eviews60面板数据操作指南(编辑修改稿)

eviews60面板数据操作指南(编辑修改稿)内容摘要：

格都有所提高。 楚雄大道以南沿珞狮南路聚集了丽岛花园、新开盘的明泽 半岛尊邸和南湖山庄。 丽岛花园往南楼盘由于均价逐渐降低，取得了较好的销售业绩，本季度新开盘的明泽 半岛尊邸取得了开门红，销量在 4000 平方米左右。 该区域楼盘呈现别墅化、大户型化发展的趋势。 坐落在洪山区的 “ 中国光谷 ” 所在区域本季度又推出了学府佳园三期，平均价格在 2020 元 /平方米左右。 汤逊湖版块在本季度销售平稳，东林外庐二期项目均价为 1600 元 /平方米，仍保持着较好的销售势头；银河湾均价为 1700 元 /平方米，销量达到 万平方米左右；均价在 2300 元 /平方米的玉龙岛花园别墅本季也销售了 4000 多平方米；水蓝郡经过 6月底的暂停销售后于 8月重新登场，呈良好态势。 二．产品供需预测 根据调查，目前武汉市房地产投资大幅增加， 2020 年上半年武汉完成住宅建设投资 亿元，比去年同期增长 %，施工面积达到 万平方米。 2020 年总投资额为 亿元，同比增长 %。 其中住宅投资 亿元，同比增长 %，占总投资的 75%，经济房开发投资 亿元，占总投资的 %.从销售投资比率来看， 98 年销售额只占到投资额的 %， 99 年上升到 60%，在 2020 年 ， 全市销预售总面积为 万㎡（其中住宅销售面积 万㎡）同比增长 %；总销售额为 亿元，同比增长 %。 虹景花园、华城花园、康居园等一批商品住宅的良好销量，再结合入住武汉光谷的高科技公司 的不断增多，白领阶层以及周边高校教师对中高档住房的需求一定会更大，另外国家对居民购买住宅的金融政策支持（贷款）将加大力度，居民购房能力将大大提高。 据此分析，我们此时开发商品房，是迎合市场需求，销售前景良好。 三．价格预测 据调查，今 年 武汉 市还将陆续推出一系列的中高档项目，整体项目水平与2020 年 项目相比，这些项目无论在质量，还是在规划设计上，都将会再上一个档次，从而拉动 武汉 市房价继续走高。 今年武汉 市基础建设 将要 快速发展。 几处大型房屋拆迁改造工程，使得大量居民重新置业，为 武汉 市 商品房 的销售提供了契机，这将导致 武汉 市 商品 房价格出现上涨趋势。 今年武汉市房价升幅在 10%左右，其中适用房升幅达 20%，从原因上看，主要有四： ，地价上升。 住宅集中区地段周边开发项目的增多，形成 “ 扎堆 ” 效应，带动地价上升。 从目前我市房地产的消费市场来看，有 %的消费者都采用了商业贷款或组合贷款的方式进行购房置业，而且更多的人因贷款利率较低则更希望采用公积金贷款 ；还有居民的 福利性住房观念已经开始向商品化转变，使得市场积累的需求量在短时期内释放出来。 ，按揭的作用。 我 市城镇居民的人均可支配收入的增加，使居民购买力有所增强，再加上不少 “ 持币观望 ” 者的加入，银行按揭到位， 国家对居民购买住宅的金融政策支持（贷款）将加大力度，居民购房能力将大大提高，致 使房价上涨。 ，也成为了房市升温。 因为随着经济的发展，居民对住宅的选择与选择能力大大增强，居民以十分挑剔的目光审视、评判选择住宅，对住宅的品质以及物业管理服务的要求的提高。 最终导致 价格上扬。 ，由于房地产市场供销了两旺 ，大量外地开发企业纷纷入驻武汉以争夺市场 ，带来 了 激烈的竞争。 由于武汉市人口众多，消费 市场巨大，加上房地产发展水平相对较低，外地企业纷纷进入武汉。 深圳万科、浙江耀江、广州保利、南京三金等国内著名房地产商的到来，使武汉房地产市场的竞争更为激烈化。 