额同等价值的产权房屋；二是异地产权房屋安置，即符合条件的被拆 迁人或被拆迁房屋承租人以原房屋建筑面积为基础，在 “拆一还一 ”的基础上，再增加地段级差面积，在应安置面积内不结算差价。 由于 上海 被拆除房屋大部分属于旧式里弄和简屋，房屋陈旧，结构较差，户均面积较小，评估价偏低，相当一部分被拆迁居民得到的中补偿安置款可能低于原来的补偿安置水平， 上海 设置了最低平补偿单价标准，并增加了价格补贴。 因此，居住房屋市场价补偿安置标准的基本公式为： 货币补偿金额 =（市场单价十价格补贴） x 被拆除房屋的建筑面积 上述公式中， “市场单价 ”，为房地产市场的评估单价，评估单价不足最低补偿偿单价标准的 ，以最低补偿单价标准计算； “最低补偿单价标准 ”，为被拆除房屋同区域已购公房交易的平均单价。 “价格补贴 ”，评估单价不足最低补偿单价标准的，按最低补偿单价标准的一定比例（不低于 20%）确定；评估单价高于最低补偿单价标准的，按高出部分与最低补偿单价标准差额的一定比例（不低于 20%）确定。 李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。 3． 购买商品住房交易手续费 下调 上海 为了简化交易程序，下降收费标准，减轻购房人的负担，对个人购买商品住房统一交易手续费标准，具体收费标准通知如下： 个人购买商品住房每次交易过户时，其交易价格 在 30 万元以上的，按每套（别墅按每 幢 ） 500 元收取，由交易双方各支付 250 元；交易价格在 30 万元（含 30 万元）以下的，按每套 250 元收取，由交易双方各支付 125 元。 4． 市内外销商品住房并轨 4． 1 土地供应的并轨 主要包括： （一）统一地价体系。 取消原有的内、外销商品住房项目土地使用权出让金价格的差别。 （ 二 ）统一土地收益的收取和分配方式。 4． 2 商品住房交易的并轨 主要包括： （一）统一租售对象。 无论是并轨前还是并轨后取得土地使用权建造的商品住房，均取消租售对象的限制，境内外的企业、组织和个人均可以购买或者租赁。 （ 二 ）统一交易收费。 将个 人购买商品住房按买卖价格一定比例收取手续费，改为每次交易过户时按统一规定的标准收费。 李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。 5． 住房分配货币化 上海正积极稳妥推进住房分配货币化政策。 实行住房分配货币化，意味着今后单位不再分房，有关资金转化为住房补贴后，分次或一次性补贴给职工，由职工到市场上通过购买或租赁等方式解决自己的住房问题。 这一住房分配体制的改变，可以克服实物分房制度产生的种种弊端，极大地刺激住宅消费。 6．蓝印户口的取消 上海对外来常住人口实行蓝印户口政策是 1994 年 2 月起试行的，1998 年进行了修订。 几年来，这一政策对上海招商引资、 引进人才，尤其是繁荣上海的房地产市场，均起到了积极的杠杆作用。 但由于近来申办蓝印户口的人员增长过快，超过申办控制总量而积压待办的数量过多，给上海人口的综合调控造成较大压力。 为此，上海作出了停止受理的决定。 以 上海联洋 集团世纪公园边的一处 “ 联洋社区 ” 为例，有 10%的购房者买房的目的是为了办理蓝印户口。 据介绍，这些 “新移民 ”大多来自江浙一带。 因为蓝印户口可转为正式户口，很多人都把这一个名额让给了孩子，他们可以凭借户口在上海读中学、继而考大学，大大降低了考学的难度。 而蓝印户口的停办将使有这一目的的外省客户减少。 购房门槛的降低，将大大提高老百姓的购买机会，这必将引发又一场的购销热潮。 而与此同时，房地产销售政策的调整和“蓝印户口”的停办以及 “上海市居住证 ”制度 的实施 ， 将从完善户藉制度和投资环境方面给予投资更大的投资空间。 