上实海上海项目提案报告(编辑修改稿)

上实海上海项目提案报告(编辑修改稿)内容摘要：

能量的简单叠加。 周边交通规划建设  轨道 4 号线（ M4），建成时间： 2020 年  轨道 8 号线（ M8），建成时间： 2020 年  大连路隧道 32 继打浦路、延安东路、外环线隧道之后，黄浦江上的第四条隧道大连路越江隧道于 5 月 25 日正式开工。 大连路越江隧道工程位于已建的杨浦大桥与延安东路隧道之间，北连浦西大连路，南接浦东东方路。 整个工程同将要建设的地铁明珠线二期隧道毗邻。 大连路越江隧道分东线和西线两条，东线隧道长 米 ，西线隧道长 米。 隧道两端接线路大连路为城市主干道，东方路为次干道，设计车速为每小时 40 公里；隧道横断面为双向四车道，由两条直径 11 米的隧道组成，车道宽 米，浦西地面接线道路为八快二慢，浦东接线道路为六快二慢，中间四条快车道均直接与东、西线两隧道相连。 工程以于 2020 年竣工。 33 轨道交通和大连路隧道的建设将使项目周边形成较为完善的立体交通网络，便捷联系人民广场、陆家嘴等上海核心区，大大提升本项目的交通条件，可为项目建设导入大量的人流。  交通规划对商业物业的促进作用 交通 状况（规划）在 城市商业中 心地区 的作用 尤为 重要。 城市商业中心地区聚集了多功能的、大型的商业、服务业及金融管理机构，其发展 规划 状况在很大程度上 决定了该商业中心的发展潜力。 商业中心地区是城市物流、人流汇集的核心地区，交通出行总量大、密集度高。 成熟的商业中心 内部及其周围地区人车混杂、交通阻塞、停车位紧缺等现象经常发生。 因此良好的交通规划为商业的发展提供了坚实的基础。 轨道交通带来的促进作用其一是便捷出行，这点显而易见，此外，因为高于其他城市公共交通系统的建设和运营费用，轨道交通的收费始终是高于其他公共交通工具的，也正因为这样，乘坐轨道交通 的主力是一些受过高等教育、有体面工作和收入、穿梭于城市黄金地段写字楼里的年轻人，本项目的建设无疑会在无形中受益于轨道交通的这种客流筛选。 纵观陆家嘴、徐家汇、淮海路地区，无一例外都受益于此。 大连路隧道的开通直接与浦东小陆家嘴地区联动，也将起到人流引导的作用。 立体交通网络则 充分利用空中和地下空间可以有效地提高道路交叉口的通行能力和交通流在商业区内部与周围道路之间的转换能力 ，并形成有效的引导作用，加大有效人流的比例。 34 高科技经济园区的佼佼者将是我们重要的目标客户 根据区域现状和发展趋势，杨浦区依托高校和国 有大中型企业，以调整经济结构和优化城区功能为主线，以科技教育和都市型产业为基础，打造知识型杨浦。 复旦大学国家大学科技园 同济大学国家大学科技园 杨浦高新技术创业服务中心 复旦大学科技园国权分园 上海水产科技园 上海市环保科技工业园简介 上海知识产权园 杨浦、虹口重点大型园区 项目周边主要产业园区 图示 资料来源：上海策源置业有限公司 各个园区内的佼佼者， 将是我们的重要目标客户 35 其中主要包括复旦大学国家大学科技园、同济大学国家大学科技园、杨浦高新技术创业服务中心（上海高科技企业杨浦孵化基地）、复旦大学科技园国权分园等以高科技、知识型产业为主的产业基地。 高科技园区自有其高科技品位，而凸显品位的正是 “ 头脑 ” 型项目。 如果把制造业比作发达的四肢，那么 高科技 中心等项目无疑是聪慧的头脑。 文化产业、创意产业要发展，关键的是人才，杨浦拥有 7 所全国高等院校，数十家科学研究院 ，高科技人才的聚集地以及高科技产业的资源集中地为区域内创意产业及相关产业的形成奠定了基础。 “知识型”杨浦以及众多大型高科技产业园区的建设将为本项目带来大量的客源。 小结 杨浦区传统的居住环境较差，但随着近年来杨浦较大规模的市政建设，区域环境逐步改善，未来随着轨道交通的建成、黄浦江沿线开发以及“知识型”杨浦工程的启动将有力的推动区域高档物业市场的发展，为本项目的建设提供契机。 36 区域房地产分析 本项目位于杨浦、虹口交界处，由于项目产品的特殊性和开发商的品牌实力，未来的项目推广和销售必将立足区域、辐射全市， 因此报告将结合全市商业、办公、住宅分类市场的发展情况，主要立足于杨浦、虹口两个区域，分析项目周边的商业、办公和住宅市场。 