xx公馆商业营销策划方案报告(编辑修改稿)

xx公馆商业营销策划方案报告(编辑修改稿)内容摘要：

业定位 思考。 吸引人流，提高消费者在地块内的停留时间，最好能使其流连忘返 能拉动其它物业（如酒店、办公、商场）的需求 能最大限度的满足住宅客户的生活需求配套 能充分发挥地块的优势，具备雄厚的群众基础 本案内街业态定位 内街定位研究 商业定位 本案内街部分商业定位： 以高档休闲配套店为主，包括 高档咖啡厅、西餐厅 SPA会馆 ,康体健身等 名品专卖店 社区生活配套 本案产品特征 区域缺少高档次商业配套中心 虽交通动线规划较好，但滨河路、宋斗湾路明显人气不足，难以实现随机性消费经营 酒店、写字楼部分物业使得项目后期将成为区域内高素质群体聚集场所 滨河景观资源对休闲类情景商业经营提供了契机 独栋酒店与两层底商定位研究 内街商业定位研究 乐购底商定位研究 乐购 4F定位研究 酒店部分定位研究 商业定位 1楼产品分析 项目各商业体优劣机会分析与定位建议 1楼指标 性质：回迁楼商业；面积： ㎡ ； 层数：上下 2层商铺，开间 26米、进深 8米左右； 单层层高： 1F3800㎝ 1F东 4600 ㎝ 2F4000㎝ ； 单层面积： 208㎡ ， C区商业处临滨河路回迁楼下，为上下 2层商铺，如上图所见，有台阶限制且柱网较多，从而限制其业态选择及分开租售；此区商业旁，场地空间较大；此区位臵较佳，处于综合楼消费人群的动线第二环节，商业价值较为明显。 结论：此区商业具有整体性特点，不宜分割，商业价值稍弱。 2楼产品分析 项目各商业体优劣机会分析与定位建议 2楼指标 性质：休闲商业；面积： ㎡ ； 层数： 4层；单层层高： 1F西 3600㎝ 1F东 4200 ㎝ 2F4F3600 ㎝ 现状： 1F西边约 282 ㎡ 作为销售中心 D区位于整个项目的中部、临滨河路，距离铜陵路较远，南临南淝河景观带，景观环境优越、相对安静；同时产品本身为 4层独栋商业形式且产品已经定型，体量较大且此商业由下至上商业价值递减，底商价值较大；从整个项目的人流动线来看，无论从铜陵路方向还是从宋斗湾路方向，到此的人流经过前面的商业截留，人流显著减少。 结论：此区商业整体价值大于分体价值，底商价值大于二层以上价值，且受人流动线的影响，整体价值较弱。 1楼商业价值分析 项目各商业体优劣机会分析与定位建议 沿滨河路，商业价值相对较高，升值潜力也较高； 铺面外观设计品质感较高， 台阶的设计给予品味与身份感较高； 与 2楼共享车位等配套资源和沿河景观资源，商业情景氛围突出； 由于 内部结构和处于住宅区底层的特殊性 ，对商业业态的选择面也受到限制。 如上图所见，有台阶限制，柱网很多，而且楼梯井位于正门入口，如果分割出售，格局的复杂会使商业难以消化，若能整体定向销售，这里较适合做高档商业服务业态。 2楼商业价值分析 项目各商业体优劣机会分析与定位建议 一层沿滨河路，沿街商业的商业价值相对其他商业类型较高，升值潜力也较高； 铺面外观设计品质感较高，铺面整体透光性好，对商业氛围的营造起到助推作用； 整个商业体退让道路距离较为适中，背面设有停车场，内部格局合理，这些都有利于该商业体的租售。 2楼为独栋商业体，体量较大，整体销售难度极大，建议 1层沿街根据本项目整体定位定向销售， 24层由开发商持有以租 待 售。 业态定位发展启示 项目各商业体优劣机会分析与定位建议 强调主题式内涵，不与项目概念脱节，加强项目未来竞争力； 商业内涵化的表现决定了本项目在市场上形成的影响力， 一方面要提供优越的消费环境、符合消费市场的商户组合方案，同时面对商户竞争，提供有竞争力的经营环境和租金条件，争取到商家的进驻； 由于项目沿街，正对南淝河景观带， 要充分利用景观资源，引进休闲、精品业态，采用主题化经营，突出项目特色。 从项目的整体功能上考虑，由于写字楼和公寓的存在，本区可以考虑提高商务服务功能的业态。 