alonelifecenter可行性报告(编辑修改稿)

alonelifecenter可行性报告(编辑修改稿)内容摘要：

第 14 页 第二章 项目背景和发展概况 项目提出的背景 国家或行业发展规划 近年来，房地产业被作为拉动 GDP 增长以及经济的支柱型产业受到各地政府的积极支持，呈现出一派欣欣向荣的发展势头。 根据十六大提出的要求，我 国经济总量要在 21 世纪前 20 年中要翻两番。 为此，我国将对经济结构进行战略性调整，而房地产业是最需要重视的支柱产业。 在《国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》中，对住房建设和房地产业的发展都提出了明确要求： “2020 年城镇居民人均住宅面积增加到 22 平方米 ”，要 “深化城镇住房制度改革，落实住房分配货币化政策，扩大住房消费借贷，进一步发展以居民住宅为重点的房地产业和装修装饰业，规范发展物业管理业 ”。 项目发起人和发起缘由 项目发起人：吕伊莎 发起缘由：个人兴趣与商业结合 投资意向：个人爱好，综合性商品 住宅区已成为城市化、区域化的明显趋势。 项目发展概况 项目尚在策划阶段， 暂无任何实质性进展。 投资的必要性 目前，南京市正处于城市化高速发展的阶段，城市化率每年提高2 个百分点，至 2020 年城市化率将达到 75％。 这为南京市房地产业DT2 电压质量监测系统可行性分析报告 第 15 页 在相当长一段时间内保持高速增长提供了强大的动力。 但目前，南京市房地产投资占固定资产投资比例不到 25％，低于全国同类城市 2至 3 个百分点。 据测算，南京市由于改善居住、人口增长、拆迁等原因每年需新增 500 万平方米以上的住宅，而目前的供应量平均在 300万平方米左右，供需矛盾 突出。 因此，南京房地产业的发展需要广泛吸引各类资 金。 同时有数据显示 市场需求呈现出多元化和两极化。 随着基础设施建设力度的加大，使南京近郊区的房地产市场发展迅速，开发热点区域更加分散，不同区域的不同产品都将有更好的市场环境，也都各具吸引力；近郊区较低的土地开发成本使多样化的产品设计和更低密度的小区规划成为可能，极大地丰富了不同产品的市场供给份额。 基础设施的改善和产品供给的丰富为需求市场的多元化发展提供了可能。 有市场调查报告显示南京市房地产市场发展具有以下趋势： 根据消费市场调查结论，南京在一定时期内，小 高层的购买趋向明显上升。 面积在 80m2～ 120m2 最受欢迎。 对大环境的配套及社区服务的要求已是南京购房者的首选要素。 排除市政建设等外界因素，目前南京购房市场仍有相当大的潜力。 在调查中近 37%的人在 1～ 2 年内计划购房，计划一年以内购房的为 %。 说明现已有 51%强的人有购房意向。 DT2 电压质量监测系统可行性分析报告 第 16 页 第四章 市场分析与建设规模 市场调查 拟建项目产出物用途调查 ALONE LIFE CENTER 是面向青年的独居人群的综合性住宅区域。 用途包括：住宿、书吧、咖啡厅、酒吧、电影院、保健室、健身房。 3． 未作调查，也未查有充分数据说明国内综合性住宅数量。 3． 产品产量：未知 销售量调查：未知 替代产品调查 未作调查 同类项目可能包括：集成大型购物市场、医院、娱乐场所、餐饮业等为一体的综合性住宅；为特殊人群（老年人、白领、外来务工人员等）建成的便利型住宅区； 小户型商品房区与周围环境（购物、交通、医疗、教育等）形成的综合住宅区。 但无法作为替代产品。 3． 产品的定价管理办法： 地价 、建筑施工费用、装修费用以及售价均由市场定价。 产品销售价格，价格变动趋势，最高价格和最低价格出现的时间、原DT2 电压质量监测系统可行性分析报告 第 17 页 因。 未知。 国外市场调查 未作调查 市场预测 国内市场需求预测 本产品的消耗对象：年薪 60000 以上的青年独居人群， 本产品的消费条件： 参考文献：《消费条件模型和各地区消费条件指数》 中国改革基金会国民经济研究所 10038 本产品更新周期的特点，说明本产品有效经济寿命的长短。 