三期“坡地上的北欧风情”可行性研究报告(编辑修改稿)

三期“坡地上的北欧风情”可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

区内变电所供电，并由电缆敷设送至各单元用户，低压用户电压等级为 380V/220V。 主要电力干线在主要道路采用电力电缆沿电缆沟敷设，其他道路采用电力电缆穿保护管埋地敷设。 本项目同步建设电信、计算机网络、有限电视等广电通讯系统。 电信负荷预测采用分类指标法进行计算，住宅 2 线 /户，公建 1 线 /50 平方米。 电信网络接入 XXX 电信分局。 小区有线电视系统接 市有线电视网，每幢住宅楼为一个独立的与线电视系统，每户均有一个或若干 个电视插头。 学校内设用天线及闭路电视系统。 所有广电通讯线路在主要道路采用电力电缆沿电缆沟敷设，其他道路采用电力电缆穿保护管埋地敷设。 室外消防给水管道与给水管合用，消防压力保证灭火时最不利点消火栓的自由水头不小于 10 米，规划布置消火栓间距不大于 120 米，消火栓接口直径不小于 DN100，消火栓尽可能设在交叉口和醒目处，同时距建筑物距离不小于 5 米，并距车道距离不大于 2 米。 道路和各建筑物之间设计充分考虑消防要求，消防车可直接到达各单元。 小区安装住宅智能安全防范和监控系统，由社区管理部门 会同公安、消防、急救、保险等相关部门共同组成，以处理各种情况，起到良好的安全防护作用。 第六章 环境保护与节能 第一节 环境保护 一、周边环境现状 该项目地处市区 XXX 部，南依 XXXX，周围无重污染企业，环境状况较好。 二、污染 小区建成入住后，除产生少量生活污水、厨房油烟和生活垃圾外，无其他污染物排除，对周边环境不会带来明显影响。 三、环保措施 ：小区污水进入市政污水处理系统达标后排放。 ：本项目在厨房采取通风排气措施，炉灶上方设有带机械排风和油烟过 滤器的吸排油烟机，防止厨房油烟污染环境。 ：小区内不设集中式垃圾中转站，住宅楼前道路旁适当位置设置专垃圾桶，垃圾宜分类收拣，由小区垃圾自动装运车每日清运到市政垃圾站。 项目施工过程中的环境保护：项目施工时应根据《 市建设项目环境保护方法》的要求，结合项目所处地理位置，制定出环保措施，尽量减少对周围自然环境造成的破坏。 项目竣工后，应当立即修整和恢复在建设过程中受到破坏的环境。 第二节 节 能 按照《民用建筑节能设计标准》 JG26—95 的要求，本项目拟采取以下节能措施： 一 、室内各房间均配备专用动力线，供大负荷的家用电器使用，以降低线耗，达到减少电压波动，提高供电质量的效果。 二、卫生洁具选用节水型，以节约用水。 三、推广应用节能、高效、舒适、安全、有益环境的绿色照明灯具，提高用电效率。 四、高层供水采用减压阀，运用液压管理控制，节约能源。 五 、户外供热管网采用新型保温材料，以降低热量消耗。 散热器可安装恒温阀，按设定要求保持准确的室温。 六、尽量加大建筑物进深，提高住宅的保温隔热性能，降低能耗。 控制建筑物体形系数，使该系数尽量小于。 七 、控制窗墙面积比，改善窗户的保温性 能，采用 PVC 塑钢窗。 八 、采用新型节能墙体材料，推广使用新技术、新工艺。 九 、加强物业管理，完善各项规章制度，减少不必要的能源损耗。 第七章 物业管理 建立起高标准、高效率的物业管理系统。 物业管理主要内容包括： 、保洁、绿化服务； ； 、人员进出及车辆停放管理； 、代付有关费用； ； ； ； 理 ；。 第八章 工程及销售进度安排 某某公司 XXXXX 三 期工程项目开发时间初步安排如下： 年 14 月 ：项目的规划设计及前期工作，完成旧房拆迁、平整土地等工作，年内实现 “ 三通一平 ” ； 年 5 月开始 二 期工程施工， 计划自 2020 年末至 2020 年 6 月陆续竣工 ； 年 预 售 20%； 年 预 售 35%； 年现房销售 35%； 年销售 10%。 