李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。 五 旅游市场分析 1． 上海旅游业概况 上海是一座充满生机，富有激情的城市。 其旅游业从 1991 年以来，始终保持持续，稳定，健康发展的态势。 2020 年 1 至 10 月，上海旅游经济运行情况良好，主要表现在：入境旅游总体增长，国内旅游稳步增长，旅游经济运行各项指标全面提升，旅游企业经营效益接近历史最好水平。 —— 入境旅游总体增长。 1 至 10 月，上海接待入境旅游者 万人次，比上年同期增长 %。 其中，一季度接待入境旅游者 万人次，同比增长 %；二季度接待入境旅游者 万人次，同比增长 %；三季度接待入境旅游者 万人次，同比增长%。 受 “”事件的影响， 10 月的入境旅游同比虽有较大回落，但至 2020 年底仍 突破 了 接待入境旅游者 200 万人次的大关。 —— 国内旅游稳步增长。 首先，国内旅游收入增幅超出国内旅游人次的增长。 其次，从旅游黄金周及双休日国内 旅游情况来看，发展势头良好。 2020 年 “ 五一 ”、“ 十一 ” 旅游黄金周及春节期间，全市共接待旅游者 865 万人次，国内旅游收入 亿元人民币。 —— 旅游企业经营状况良好，效益接近历史最好水平。 一是全市星级宾馆客房平均出租率达 %，比 2020 年同期上升约 6 个百分点；二是星级饭店客房房价普遍呈降幅减小、止跌回升的态势。 如全市五星级饭店客房平均房价比 2020 年同期增长 %，市区客房房价普遍回升；三是旅行社业务量放大，旅游景点节假日游客增多。 █ 上海市确定 2020 年旅游业主要发展目标是： 李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。 接待 入境旅游者比去年的 204 万人次增长 5％；旅游创汇比去年的 亿美元增长 11％；吸引国内旅游者比去年的 8254万人次增长 5％；旅游产业总收入超千亿元，使增加值占全市ＧＤＰ比重从去年的 ％提高到 ％。 2． 2020 年 全国各 地入境旅游接待收汇情况 2020 年 112 月，各地入境旅游虽然受到 “ 事件 ” 的不利影响，但入境旅游接待仍取得了良好的增长态势，其中各地接待外国人、澳门同胞和台湾同胞的增幅超过 10%。 112 月 ,各地接待入境旅游总人次为 万人次，同比增长%。 接待总人天为 万人天，同比增长 %。 上海、 江苏、浙江、云南、山东等入境旅游接待大省的同比增幅达到两位数的增长。 （一）全国接待总量 2020 年，各地接待入境旅游者总人次数为 万人次，同比增长 %，其中外国人 万人次，增长 %；香港同胞 万人次，增长 %；澳门同胞 万人次，增长 %；台湾同胞 万人次，增长 %。 2020 年，各地接待入境旅游者总人天数为 万人天，同比增长 %，其中外国人 万人天 ，增长 %；香港同胞 万人天，增长 %；澳门同胞 万人天，增长 %；台湾同胞 万人天，增长 %。 （二）各地接待入境旅游者情况 2020 年，接待入境旅游者人次数位居全国前 10 位的省（区、市）分别是：广东 ( 万人次，增长 %)、北京 ( 万人次，增长 %)、 上海 ( 万人次，增长 %)、 江苏 ( 万人次，李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。 增长 %)、福建 ( 万人次，增长 %)、浙江 ( 万人次，增长 %)、广西 ( 万人次，增长 %)、云南（ 万人次，增长 %）、山东 ( 万人次，增长 %)和陕西 ( 万人次，增长 %)。 