宁波万和物业有限公司海景花苑物业管理方案(编辑修改稿)

宁波万和物业有限公司海景花苑物业管理方案(编辑修改稿)内容摘要：

完好。 （十）管住关系 “业主至上、服务第一”的宗旨贯穿在各项管理服务之中，切实体现“为业主（使用人）排忧解难”，使业主（使用人）满意。 二、岗位职责 （一）管理处主任岗位职责 熟悉物业管理的法律、法规、政策及公司领导要求，根据小区实际， 中国最大管理资源中心 第 19 页 共 50 页 完善有关规章制度，不断提高管理水平。 根据有关达标条件，制订和实施小区创优计划，建立健全保安、卫生、绿化、水电、房屋、车辆、市政等管理制度。 负责保安、消防过程的控制和管理，营造安全、舒适的工作环境。 搞好小区公共卫生、绿化养护、安全防范、车辆管理、供 电、供水、消防、电梯运行等管理和市政房屋设备、设施的维修、养护。 负责物业维修服务、保洁、绿化服务过程的管理和控制。 负责各类设备的运行控制及维修保养管理，保证设备设施正常运行。 负责各项服务过程中质量记录的正确、清晰、完整。 对维修人员进行业务培训，不断提高他们的专业素质。 提高全体员工的消防安全意识，消除不安全隐患。 坚持对辖区的日巡视、周检查及配合月抽查工作。 1完成领导交办的其他任务。 （二）工程维修班岗位职责 工程维修班在管理处主任的领导下，组织本部门开展专业维修 工作。 制定小区设备、设施维修保养计划，并抓好落实，及时提出设备、设施的更新和质量管理建议。 负责处理维修申请，及时安排维修人员为业主提供服务，核定收费项目和标准，现场验证维修工作。 组织消防设施、防盗设施和机电设备的定期检查工作。 熟悉辖区内各类房屋的结构、安全要求；熟悉公用设施、设备的种类、分布、安全要求，掌握地上、地下各类管线的分布、走向、位置和使用状况， 中国最大管理资源中心 第 20 页 共 50 页 开展定期检修工作；延长房屋及设备设施的使用寿命。 经常巡视辖区，走访、回访业主。 了解本部门员工思想动态，做好思想教育工作。 （三）保安班长岗位职责 保安班长在管理处主任的带领下，负责保安工作并协助主任做好其他管理服务工作。 主持全队工作，坚决执行主任命令，带领全队人员有良好的精神面貌，依据各自职责，认真做好安全保卫工作。 熟悉各岗位职责、任务、工作要求、考核标准，掌握小区保安工作的规律及特点，加强重点部位的安全防范。 处事公道，言行文明，对自己的缺点勇于改正，虚心接受工作建议和意见。 做好保安班的月工作安排。 经常巡视小区检查各岗位工作情况，走访回访业主，坚持夜间轮流查岗，发现问题及时向管理处汇报，及时 解决。 对新队员做好培训及传带工作，了解员工思想动态，及时做好思想教育工作，对离职人员谈话，主持办理交接工作。 协助管理处做好房管工作。 每月召开一次班务会，组织讲评工作。 及时做好保安员的岗位培训、军事训练及日常考核工作。 1定期对义务消防员进行培训，不断提高他们的操作技能和应变能力。 1带领保安班配合其他管理服务工作。 中国最大管理资源中心 第 21 页 共 50 页 （四）环境班班长岗位职责 保洁主管在管理处主任领导下，负责实施小区的保洁绿化工作，美化、净化工作环境。 负责保洁工作现场管理，及时了解保洁员的思想和生活 动态，解决疑难问题，并定期向主任汇报。 熟悉小区分布结构、车行道、人行道、绿化地分布及面积，具有管理保洁的全面技能。 制订工作计划，加强组织落实，经常检查督促他们执行计划及落实各项工作，每月组织召开保洁分析会，总结保洁工作。 （五）消防管理员岗位职责 遵守管理处各项规章制度和消防管理制度。 熟悉小区消防控制系统原理和设备、设施的功能、位置，熟悉灭火工具的摆放点，掌握消火栓、灭火器、“ 119”报警的使用方法和程序。 应对消防设备、设施作定期巡查和保养，发现缺陷及时修复，必要时向管理处报告， 并提出预防性建议。 （六）电工岗位职责 负责小区内所有电器及供电线路的例行保养工作。 熟悉小区供电系统的线路图和控制方法，机电设备的性能和使用状况，保证低压配电设备的正常运行。 严格执行操作规程，遵守用电运行维修保养制度。 小修不过时，大修不拖延，会判断和处理发生的故障和事故。 各类电器设备，应定期进行检查，在检修时必须切断电源，挂上警告 中国最大管理资源中心 第 22 页 共 50 页 牌，并设人监护。 合闸前应仔细普查一遍，确认无问题后方可合闸。 尽量不带电作业，特别是在危险场所禁止带电作业，如必须带电作业，应采取必要的安全措施。 积 极主动为业主服务，接到施工单，应立即赶往处理，并在最短时间内完成，工作完毕清理场地，完工后在维修单上填写修理内容及所用材料，请业主在维修单上签字。 如一时不能修复应向业主说明情况。 负责消防管理及低配值班。 每天要巡查设备、仪表运行情况，检查公共区域的电灯和末端供电线路情况，做好各种运行记录，发现问题及时处理，保证机电设备的完好率，保持机房、设备整洁。 （七）给排水工岗位职责 负责小区水泵房的运行管理，负责所有管道的日常维修，熟悉管道阀门用途、走向和各种参数，保证管道畅通和设施完好。 保证小区 给排水设备的正常运行。 定期巡回检查，做到小修不过时，大修不拖延，特殊维修及时报上级审批。 工作时，严格遵守安全操作规程，确保自身和他人的人身安全。 工作完毕及时清理场地，清点工具和剩余材料，并保管好所辖工具。 积极主动为业主服务，接到报修电话或施工单，应立即赶往处理，并在最短的时间内完成，完工后请业主在维修单上签字。 如一时不能修复应向业主说明情况。 （八）保安员岗位职责 中国最大管理资源中心 第 23 页 共 50 页 严格遵守公司各项规章制度，公正处理各类事件，树立保安人员的良好形象。 坚守岗位，保持高度警惕，注意发现可疑的人、 事、物，预防治安案件的发生。 遇有突发性事件和恶性事件，应采取紧急措施，制止事态扩大，并注意保护现场，及时向上级报告，等待处理。 积极配合卫生、绿化、维修等其他服务，制止违章行为，发生分歧要以理服人，不能制止的向带班员报告。 熟悉并掌握小区分布基本情况，加强管理力度，做好保密工作。 注重仪容仪表、文明执勤、礼貌服务。 （九）巡逻岗位职责 检查辖区内各类设备、物品有无移动、损坏等可疑情况。 发现情况异常时，应立即查明原因，视情况报告带班员或管理处。 检查防火门、消防窗、路灯、开关面板、消 火栓、灭火器和给排水管道有无损坏，发现漏水（电）及设施损坏时，应采取有效措施并及时报告管理处。 检查机动车停放，如有在消防通道、路口停车、修车、洗车等违章现象，应立即制止，如驾驶员不在场可记下车牌号查询处理。 检查是否有可疑陌生人徘徊、窥视或可疑声响，并对形迹可疑人员进行查询。 熟悉和爱护小区配套的公共设施、机电设备、泵房、消防器材及消防栓位置，并熟练掌握各种灭火器材的使用方法及火灾处理程序。 发现火警时， 中国最大管理资源中心 第 24 页 共 50 页 立即报告带班员并迅速报警，就近采用灭火器材扑救。 按时开关公共照明路灯，保护小区内的公共 照明设施、公用市政设施、绿化，如有损坏，查明事故责任者。 发现可疑物品或捡到失物，立即交给带班员。 （十）车辆管理员岗位职责 懂得一般交通管理指挥知识，熟悉停车场路况环境，以及底层车库车位使用状况，熟悉车主、车牌号码和停车位号码。 提醒和指挥司机，按路线行驶，有序停放，对不听指挥的车主有礼貌的耐心劝说。 及时提醒车主关好车窗、门，勿将贵重物品遗留在车上。 保持高度警惕，对停放的车辆实行巡视查看，保证车辆停放安全。 坚持文明上岗，礼貌待人，妥善处理上岗时遇到的各种问题。 定期检查消防设施 、照明灯等是否完好有效，如有损坏，及时报修。 认真做好交接班记录工作。 （十一）保洁员岗位职责 负责小区外围的道路、绿化等共用区域地面的清洁。 负责小区周围墙体、柱、路灯、围栏、宣传牌、宣传窗的清洁。 负责室外明装的管线和共用设施设备的外表清洁、清运和消杀工作。 定期对室外果皮箱和垃圾中转站（房）的清洁、清运和消杀工作。 定期对天台、明沟、污水池进行清理和消杀工作。 维持责任区域清洁卫生，劝阻、制止违反清卫管理规定的行为。 积极完成领导交办的各项临时任务。 中国最大管理资源中心 第 25 页 共 50 页 （十二）绿化员岗位 职责 绿化员要熟悉小区的绿化布局和个人包干的职责范围，以及花草树木的品种和数量，并掌握花草树木的种植季节、生长特征、培植管理方法等。 对花草树木要定期清除杂草、防治病虫害、松土、施肥并修理枯病枝、伤残枝等，更换死亡苗木、浇水。 按观赏要求，负责编制草花翻种计划，提出花草采购申请。 加强对盆花的修剪、造型等管理工作。 绿化员有接受专业技术培训和学习的义务，须虚心学习，努力工作，提高自身素质。 要保证绿化地不留杂物、不缺水、无死苗、不被偷盗，遇到违规行为，要及时加以劝阻，不听劝阻的要及时 报告保安员或环境主管，协助对其劝阻和处置。 绿化员要维护和保养好自己的各种工具和公用设备、设施，如浇水工具、割草机等，如有遗失和损坏须按规定赔偿。 三、内部管理运作制度 公司文明礼貌用语及服务文明礼貌用语规范 维修工管理细则 保安员管理细则 清卫绿化工管理细则 房屋维修管理规定 设施设备维修保养规定 中国最大管理资源中心 第 26 页 共 50 页 设备大中小维修制度 保安员值班巡逻制度 环境卫生工作标准 应急处理程序（火灾应急行动实施预案） 四、考核制度 员工工作纪律考核细则 物业管理日常工作考核办法 物业管理日常工作考核细则 管理处考核细则 维修工考核细则 保安员考核细则 清卫绿化工考核细则 五、公众制度 外来人员、车辆出入查验登记制度 大件贵重物品出入小区登记制度 小区治安管理规定 小区房屋管理规定 小区停车管理规定 小区消防安全管理规定 中国最大管理资源中心 第 27 页 共 50 页 小区环境卫生管理规定 小区绿化管理规定 小区公共设施设备管理规定 小区用水用电管理规定。