物业经营管理精讲课件第21-40讲(编辑修改稿)

物业经营管理精讲课件第21-40讲(编辑修改稿)内容摘要：

式、平面布局、通道、公共空间、租户的特征 )如何。 3．可出租物业的吸引力 (平面布局、方位、视野、设备、附属设施、总体的现代化程度 )如何。 4．建筑物的实体 (屋顶、墙体、楼板、门窗、楼梯、电梯 )状况如何。 维修得怎样。 维修是否及时。 废弃的部分能修好吗。 功能上有不当的地方能否纠正。 有无需要请结构工程师来进行安全鉴定的问题。 5．建筑物的室内装饰、公共空间 、卫生设备、供暖设施、供电系统等的状况如何。 6．提供有什么样的休闲、娱乐场所及设施。 它们的实体及外观状况如何。 7．土地与建筑物的关系 (如停车场、分区规划 )如何。 建筑物及土地可否使用的更为合理有效。 8．建筑物的现行管理标准是什么。 在租户选择、购买控制、租金收缴、维修及管理等方面的现行政策和程序如何。 9．当前的出租率、租金水平及租户构成如何。 10．当前物业管理师的情况如何。 每个人的工作态度、能力、学习及目标怎样。 (五 )业主目标 明确业主目标，是制定物业管理计划的前提。 一旦物业管理企业接受了委托，就 要在物业管理目标上与业主达成共识，并要尽自己的最大可能来维护业主的利益。 有时业主除了最大限度地获取利润以外，没有具体的目标。 物业管理师就要通过调查、分析有关投资信息，来确定较为具体的目标。 此外，业主授予物业管理企业的权力范围也有很大差别，有些业主只对重大决策问题发表意见，但也有些业主可能希望对有关细节问题亦予过问。 物业管理师常常需要就业主提出的相互矛盾的目标作解释工作，例如有业主同时提出了最小维护费用和最大增值两个不相容的目标。 构造物业管理方案和物业管理计划中的预算技术 三、构造物业管理方案 (一 )探讨 改进旧有物业的可能性 在进行了以上一系列分析、研究之后，物业管理师就要确定，现状物业的各种运行方案能否为业主带来可能的较高净收益，如果不能，就要提出改进方案。 理想的物业管理是管理新开发的物业，但大多数的物业是在进行专业管理前已被别人管理过了。 如果发现建筑物不再能满足其所处位置的要求，那么最好改变物业的现状以符合当前的市场趋势，并使业主获得可能的最大净收益。 改进方案通常。 从以下两个方面考虑： 1．更新及现代化 更新就是在建筑物的原结构设计、用途等不变的情况下，把建筑物内的设备、饰面及材料更换成新的，将其恢 复至维修良好并具有吸引力的状况。 在更新时可使之现代化，如把原来的设备、材料更换成新设计的、性能更好的替代品。 更新及现代化可以延长建筑物的经济使用寿命，并使其重新具有与新建筑物竞争的能力。 2．改变建筑物的用途 改变建筑物用途能在不影响邻里景观的情况下，满足社区对房地产的需求，并使旧建筑物得以“再生”。 对于建议进行改造的任何物业，还应作融资分析。 通过融资分析，提出不同的融资方案并从中选出一个可以实施的、最符合业主目标的方案。 (二 )物业管理计划的主要内容 在分析了所有可能的改进方案并进行科学的对比之后，选 出与业主目标最为符合的方案作为最优方案。 经向业主推荐并得到业主的同意，物业管理师就可编制其对推荐方案的管理计划了。 推荐方案管理计划的编制，要从实物的、财务的、运行的不同角度出发，说明如何管理物业；要按市场状况及发展趋势制定租赁计划，制定收入及支出计划，确定所需工作人员的结构及数量，建立物业运行方针和工作程序；如有必要，还应制定融资计划。 1．建筑物管理计划 物业管理企业的首要责任是在物业维护、维修、服务的质量标准和达到这些标准所需的成本之间进行适当的平衡。 建筑物管理计划的内容，包括如下几个方面的内容： (1)建筑物维护的标准。 确定适当的维护维修标准首先要考虑到物业的类型和使用特点，物业体量的大小、物业的位置、物业的维修预算限制，以及业主就本物业的长远策略。 (2)建筑物管理策略。 最重要的是决定是否使用有计划的维护维修体系，这两种方案选择的结果通常取决于业主投资目标和其为物业确定的维护标准。 北京地区的调查表明，大约 60％的物业管理企业是没有建筑物管理的具体计划，这对物业投资是十分有害的；另外 40％的物业管理企业采用有计划的管理 (PMP)，但一般集中于对大型中高档商业物业的管理。 对建筑物实施管理可以使用物业管 理企业内部人员，也可以雇请社会上的专业承包商，或两者的结合。 