第九章 投资估算和资金筹措 第一节 投资 估算 一、估算依据： ； 省、 市关于工程建设和房地产开发的收费标准； 3.《建设项目投资估算手册》； 4.省建筑工程综合定额（ 1996 年）、 省安装工程综合定额（ 1996年）、 省建筑工程综合定额《 地区价目表（ 2020 年）》以及类似房地产开发项目的工程造价资料；。 二、投资估算结果 ：包括土地出让金、迁安置补偿费、 城市基础设施建设费 共 万元 ； 万元 ； 万元 ； 3 项的 3%计，共 万元 ； 35 年期利率，上浮 10%计算 ，共 万元； 3%计，共 万元； ，按 建安费用的 3%计，共 万元； 某某公司 XXXXX三 期工程开发建设总投资估算额为 万元。 第二节 资金筹措 项目开发建设总投资 万元，其资金来源包括以下三部分： 一、资本金 万元，资本金由企业自筹资金解决。 二、其他自筹资金 万元，包括： 银行贷款 20200 万元； ，以销售收入扣除应缴税金后的部分余额作为建设资金滚动投入，以滚动开发的形式累计筹集资金 万元。 第十章 经济评价 第一节 财务评价 一、销售收入 及成本 某某公司 XXXXX 项目从 2020 年 5 月开始施工建设， 2020 年年底全部建成交付使用，占地 1500 亩，总规划建筑面积 178 万平方米，项目共分四期实施完成。 项目销售随着工程建 设同步展开，贯穿项目实施的全过程，同时相对于工程施工建设又有一定的前瞻性和滞后性。 销售工作从 2020 年 5 月展开，预计 2020 年底前完成所有的商品房销售工作。 考虑到本峡谷内幕滚动开发建设，四期工程交错进行，以及项目销售的特点，项目销售收入按照总项目规模建筑面积年度销售率来估算。 为了将项目迅速推向市场，加快回笼资金，在项目的前期价格适当优惠。 待项目分期建成投入使用，社区高尚优美的居住环境基本形成，市场人气趋旺以后，逐渐实现价值回归。 在项目的销售后期，为了尽快售出剩余尾房，及 时清盘，房价适当折价优惠销售。 项目 销售成本（含项目推广费、广告费）按销售收入的 3%计算。 二、基础数据 （三期项目） 4 年 万元 万元 10% 三、项目财务评价 （一）盈利能力分析 ： % ： 万元 ： % 年。 % （二）贷款偿还能力分析 建设单位拟以销售收入归还 20200 万元银行贷款， 2020 年可实现销售收入 万元， 2020 年可实现销售收入 万元， 2020 年可实现销售收入 万元 ， 2020 年可实现销售收入 万元。 （三）盈亏平衡分析 以下为以销售率表示的盈亏平衡点计算公式： 盈亏平衡点销售率 =项目总投资 /销售收入 （ 1销售税金及附加） = （ %） 100% ＝ % 以下为以销售 面积 表示的 盈亏平衡点计算公式： 盈亏平衡点销售 面积 =项目总投资 /销售收入 （ 1销售税金及附加） 项目销售面积 = （ %） 100% ＝ 平方米 （四）敏感性分析 选择建筑安装成本、销售价格作为敏感因素，按建筑安装成本上升10%、销售价格下降 10%计算各财务指标： 10%时： (l).投资利润率： % (2).财务净现值： 万元 (3).财务内部收益率： % (4).投资回收期 年 (5).投资 利税率 % 10%时： (l).投资利润率： % (2).财务净现值： 万元 (3).财务内部收益率： % (4).投资回收期 年 (5).利税率 %。 第二节 社会效益评价 该项目的实施可向社会提供 XXX 套设施齐全、功能完备的住房 ，满足近 3 万人的住房问题。 项目建成后，被一个环境幽雅、居住舒适、配套齐全的高标准现代化居住社区所取代。 项目的实施有利于改善 市城市面貌，改善城市居住环境，促进城市可持续发展。 项目同时对于扩大内需，提供就业机会，促进社会消费等也将起到积极的作用。 因此，该项目具有良好的社会效益。 