上海北岸长风商业娱乐项目前期定位报告(编辑修改稿)

上海北岸长风商业娱乐项目前期定位报告(编辑修改稿)内容摘要：

r products are of the highest quality” 32%53%45%38%42%44%33%33% 37%59%28%32% 37%37%40%41%42%29%74% 75% 77% 91% 81% 77% 67% 79% 81% Seoul Shanghai Hong Kong Brand Persuasion MGM给项目带来什么－强大的品牌能量 Hall amp。 Partners  Brand and Communications Research 品牌认知 上海市场在被调查中作为一个巨大的潜力市场，被认为适合输入这一品牌，并能带动一系列商业的发展。 20 MGM给项目带来什么－新型业态实现的可能 演播中心业态 演播中心业态虽然在新世界、宝地广场等商业上有过出现，但由于节目品牌单一，运营方式传统而没有得到很好发展。 本项目将借助 MGM的优势资源将演播中心业态更好的演绎，带给商业中心不断更新的特色。 21 MGM给项目带来什么－商业将具备主题特色 主题业态 项目中将以 MGM电影场景为主题，进行一系列的包装，形成易变的、多角度的电影风格。 娱乐体验 商业的内部具备实用功能、外部可作为参与性很强的娱乐影视功能。 22 MGM给项目带来什么－提高商业辐射范围 全市 生活小区 辐射区域 商品种类单一 商品种类广 提供商品种类、范围 主题购物 • 以某一商品种类为主题 • 在同类商品中，可供选择的商品很多 • 支柱商家是该种类中最知名的之一 • 辐射面为周边几个区乃至全市 市级 购物中心 • 商品种类最广 • 每个种类中可供选择的商品很多 • 主要商品种类中大部分知名商家云集于此 • 辐射面为全市范围 , 或至少是全市的大片区域 区域性 购物中心 • 商品种类较广 • 且可选择品种也较多 • 以一家大卖场或百货店为支柱商家 • 辐射面为邻近 35公里范围 小区 购物区 • 商品种类较少，多为每日生活相关商品和服务 • 可选择品种也较有限 • 辐射面为毗邻生活小区 主题休闲购物 23 MGM给项目带来什么－。 形成主题鲜明的、高收益的、体验特色商业群 24 定位时要注意的主要原则 是 而不是 • 权衡整体和局部的利害得失，优先考虑整体战略利益的最大化 •首先设计整体的主题思想，然后再做具体方案设计，保证各具体方案的连贯性 •新功能定位要力求创新 , 以建立自己的独特之处 •定位时牢记要针对的目标群体并注意市场动态发展趋势 •建立完善的多重功能，包括必要的公益性功能（如非商业化的文化功能） •以事实为依据 , 设计方案时也要考虑其可实施性 •综合规划商业、餐饮和娱乐等各种功能，达成项目可持续发展 • 摸着石头过河，走一步想一步 , 把整个街区的项目割裂开来考虑 , 并热衷于零碎的想法和建议 •捡了芝蔴丢了西瓜，片面追求所有局部利益的最大化 •单纯照搬或模仿别人的经验模式和概念 •随心所欲，不考虑市场发展趋势和特定的目标群体，随意立项 •整个街区只有零售业或以零售业为绝对主导 •哗众取宠 , 片面追求一些大胆新奇却不切实际的想法 •片面追求大而全，一次到位 25 生活天地是 现阶段最基本的模式，同时有限度结合购物天堂和娱乐中心的发展 生活天地 关键成功因素 实施成功的可能性 • 项目规模 • 区域形象 • 环境 • 交通 • 辅助设施 综合适合程度 • 生活天地是最适合的基础模式 • 如果能够提出持续性概念和吸引支柱商家，亦有可能将改造为娱乐中心或购物天堂 • 应伴随着区域发展在经营过程中不断调整其业态 很可能 不可能 购物天堂 关键成功因素 实施成功的可能性 • 致胜概念 • 聚集面积 • 支柱商家和商家组合的优化 综合适合程度 娱乐中心 关键成功因素 实施成功的可能性 • 致胜概念 • 商家素质 • 拥有丰富文化及历史背景 综合适合程度 ? ? 26 主题 供应量过大 销售成本上升 设计方案的 不确定 电影主题的可实现性 苏州河、长风公园对人流的阻隔 竞争商业项目的增加导致竞争升级 消费者群在两个区域的巨大差异，使定位产生困难 周边轨道交通实施需要较长的时间 开发的先发优势 辐射能力强 商家反馈良好 办公人群需要时间来聚集 区域消费人口稳定性 经销商施加压力 较小资金压力 长风规划高端 形态丰富 MGM品牌 ... 生活天地的休闲主导功能结合 娱乐 主题功能 定位 • 生活休闲 Mall 目标客户 1： 生活休闲消费者 ——项目3公里的辐射范围的核心人群，主要是以目前苏州河南侧居住人群品质为标竿，同时满足未来区域商务人士。 目标客户 2： 主题商业所带动的全市人流，包括商务、旅游等。 目标客户特征： 年龄在 18～ 45岁之间的白领、城市自由职业者、国内外游客及核心商圈居住者。 27 商业业态布局必须回答项目的吸引力、实施可行性和投资回报前景三个方面的问题 项目是否有吸引力。 • 市场需求状况 • 竞争商家 • 对区域经济的贡献 是否具可行性。 • 与周边区域环境的一致性 • 足够的潜在商家 • 政府政策限制 投资回报前景如何。 • 投资回报率 • 所需的投资规模 28 业态布局初步方案－ 1（室内、室外结合） 主力店： •方案一： Walmart或乐购 •方案二： Hola结合健身中心如舒适堡 布局特征： •主力店在地下一层 •地面以上布臵次主力店和专卖店为主 •分为两个区： MGM主题商业区和时尚休闲区 主题室外商业街 MGM主题商业 时尚休闲区 参数： •各类专卖店 264个；包含：服饰、餐饮、服务、儿童乐园、书店等。 •由于小面积分割较多的店铺，可以获得较高的平均租金。 •MGM中心除少量大型电子游乐设施外，均为主题专卖和餐饮：电子、影视、 MGM延伸 休闲室内商业街 29 100 ％2. 225127, 000小计15 ％3. 503650300 500仙踪林、代官山专卖店 特色餐饮D 01 D 0310%2. 0011000。