采用物业管理企业内部人员负责建筑物的维护维修一般仅限于像北京国际贸易中心这样的大型物业 (该公司有物业保养部 )或其物业处于其他物业的地理中心位置 (还可为其他物业提供服务 )。 ． (3)物业检查计划。 这种检查主要是对物业的一般功能状况、总体的整洁情况、物业的健康安全标准、负责维护维修的承包商的工作表现等进行检查。 当然，这种检查还通常涉及到一些非物业维护维修的问题如监督租户履行租约的情况等。 一般来说，物业检查的频率取决于业主对物业质量要求的程度。 (4)公共设施服务的内容。 一个物业运转是否良好在很大程度上取决于公共设施如电、水、煤气、供热、电话等的使用状态是否正常。 对于商业物业来说，公共设施服务费用的支出在物业整个年费用支出中所占的比重也非常大。 因此，确定公共设施服务的具体内容与方式，也是建筑物管理计划中的重要内容。 2．租赁计划 租赁计划是物业管理计划的重要内容，包括租金方案和出租策略。 租金方案要建立在市场分析和物业分析的基础上，租金方案中不仅要确定物业出租时的总体租金水平，还要针对每一个独立的出租单元，编制出租金价格表。 出租策略则是为了使物业总体出 租收入最大化应该采取的策略，包括租期长短、独立出租单元大小、租户类型的匹配策略，管理服务水平与租户优惠与补贴方式选择，以及采用何种租金形式 (毛租金还是净租金、采用建筑面积还是使用面积或可出租面积等 )等。 3．财务收支计划 财务收支计划通常以预算计划的形式体现，这是业主非常关注的内容。 预算是物业管理中经营计划的核心，预算中包括详细的预期收益估算、允许的空置率水平和运营费用，且这些数字构成了物业管理的量化目标。 要根据实际经营情况对预算进行定期调整，因为租金收益可能由于空置率的增加而较预期收益减少，此时物业管理师往往要就空置率增加的原因进行认真的分析。 维护费用超过预算一般预示着建筑物内的某些设备需要予以更新。 预算是物业管理中财务控制和财务计划的重要工具。 其控制特性表现在当收入低于预算或费用超过预算时就会引起物业管理师的注意，而其计划特性则表现在当物业管理师编制预算时能就未来一年的经营计划作出比较现实的安排。 此外，检查上年度预算执行情况，也有助于物业管理师发现问题，并在新年度预算中进行适当的调整。 预算还可以使业主较容易地对物业管理的财务情况进行检查。 当业主发现物业运营收入和费用大大超过预计的水平时，通常会要 求物业管理师予以解释，物业管理师则必须负责对实际执行结果背离预算的原因进行说明，并告之业主这种未预计到的情况的发展趋势。 所以，一旦提出了一个预算，物业管理师和业主之间的经济关系也就确立了，但在双方共同制定预算的过程中，物业管理师要努力为业主提出更为完美并切合实际的目标。 4．物业运行绩效评估及与业主沟通计划 经常更新和评估物业的财务状况，以便从中发现物业运营表现好坏的原因。 物业管理企业需要定期评价物业运行绩效，并将分析结果及时报告业主，以便采取正确的方法或改变策略来适应未来的市场状况。 (1)物业绩效评 估指标。 将物业当前的绩效状况和过去的绩效表现相比较，就能看出物业当前的表现是否正常。 目前使用的主要表现评估指标包括：①预计租值与实际租值的比较；②实际和预计的资本价值的增长；③收益率即物业的竞争状况和预期的风险与其市场竞争对手的比较；④资本回报率即收益和物业资本价值的比较；⑤净收益即毛收益减去成本；⑥空置水平；⑦服务收费水平；⑧拖欠租金和坏账；⑨财务内部收益率；⑩对于机构投资者来说本物业在其房地产投资组合中的位置。 物业管理企业应该就上述指标作为财务记录进行经常性的监控，以在竞争的市场上及时调整自己的策略。 (2)物业管理企业和业主的沟通。 大多数业主主要依靠其物业管理企业的及时沟通来了解其物业的表现情况。 这种沟通的模式和频率主要取决于业主的态度。 最常用的沟通手段是：定期的年度或季度表现报告；定期的管理会议；通过电话通信或现场会议等形式的定期私人接触。 通过这些沟通，业主一般能达到两个目的：及时了解物业管理中出现了什么问题 (如租金、租户争议 )以及物业管理师是如何解决这些问题的；物业管理企业的未来计划是什么 (如重新装修、重新发展、卖掉或继续出租 )。 四、物业管理计划中的预算技术 预算不是一门很精确的科学，物业的 实际收支，很少与预算中的估计完全一致。 预算只是一个工具，利用这个工具，物业管理企业可以根据事先估计的物业收支数量，作出费用支出计划。 