2020 年，接待入境旅游者人天数位居全国前 10 位的省（区、市）分别是：广东 ( 万人天，增长 %)、北京 ( 万人天，增长 %)、 上海 ( 万人天，增长 %)、 江苏 ( 万人天，增长 %)、福建 ( 万人天，增长 %)、浙江 ( 万人天，增长 %)、辽宁 ( 万人天，增长 %)、山东 ( 万人天，增长 %)、广西 ( 万人天，下降 %)和陕西 ( 万人天，增长 %)。 （三）各地接待入境旅游者增长变化情况 2020 年，各省（区、市）接待入境旅游者人数与上年同期相比，除海南、西藏有所下降外，其他省（区、市）都有不同程度的增长。 增幅达到两位数的有 20 个省（区、市），其中有 6 个省（区、市）的增长比超过 20%，具体情况如下：湖北：增长 %，浙江：增长 %，四川：增长 %，吉林：增长 %，青海：增长 %，江西：增长 %。 2020 年，各省（区、市）接待入境旅游者人天数与上年同期相比，除河南、宁夏、广西、西藏、海南和甘肃下降外，其他各省（区、市）均有增长，增幅达到两位数的有 17 个省（区、市），其中有 10 个省（区、市）的增长比超过 20%，具体情况如下：湖北：增长 %，吉林：增长 %，四川：增长 %，浙江：增长 %，黑龙江：增长 %，青海：增长 %，陕西：增长 %，江西：增长 %，安徽：增长 %，辽宁：增长 %。 李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。 （四） 各地接待外国旅游者情况 2020 年，各省（区、市）接待外国旅游者 万人次、 万人天，分别占接待入境总量的 %和 %。 全国接待外国旅游者人次数列前 10 位的省（区、市）分别是：广东 ( 万人次，增长 %)、北京 ( 万人次，增长 %)、 上海 ( 人次，增长 %)、 江苏 ( 万人次，增长 %)、浙江 ( 万人次，增长 %)、云南 ( 万人次，增长 %)、陕西( 万人次，增长 %)、辽宁 ( 万人次，增长 %)、山东 (万人次，增长 %)和黑龙江 ( 万人次，增长 %)。 全国接待外国旅游者人天数列前 10 位的省（区、市）分别是：北京 ( 万人天，增长 %)、 上海 ( 万人天，下降 %)、 广东 ( 万人天，增长 %)、江苏 ( 万人天，增长 %)、辽宁 ( 万人天，增长 %)、浙江（ 万人天，增长 %）、福建 ( 万人天，下降 %)、陕西 ( 万人天 ，增长 %)、山东 ( 万人天，增长 %)和天津 ( 万人天，增长 %)。 （五）各地入境旅游收汇情况 2020 年，全国地方国际旅游（外汇）收入列前十位的省（区、市）分别是：广东 (，增长 %)、北京 (，增长 %)、上海 ( 万美元，增长 %)、 福建 （ 万美元，增长 %)、江苏 ( 万美元，增长 %)、浙江（ 万美元，增长 %）、辽宁 ( 万美元，增长 %)、山东 ( 万美元 ，增长 %)、云南 ( 万美元，增长 %)和陕西 ( 万美元，增长 %)。 李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。 3． 江 、 浙 、 沪形成国内最大客源市场 地处长江三角洲的江苏、浙江、上海两省一市，不仅以浓郁丰厚的地缘文化和秀丽迷人的自然风光，成为我国东部独具魅力的旅游胜地，而且经过多年培育 ，市场更趋成熟。 改革开放以来，江浙沪经济结构和城市化发展水平显著提升，城镇居民和农村居民的收入水平大幅增长，各项指标均居全国前列。 国家统计局 2020 年统计数据表明， 江浙沪两省一市人口约占全国十分之一， GDP 总量占全国的 %。 沪、 浙、江三地城镇居民人均可支配收入和年消费支出分别居国内第 5 位，农村居民人均可支配收入和年消费支出分居国内第 4 位。 国家旅游局委托国家城调总队调查的 2020 年我国城镇和农村居民出游率情况，也显示出这一区域已经形成了巨大的旅游客源市场。 其中，苏州、杭州和宁波三市城镇居民出游率分别达到 %、。