综上所述，再结合我们公司的竞争实力，初步可以确定该小区内房屋销售大约每平方米 1800— 2200 元。 四．竞争力分析 外地企业纷纷进入武汉。 由于武汉市人口众多，消费市场巨大，加上房地产发展水平相对较低，致使大量外地开发企业纷纷入驻武汉以争夺市场。 深圳万科、浙江耀江、广州保利、南京三金等国内著名房地产商的到来，使武汉房地产市场的竞争更为激烈化，在激烈竞争 的同时也会提高整体的开发水平和住宅的质量。 另外知名企业得到追捧。 品牌的魅力在房地产业中已经显现，目前在武汉市居民购房消费中，企业知名度已经成为重要的参考因素。 无论是开发公司还是规划设计、中介代理等企业，知名度和美誉度较高的都受到了购房消费者的青睐，尤其是国内知名的地产商和外域、外省的著名规划设计公司，以其先进的理念推出的楼盘都收到了良好的市场效果。 鉴于 本公司实力雄厚信誉良好，我们可以依托本公司的知名度，根据不同市民的不同需求，推出具有先进理念的楼盘； 再加上我们开发的地段位于“光谷”，靠近东湖和马鞍山森林 公园， 环境优美 ，周边又有多所高校，具有浓厚的人文气息；高收入阶层的市民较多。 而周边地段由于武汉近年来的高速发展，致使周边居民住房比较拥挤，与此同时居民的购买力增强，所以 该地区市场上住房供应小于需求 ，具有巨大的市场潜力，为此项目开发带来了无限的商机。 据此我们有理由相信我们开发的商品房有较强的竞争力。 五．市场风险分析 ，周边高校院所的知识分子，入驻华中硅谷的电脑从业人员，以及其他知识层次较高，家庭收入较好的市民家庭。 由于他们： 1） 职业稳定：改革 开放以来 ,教职工的职业相对来说比较稳定，同时随着经济水平的不断提高，人们对文化的追求也提高到了新的位置，随之而来的是教职工的收入水平也逐步的提高。 2） 收入稳定：教职工的收入水平在稳定中逐步提高。 东湖高新科技工业园区工作的白领阶层，入驻华中硅谷的电脑从业人员，他们都属于高收入阶层。 3） 文化水平较高：他们的年龄的大多在 35~45 岁之间，人到中年是单位的骨干力量，年富力强，工作紧张，需要一个好的投资环境。 4） 对家庭居室的要求较高：除对住宅的舒适性 .安全性的要求以外，由于工作的原因，他们要求居住地能上班方便， 同时在家也可顺利开展工作，对小区环境的要求，对住宅品位的要求，对户型的设计要求也比较高。 这就意味着该项目的变现性较好，比较容易出手，这也是项目投资本金安全性的保证。 所以投资风险不会太大 . ：在市场经济条件下，通货膨胀的影响是长期存在的，而对于房地产投资而言，是本身具有对通货膨胀的防护能力，这是由房地产本身具有升值能力来决定的，这就减少了通货膨胀对该项目的影响，同时对该项目的投资采取了相对保守的措施，这就为该项目的投资减轻了风险。 ，同样也受银行利率影响 ，假如依照目前政府政策，风险较小。 三、建设规模与产品方案 建设规模与产品方案研究是在市场预测和资源评价的基础上，论证比选拟建项目的建设规模和产品方案，作为确定项目技术方案、设备方案、工程方案、原材料燃料供应方案及投资估算的依据。 一．建设规模 考虑到自有资金的有限（ 3000 万元），现代花园项目规划总用地 10 万平方米，建筑面积 万平方米，其中住宅 万平方米，公建 万平方米。 总居住户数 996 户，规划总居住人口 3187 人，容积率 ，绿化覆盖率 45%。 小区内设幼儿园、配套有会所、文化中心、商 业网点、集贸市场、居委会、派出所等设施。 (小区基本规划简图见附图 2) 二．产品方案 1. 户型选择 小区规划以中档多层住宅为主，配以少量高档带电梯小高层住宅。 在规划设计及建筑风格上充分体现“以人为本”的设计理念。 