报告认为 海上海新城作为全新的“新文化地产”概念的倡导者，全新理念的办公及商业运作，其后期住宅产品受办公、商业产品的带动，必然跳脱大周边竞争市场。 因此本报告先着眼虹口、杨浦的主要地产板块，通过板块分析，解读项目整体所出的竞争环境。 最终项目将放眼整个上海市场进行讨论。  大连路控江路板块 大连路控江路板块是杨浦区内房产市场发展最为成熟的板块，价格也属于引领本区的地位。 除去本身发展了较为成熟 的商业配套外，该板块最大的特点就是交通的明显优势。 一方面大连路隧道的贯通，与浦东的交通往来更加便利；另一方面，现代化的公共交通 — M8 号线的建设，在该区域内也设有多个站点。 这些利好直接该板块的价格明显拉升，而市场接受度也普遍良好。 目前该板块内的代表个案有：和平花苑、新凤城二期、华升新苑等。 板块内现行的价格段为 850010000 元 /㎡。 除去本案外， 37 该板块目前另一个在建的大型项目为宝钢房产开发的宝地东花园，该案的体量也在 25 万㎡左右，该案也为综合性规划，相信是本案最直接的竞争对手。  周家嘴路板块 该板块距离控江 路商圈较进，具有一定的共享优势；同时受到虹口区周家嘴路开发利好的影响，价格较前期相比呈上升趋势。 该板块目前在售的住宅个案较少，只有现代星洲城三期的第二批房源在售，目前的均价水平已经达到了 7800 元 /㎡，较其三期的第一批房源单价有 500 的上涨。  五角场板块 近年来，五角场地区涉及居住、商业、交通的大规模市政工程一个接一个。 五角场地区将形成现代城市副中心、市级商业中心和公共文化活动中心，真正成为上海东北角的一颗璀璨明珠。 未来房产将集中开发综合型的物业。 如即将入市的中环国际就位于中心商圈内，设计为商铺加办公楼的综 合商办楼，总建筑面积在 万㎡左右。 目前的价格还未公开。 预计办公房的单价将在万元以上，而商铺项目保守估计将在 34 万元 /㎡。  黄兴绿地板块 作为杨浦区内又一块城市绿肺，将依托其景观优势规划建设以“四高”为标准的规模型现代化小区。 目前该板块集中在 M8线营口路段线沿线大多在建项目都将陆续在 7 月份集中入市，该板块将迎来一波小的供应高潮。 包括佳龙花园二期、城市丽苑和紫罗兰家园在内，整个供应量相对较大；目前住宅的价格行情在 75008000 元 /㎡。 38  虹口北外滩住宅市场现状分析 由于本案紧邻虹口 区，而从目前虹口房产开发格局的来看，开发档次最高的北外滩板块将是对本案影响最大的一个板块。 因此本报告将着重对对该板块内目前的开发现状做一分析。 作为外滩整体改造开发的一部分，虹口北外滩的开发效应显现的较为明显。 借助北外滩规划的日渐明朗，区域内的房价一路飙升，相比去年该时段的价格有近七成上涨，这样的涨幅远远超过了全市平均水平。 四月中旬，耀江国际广场正式开盘销售，而铂金富邑也紧随其后在 5 月公开亮相。 未来陆续还将有中虹明珠苑、浦江名邸三期、北外滩旭园等一批项目上市。 至此，北外滩开发竞争进入了实质性阶段。 而区域内的 二手房市场同样价格不斐，像是名江七星城成交价在 12200 元 /㎡，该案 02 年正式开盘时仅为 6200 元 /㎡。 利好的快速释放，有效性无疑将等待市场的验证。  四川北路板块 对四川北路的定位从传统的平民购物街转变为与淮海路、南京西路齐名的商业街，配合对整条道路进行了全新三段式规划，并通过由区政府出面赴港招商，吸引了一大批高水准的开发商入住，未来四川北路将有大量的高档物业上市，形成北区重要的高档住宅及商业聚集区。 未来四川北路板块整体规划将分三段进行：在规划分区上，坚持三个区段，在四川北路南段强调两个“半相交”的规划定 位，即四川北路和南京路消费形态的半相交，四川北路和北外滩 CBD 地区的半相交；在中部形成以“金腰带”的休闲、娱乐、文化、消费及观光为主的体验经济；总占地面积约 40 万平方米，计划由七个项目组成。 在北段形成以体育、运动、健身、园林、休闲为主的娱乐圈，同时结合本地的交通特色，努营造交通便利的高尚的商住小区。 在该段将建设近总建筑面积约 18万平方米的集商业、娱乐、休闲为一体的综合中心。 未来四川北路沿线将成为上海主要的高档物业板块之一。 39 近年来，杨浦、虹口呈现快速发展的趋势，特别是随着大规模市政建设的开展，区域高档物业市 场规模迅速扩大，居民的接受程度明显增强。 