预算可以帮助物业管理企业努力减少物业净运营收益的变动，估算在某一时间上物业现金流的状况。 当一项未预计到的费用支出导致现金短缺时，预算可以帮助物业管理企业找到妥善的处理方法，以满足这项费用的支出。 预算有许多种类型，在物业管理中经常用到的预算形式主要有三种：年度运营预算、资本支出预算和长期预算。 (一 )年度运营预算 年度运营预算是最常用的预算。 该预算中，列出了物业的主要收入来源 和费用支出项目。 在物业收支报告中列出的有效毛租金收入的数量，在每个月间应保持基本稳定，有效毛租金收入加上物业其他收入再扣除物业运营费用后，就可得到物业的净运营收益。 由此可以看出，即便有效毛租金收入是一个固定的数值，由于物业运营费用中有关项目费用的变化，也会令业主的净运营收益有较大的变化。 为了保持物业净运营收益的稳定性，物业管理企业就必须通过预算这一有效的财务工具，准确地预测和控制物业的收入与支出。 预算不仅能令物业各项收入与支出的原因一目了然，还能告诉人们这些收入或支出将发生在什么时间。 能源费用支出随季节 变动，也就是说在一年中每个月份的燃料、煤气和电力费用支出数量存在差异。 广告宣传及市场推广费用在许多月份的开支可能很少，但在物业出租的市场推广工作集中的月份，该项费用支出就很大。 一个新投入使用的物业或刚刚经过大规模改造的物业，可能就需要投入大量的市场宣传费用，这些费用可在每个月中平均分摊，以示在整个年度均要开展大量的广告宣传工作。 预算中要为不可预见费用的支出预留空间。 如果冬季的天气特别寒冷，就会使供暖的强度加大、时间延长，而对燃料需求的增加往往会导致燃料价格上涨，从而会进一步增加燃料费用支出的负担，从而使物 业的燃料费预算超支。 其他与季节相关的费用增长，如扫雪费用增加，也会影响到物业的净运营收益。 当这些额外费用支出与预算中预计的相关费用支出不相匹配时，物业管理企业就要对其他预期的费用支出进行分析，看是否可以从其他预算费用中挪用一部分来支付与季节相关的额外费用支出的部分或全部，否则就要动用准备金。 为了编制年度运营预算，物业管理企业常常要对以前若干年的物业收支状况进行认真的分析，对于在来年可能要出现的情况 (如由于大规模装修改造，临时降低了人住率 )，要予以认真的考虑，并在预算中尽量体现这些可能的变化。 年度运营 预算除了令业主了解未来一年中物业的收支估算外，也为物业管理企业提供了一个分析物业过去的经营表现和根据对来年的有关估计对个别的预算项目作出适当调整的机会。 通过分析预算中的每一个收支项目，物业管理企业就可以对各项预计的收入和费用项目对物业表现影响的程度作出判断，找出主要影响因素，以便在日后的物业管理过程中实施有效的控制。 通过预算的编制，还可以在业主和物业管理企业之间就来年有关物业的收支安排达成共识，以避免双方在预算实施的过程中产生矛盾。 在预算中，如果收入和费用较上年度有较大的变化，就要作出合理的说明。 当物业 管理企业按月向业主提供运营报告时，在预算中就要按月安排各项收支计划，这就涉及到如何将年度预算收支在各个月间合理分配的问题。 在大多数情况下，如果某些费用支出在每个月之间变化不大，则可以分成十二等份；有些季节性发生的费用，在月和月之间有较大的差异，所以在编制预算的过程中，需要在业主和物业管理企业之间就这些季节性费用的分配达成共识。 年度运营预算是物业管理企业和业主的重要参考资料，然而实际的运营收入和费用支出，可能会随着时间的进展与预算数据有很大的出入。 为了弥补这些差异，物业管理企业有时还会随着时间的进展准备季 度预算，并从中反映出对原年度预算中某些初始估计的调整过程。 ，季度预算一般比年度预算更为准确，因为预测的内容从时间上讲是更近了，所以更容易把握。 此外，季度预算大致是一个季节的时间长度，所以对季节性收支的估计就会更加准确。 为了更好地发挥预算在物业管理过程中的指导作用，物业管理企业有时还会进一步将预算分解为月预算，以便更加贴近实际、更具操作性。 (二 )资本支出预算 物业大规模的维修或更新改造，实际上是业主向物业再次进行资本投入的过程。 与此有关的支出，一般称为资本支出。 很显然，物业的大规模维修或更新改造的时间间隔 比较长，但每次需投入的资金数量却很大，为了使物业的资本支出有一个稳定的来源，且不对物业经营过程中的现金流产生过大的影响，就需要在日常的经营过。