注重环境的营造并赋予其浓郁的文化内涵，充分体现 21 世纪科技新城高品质住宅区的风貌。 现代花园项目主要居住对象为在东湖高新科技工业园区工作的白领阶层，周边高校院所的知识分子，入驻华中硅谷的电脑从业人员，以及其他知识层次较高，家庭收入较好的市民家庭。 根据以上多种消费对象的不同品位和要求，故选择了多种户 型，见下表： 户 型 分 配 表 楼型 户型 格 式 面积（㎡） 数量（套） ① A 3室 2厅 2卫 1厨 1阳台 64 B 3室 2厅 2卫 1厨 2阳台 64 ② C 2室 2厅 1卫 1厨 1阳台 80 D 3室 2厅 2卫 1厨 3阳台 80 ③ E 4室 2厅 3卫 1厨 2阳台 1书房 90 F 3室 2厅 3卫 1厨 2阳台 1书房 90 ④ G 3室 1厅 1卫 1厨 1阳台 264 H 2室 1厅 1卫 1厨 1阳台 264 2. 技术设备条件 1) 室外 ：采用高级进口外墙涂料，局部面砖装饰。 ：现浇平屋面、屋顶花园。 2) 室内： ：厅、房为乳胶漆。 厨房高级瓷砖到顶。 ：厅、房为乳胶漆。 厨房铝合金扣板吊顶。 ：厅、房为水泥砂浆拉毛。 厨房、阳台地面铺设高级防滑砖。 ：户外窗用彩铝窗。 ：分户门为高级防盗、防火门，阳台门为彩铝门。 ：赠送套装橱柜（吊柜、地柜、洗菜盆、水龙头）、抽油烟机。 ：公卫：内墙高级瓷砖到顶，顶棚铝合金扣板吊顶，地面铺设高级防滑砖。 赠送淋浴间、冷热水龙头及花洒、柱盆、冷热水柱盆龙头、玻璃镜、节水马桶、预留热水器接口位。 其余卫生间：预留给、排水管道；地、墙面水泥砂浆拉毛。 ：墙面乳胶漆，地面及踏步为高级防滑地面砖。 3) 配套设备： ： 6 层以上商品房均配置高档名牌电梯。 、电话、电讯系统：有线电视插口、电话插口、宽带高速上网，报装后可立即使用。 ：开关、照明、插座、电表各一个。 ：煤气管道安装到厨房。 ：变频式供水系统，每户独立水表。 ：有组织排水，预设空调机专用冷凝水排水管。 4) 智能化系统： ：家庭紧急报警系统、红外探测、可视对讲防盗门、 24 小时电子巡更系统、车库管理系统等。 2.“一卡通” 智能系统： IC 卡门禁、小区内停车、消费“一卡通”。 ：小区局域网（可接入 Inter）、背景音乐、视频点播等。 3. 道路系统 道路为小区主干道和组团内部道路两极。 主干道把小区中心、四个组团和幼托串在一起，形成“树枝状”道路系统。 4. 小区建筑小品 入口：区内设保安。 入口处有宽广的地下停车场 指示牌：居住区设置各种指示牌，如指示公共服务设施位置、 公共建筑以及管理处等方便居民使用。 庭院灯：保证居住区夜间行人车和公共次序安全、既有安全保护功能、又可美化环境。 座椅板凳：设在广场、水边，既绿化又方便使用。 栏杆：起安全保护作用。 儿童活动场地以塑料栏杆为主。 居住区地形又高低变化时，可设台阶和挡土墙，方便排水。 宣传栏：设在人流集中必经之地。 大小高度适宜，便以观看。 垃圾桶：在公共区域等人流较多的地方、居住楼旁设置。 广场：社交游憩公共场所，附设游乐设施。 附表 ： 技 术 经 济 指 标 项 目 单 位 数 量 居住户数 户 996 居住人数 人 3187 户均人口 人 总建筑面积 万㎡ 万㎡ 万㎡ 住宅平均层数 层 容积率 绿地率 % 45 用 地 平 衡 表 项 目 单 位 数 量 小区规划用地 万㎡ 10 万㎡ 万㎡ 万㎡ 万㎡ 其他用地 万㎡ 四、选址方案 眼下人们买房，不光看房型、地段、朝向，还要看小区 的环境、园林设计、信息网络等是否到位。 