但随着北外滩开发、四川北路改建以及轨道交通的建设，区域高档物业市场规模仍将进一步放大，因此本项目在未来将面临十分激烈的市场竞争。 区域内商业物业以五角场板块和四川北路板块为主要代表，而后期被外滩的改造值得关注。 区域内办公物业主要以五角场板块和大连路控、四平路一带沿线。 周边住宅市场分析  区域房地产市场分析 （ 1）杨浦房地产市场分析 近年来杨浦区房地产市场快速发展。 2020 年区域市场更是呈现出供需两旺的繁荣景象。 2020 年杨浦区房地产业实现增加值 亿 元，比上年增长 %，占地区增加值 %，成为区域经济发展的支柱产业之一。 随着区域大市政交通的建设、生活环境的改善，房产市场继续活跃，房价持续攀升。 全年商品房销售面积 万平方米，同比增加 %。 2020 年杨浦区商品房销售均价达到 6400 元 /㎡，同比增长 45%，远高于全市平均增幅。 40 杨浦区目前的开发区域较为集中，大多集中在周家嘴路沿线、黄兴绿地周边、大学城地带、江湾飞机场改造这四大地带。 2020年以来，商品住宅从原来仅满足居住需求的中低档物业向小区配套完善、绿化率高、智能化设施先进的中高 档物业发展。 受全市房地产市场的利好拉动，该区域高档商品房供应逐步加大，区域居民接受度也明显增强。 （ 2）虹口区房地产市场分析 虹口区是上海苏州河以北传统的住宅区域和商业区域。 虹口区的平均房价是苏州河以北地区最高的。 虹口区环线外主要是多层普通商品住宅，广中路沿线 是其 中档商品房 的 热点 区域。 环线内随着周家嘴路的辟通和拓宽，沿线房地产的供应量和单价同步上升；四川 北路根据其远瞻性的规划逐步开始吸引有投资实力的开发商前来投资。 随着 浦江两岸综合开发这一工程 的 启动，使虹口区的北外滩最终与陆家嘴、外滩一起成为上海乃至全国的 金融、贸易、航运 中心。 在此重大决策的鼓舞下，北外滩及靠近该区域的周家嘴路沿线的房市牛气冲天，楼盘价格节节高涨，销量也迅速攀升。 虹口区作为近阶段市政建设和规划的重点地区，多伦路文化名人街二期改造、轻轨明珠线二期、四川北路大型公共绿地、大连路隧道等重大项目即将或正在进行，楼市受此影响也得到了长足发展， 虹口区房价一反以往的“慢热”，逐月往上攀，成为上海北部房价飚升最具潜力的地区。 目前该区域平均房价达到近 7200 元 /㎡。 众多颇具实力的开发企业纷纷进驻虹口，为虹口楼市带来了前所未有的发展机遇。 随着一系列重大市政工 程和全新规划引入杨浦，区域优势逐渐显露，在全市房产开发的地位呈现上升的趋势，并逐渐形成了一批新的开发热点板块。 其中包括环内区域的大连路控江路沿线板块和周家嘴路板块，以及环外地区五角场黄兴绿地板块。 41 周边办公及商业市场分析  区域办公市场综论 目前区域内无成熟的办公氛围，总体办公的价格定位并不高，主要原因在于该区域在过去长期处于未完全开发的阶段。 目前区域内的办公的销售价格在 7000~16000 元 /平方米不等 ,整体在上海市场处于中等水平。 通过了解目前未开发地块的情况来了解，该区域未来将形成商业、 居住、办公等多种模式并存发展格局，周边区域的综合竞争力也将大大加强。 预计在未来的三年内，随着北外滩计划和杨浦、虹口区改造的实施，大连路隧道贯通后的效应显现，该区域的价格将有进一步的上扬。 结合目前区域无成熟的办公推案量，报告认为区域办公发展潜力很大。 该区域的办公将主要吸引一些内资背景的实力商家。 42 区域主要办公租金比较 项目名称 地理位置 项目性质 租金 配套标准 备注 上海滩国际大厦 黄浦路 99号 涉外办公楼 USD0. 元 /m178。 /天 顶：吊顶地：地坪墙：乳胶漆 电梯： 10 台 通用 牌 空调：中央空调 海湾大厦 大名路、黄浦路 涉外办公楼 元 /m178。 /天 顶：吊顶 ,地：地坪 ,墙：乳胶漆 电梯： 5 台 OTIS 牌 ,空调：开利中央空调 喜临门大厦 四平路、溧阳路 涉外办公楼 元 /m178。 /天 吊顶（配备照明灯）、墙面刷白、水泥地，同时每户均配备水、电、煤、单独的卫生间（配备洁具） 项目 116 层为“新开元”酒店， 16 以上为办公用房。 有美林阁大饭店。 盛泰国际大厦 四平路、临平路 元 /m178。 /天 （包含水、电、空调费） 吊顶（配备 照明灯）、墙面刷白、水泥地， 周边有较多办公、商住用房，商业氛围浓郁。 方舟大厦 四川。