市 某某 河开平区段河道治理 工程 可 行 性 研 究 报 告 市水利规划设计研究院 二 ○○九 年 六 月 1 综合说明 工程概况 某某 河是市城市防洪河流之一，系陡河的一条支流，发源于古冶区北部的丘陵山地，流经市古冶区和开 平区。 河流全长 ，流域面积 185 km2，其中开平区境内河道长 18km。 目前， 某某 河开平区段河道行洪能力已达不到 5 年一遇标准。 由于年久失修，河道淤积情况十分严重，部分河道断面淤泥深度超过 1m，大部分河道仅有 7～ 10m 宽，河道断面严重阻水，且没有完整的护堤和护坡工程。 为加快城市基础设施建设，提升 某某 河的防洪减灾能力，避免遭遇大洪水发生严重洪害，保障国民经济稳定、持续地发展，我院受开平区水务局委托，对 某某 河开平区段河道 进行了综合治理设计，编制了《 市 某某 河开平区段河道治理工程 可行研究报告 》。 工程建设缘由 ① 某某 河开平区段由于久未治理，年久失修，现状的防洪标准已不足5 年一遇，其 设防标准既不适应城市安全要求，也不满足流域规划确定的防洪要求。 ② 某某 河开平区段由于年久失修，其所在流域的 水环境、生态环境等皆遭首不同程度的破坏。 河道是水生态环境的主要载体，因此， 该工程建设亦是生态环境的需要。 ③ 当前，市城市建设日新月异，城市面貌焕然一新，基础设施日臻完善，城市综合载体功能也显著增强，市正朝着建设交通便捷、通讯发达、设施配套、功能完善、环境优美、经济繁荣、适宜人居和创业的现代化沿海大城市的目标阔步前进。 因此， 某某 河开平区段河道治理工程建设又是市城市发展的需要，它对于完善城市功能、改善城市生态环境和提高城市品位具有重要意义。 设计依据及设计标准 文件依据 项目建设单位关于编制本项目设计文件的委托书； 国家有关法律、法规、方针及产业政策和投资政策； 现行有关技术经济范围、标准和定额资料； 项目建设单位提供的有关基础资料。 执行的主要规范、规程 《水利水电工程 可行研究报告 编制规程》（ DL502193）； 《防洪标准》（ GB5020194）； 《堤防工程设计规范》（ GB5028698）； 《水利水电工程施工组织设计规范》（ SDT33889）； 《水利水电工程等级划分及洪水标准》（ SL2522020）； 《混凝土结构设计规范》（ QBJ1089）； 《水工建筑物抗震设计规范》 SDJ1078； 《水利水电工程环境影响评价规范》（试行）。 其他有关规范、规程。 设计标准 ① 防洪标准 根据《防洪标准》 GB5020194，本工程设计洪水标准近期按 20 年一遇洪水设计。 ② 工程等别 根据 《水利水电工程等级划分及洪水标准》（ SL2522020）， 某某 河防洪工程为 Ⅳ 等工程。 工程主要建筑物为 4 级建筑物，次要建筑物一般按5 级建筑物设计。 ③ 地震 根据《中国地震动参数区划图》（ GB183062020），确定本工程地震动峰值加速度为 （相当于地震基本烈度 Ⅷ 度）。 根据《水工建筑物抗震设计规范》（ SL20397），堤防工程不进行抗震设计，建筑物按地震烈度 Ⅷ 度设防。 工程建设内容 本次 某某 河开平区段河道治理工程包括河道疏浚清淤，开卡清障，拓宽河槽，修筑堤防，护砌边坡等项内容。 为适应河道景观规划要求，河道迎水坡拟采用混凝土六菱板进行全断面护砌。 主要技术经济指标 主要技术指标 本工程设计防洪标准按 20年一遇，河道设计最大洪峰流量为 205m3/s。 工程量及投资 本工程 估 算总投资为 万元。 其中建筑工程费 万元，临时工程费 万元，独立费用 万元，基本预备费 万元。 主要工程量为：土方开挖 678882m3，土方回填 535520m3，石方 10800 m3，混凝土 68580 m3。 工期安排 该工程将分三期建设完成，总工期安排为 2 年。 施工期计划为 2020年～。