本着节约用地，少占耕地，减少拆迁移民有利于场区合理布置和安全运行几有利于保护环境和生态，有利于保护风景区和文物古迹的原则，依据 造就武汉市建设规划的要求。 适应小区投资项目的要求。 适应小区房屋用途的要求。 拥有便利的交通条件。 满足土地的地质条件，市政基础设施等因素需要。 我们选定三个位置 (详见附图 1：场址位置图 )。 选址位置一： 拟建于鲁巷广场西南。 小区北靠雄楚大街、东接民院路，西临湖北经济管理大学，南至南湖。 选址位置二： 拟建于关东科技工业园内，东临关山 三路，南接大黄村，西连武汉鼓风机厂、市消声器厂，北靠武黄路，路对面是原武汉城建学院、马鞍山森林公园。 选址位置三： 拟建于华中科技大学西一门外，北接中国地质大学，西临鲁磨路，南靠华中科技大学紫菘公寓。 三个方案各有 千秋，但经过比选优化，最终选择“选址位置二”。 其理由： 通过收集资料、走访调查、查阅资料及抽样调查，运用科学方法整理和分析相关的信息资料，兹对项目选址的科学性、可行性作以下评述。 一．项目概况 1. 自然条件 通过对该地块的构成成分、结构形式、资源状况、承载力的情况进行勘测和研究，发现该地块地质好 ，属于四类土（沙砾坚土），地基强度好，适用于钢筋混凝土基础，建造 10 万平方米的房地产才不会超过土地承载力。 该地块自然条件良好，不会影响到土地平整、开挖土石方、道路铺设、基础施工及地下工程排水。 2. 城市的基础设施条件 政府部门通过开发项目征收环境配套费，已为项目提供了排水、电力、燃气、供热、交通等基础设施。 项目与城市基础设施网络连接点较近，不需要建造水处理系统。 同时经该楼盘有十余条公交线路，五条过江航线，即将修建的汉口常青至武昌森林公园地铁线路其始就在这里，交通方便。 周边学校、医院、购物、娱乐场所和公园绿 地完善齐备，为居民日常生活提供便捷。 珞瑜路这几年的变化日新月异，一改昔日的荒凉，成为今天武昌地区一块黄金地段开发热土。 该街区各项目配套设施正在不断完善。 如菜场、超市、邮局、银行、„„随着大量居民入住和光谷的利用开发，该街区的发展前景将一片乐观。 3. 周边环境条件 小区拟建于关东科技工业园内，北靠武黄路，路对面是原武汉城建学院。 由原城建学院向北为东湖自然风景区，东湖是全国最大的市内湖淡水湖之一，水域开阔，风光宜人，环湖路绿树红花掩映，曲转回折，是武汉市民周末休闲度假的理想去处。 东北面的武昌自然环境保护区 —— 马鞍山森林公园，步行 5分钟就可到达。 整个小区有山有水，树木繁密，绿地完善齐备，污染小，空气清新，环境幽雅。 湛蓝的天、清澈的 水 是其引以为傲的亮点，郁郁葱葱的松林、芳草茵茵的绿地让你在蓝与绿的交响中感受大自然的气息、享受返朴归真的美丽。 独特的地理位置，赋予了 小区 更深刻的内涵。 小区地处光谷，且处在武汉重点教育基地位置，周围有上 10 所高等学府，学术氛围浓厚，汇集大量高素质的人才，形成一流人文环境。 与书为邻，以德为友，让人尽情享受私密化的个人空间。 项目选址区域附近人口密度适中，居住人口都是从事高新技术人员，受教 育程度高，文化素养好，消费能力可靠，具有很强的够房能力。 此地浸染着闻名全国的武汉高校风景区的书香墨秀。 山水环抱，人杰地灵。 云集的高校带来济济人才。 故选择此地的人士同时也为下一代选择了一个良好的文化和教育环境。 二．开发地址的获取与开发 1. 该地块土地使用权以出让方式取得，土地开发实行“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针。 该项目建设用地按如下程序进行： (1)申请选址。 向土地管理部门提出用地申请，经同意后进行选址。 (2)制订方案。 由土地。