业态定位 项目各商业体优劣机会分析与定位建议 主题概念 主题延伸 功能定位 业种业态 左岸 第二空间 静（宿）则惬意 动（购）则品味 商务服务、精品休闲，升华大卖场的功能，将其客群范围缩小精细化，过渡情景商业内街，在目的性与随意性之间产生共鸣 中高档商务酒店、商务会所、或高档酒店 精品礼品店、异国料理 业态定位举例 项目各商业体优劣机会分析与定位建议 异国情调的中港商务酒店 茶港商务酒店 商务会所 乐购底商定位研究 独栋酒店与两层底商定位研究 内街商业定位研究 乐购 4F定位研究 乐购底商定位研究 商业定位 商业定位 商业细分定位 乐购底商研究 A区商业主要是乐购所在综合楼的临滨河路的沿街一层底商构成，此部分商业临近铜陵路，同时乐购入口及写字楼入口分别位于该区底商的动线源头，铜陵路大量的人流及本案写字楼的商务人群对商业的需求直接反映在此区底商及乐购上；在大型卖场乐购的成功运营下，将会使本区的商业价值得到提升，考虑到乐购的存在，其业态的选择应与乐购形成互补。 结论：本区铺面面积较小，较为临近铜陵路，位于乐购及写字楼人流动线的源头，商业价值较为显著。 项目商业价值最高部分，其中 A区部分为沿街单层街铺， B区部分为内部 4层商业； 乐购超市分布在商场内 3层，其中入口面对铜陵路； 沿街外铺中，主要部分为沿滨河路、太平路。 乐购底商定位研究 商业定位 同类物业规划类比 案例一、新天地乐购商业中心 招商先行，商业经营开业后商业推出市场。 •经营模式： 6年返租金销售，前三年共 20%回报，从房屋总价中扣除，后三年 8％的年回报率。 •规模：主力面积 30－ 40平方米 •优势： ：通过商业经营先行，实现了销售的顺利进行，虽前期在招商上有较大投入，但是大大降低了后期销售的风险。 ：投资有部分保障，在小业主投资渠道不够丰富的情况下，此类商铺投资既保证短期收益率，又保证长期收益率。 乐购底商定位研究 商业定位 同类物业规划类比 案例一、新天地乐购商业中心 以乐购为核心品牌店，围绕乐购人流动向合理布局底层商业经营业态 •以乐购为核心店，所有业态规划围绕其人流动向布局； •整个商场内部布局为环形动线，实现室内内街的规划； •以名品专卖店、休闲服饰、鞋类等业态为主，辅以珠宝首饰、眼镜店、屈臣氏等业态，完善商业功能； •外街为招商银行及肯德基西式快餐厅。 乐购底商定位研究 商业定位 同类物业规划类比 案例二、温莎杰座 以沃尔玛超市为主力店，依托地段优势，繁荣商业 •四层群商，其中 3F为沃尔玛超市； •一层主要经营业态包括尚品家居、休闲服饰、鞋类名品专卖、珠宝钟表等； •四层为餐饮、 KTV娱乐等业态； •整体商业布局以沃尔玛主卖店为核心竞争力，配合各种辅助业态，完善商业功能，实现整体商业的市场形象和竞争。 定位分析 乐购底商定位研究 商业定位 综合商场底商定位 ► 本案四层商业部分，现已与乐购超市签署进驻意向，在商业规划布局上需充分利用乐购超市的人气优势，满足整体商业部分的消费支撑。 考虑到： ► 从地块功能分析看，其属于 区域居住区核心商业点，承担了区域生活配套及商业形象功能。 可能方向。 提升价值，带动经营 日常用品购买类 饮食业态 珠宝首饰类 名品专卖类 金融、电信类 以银行金融、西式快餐、肥西老母鸡、永和豆浆类目的性消费为主，提升项目形象；辅以部分名品专卖店、休闲服饰类店，在聚集商业人气的同时完善商业功能。 乐购 4F定位研究 独栋酒店与两层底商定位研究 乐购底商定位研究 内街商业定位研究 乐购 4F定位研究 商业定位 商业本体分析 商业细分研究 B区商业分析 B区位于乐购所在综合楼的 4楼面积在 3000㎡ 左右，体量较大。 而从消费者日常的消费心理和动线上来看，人们更乐意去 3楼消费，对 4楼少有问津；而通过对现有大型卖场上 4楼或更高楼层的了解来看，此区商业受关注度较低。 因此， 这里存在的商业应该具有鲜明的定向性或者目的性。 结论：体量较大，受关注度较低，商业价值较 A区小。 项目商业价值较弱部分； 乐购超市占用约 500㎡ 作为办公； 剩余约 3500 ㎡ 左右的商业面积 乐购底商定位研究 商业定位 同类物业规划类比 案例一、新天地乐购商业中心 4F为屋顶停车场 •以乐购为核心店， 4F停车场仅以商场辅助为功能； •屋顶停车场使整体商场动线更加完善，对于商场业态定位起到均衡作用。 乐购底商定位研究 商业定位 同类物业规划类比 案例二、温莎杰座 以餐饮娱乐为商业定位，丰富业态内容，提高商业人气 阿波罗 KTV 傣妹火锅 定位分析 乐购底商定位研究 商业定位 综合商场 4F商业定位 ► 本案 4F商业部分，由于层级而导致的商业价值降低，商业动线不易规划。 考虑到： ► 从功能上是不可缺少，可以丰富大卖场业态类型，对打造 一站式的商业中心 起到不可或缺的作用。