本项目有效经济寿命在于房产使用年限。 可能出现的替代产品，即代用品。 见上文，不会出现完全替代产品。 本产品使用中可能产生的新用途： 未知，有待开发。 根据以上分析，提出预测的本产品国内需求量及与现有生产能力的差距： 无法预测。 产品出口或进口替代分析 暂无 价格预测 目前只能对小户型住宅预测，一户约为 740000 元。 市场推销战略 推销方式 企业自销 推销措施 （ 1） 销售和经销机构的建立： 以 ALONE 小组内部成员关系网成立DT2 电压质量监测系统可行性分析报告 第 18 页 销售部门，聘请专业销售人员。 （ 2） 销售网点规划： 销售网点集中在南京市三大商业圈，靠近写字楼和事务所周围。 （ 3） 广告及宣传计划： 无明确计划。 （ 4） 咨询服务和售后维修措施： 聘请 销售员、 话务员、销售员做咨询服务。 依据目前一般的商品房建设实际来看，售价与建造成本并无一定的关系。 价格的确定更与物业的区位、地段的品质、楼盘的定位以及市场的接受程度有关。 为了更好地达到项目单位的经营目标，可在销售的不同阶段，选择不同的价位。 期房和现房采用不同的售价，其中期房可采用较低价位，以低价进入市场，随着物业形象的完善，价格可适当上调。 既符合项目单位的利益需求，同时也能被客户接受的。 采用不同价格的销售策略一方面是考虑到从市场发展规律看，市场启动困难总要大一些，另一 方面，进行分期销售时，开盘的低价可以使造成客户的一种抢购心理，有利于营造良好的市场氛围。 参照周边地区商品房的开发经验，项目住宅平均售价定位在 11000元 /平方米左右。 在项目初期，以优惠的价格打开市场，确定期房销售基价为： 10000 元 /平方米。 在项目后期，逐步达到现房销售价格为：1000011000 元 /平方米。 DT2 电压质量监测系统可行性分析报告 第 19 页 第四章 建设条件与地址选择 资源和原材料 资源评述 项目需用的资源名称：水力资源、电力资源、人力资源、建材等。 资源开采方式：市场供应 本项目年最大需用量、资源的可能供应量及生产发 展所需资源扩大供应的可能性：未知 在已有资源不能满足拟建项目生产规模需求时：会以增加进口，增加投资等方式保持项目进场，但不会调整建设规模或分期建设等。 原材料及主要辅助材料供应（未知） 原材料、主要辅助材料需用量及供应。 按项目的生产要求，分别叙述所需的原材料及主要辅助材料的名称、品种、规格、成分、质量以及年需用量，并分别编制： ①原材料及主要辅助材料需用量表。 ②有害有毒、易燃易爆材料、物料需用量表。 ③需进口的原材料表。 说明进口原材料的理由和一旦来源有变化时的应变措施，分析预测原材料国产化前 景及分年度国产化的提高幅度。 对季节性生产的原料，如农、林、水产品等，需说明短期进货数量。 燃料动力及其它公用设施的供应。 燃料、动力及其它公用设施是指生产需用的煤、电、水、汽、气、油等，在可行性研究报告中，需说明生产所需燃料、动力及公用设施的数量和需由项目自建的种类和规模以及可以利用的现有的燃料、动力数量。 DT2 电压质量监测系统可行性分析报告 第 20 页 主要原材料、燃料动力费用估算。 将主要原材料、零配件和外购燃料动力分别计算费用，其它材料可合并估算。 建设地区的选择 自然条件 南京市自然资源和区位条件概述如下（南京市国土资源局网页资料 ） : 1. 地形地貌 南京市依其地貌特征属江苏省宁镇扬丘陵地区，长江自西南至东北流经市境中部。 全市地貌以低山缓岗为主，其中低山占土地总面积的 %。 丘陵占土地总面积的 %。 岗位占土地总面积的 53%。 平原、洼地及河流湖泊占土地总面积的 %。 地貌类型多样，决定了全市土地利用方式的多样性、多宜性。 2. 气候条件 南京属北亚热带湿润性气候。 由于地处西风环流控制之下，季风性气候显著，四季分明，但冬夏长而春秋短。 温、光、水资源较丰富，年平均气温 摄氏度，年均无霜期 一 天，大于 O 摄氏度的活动积温 5528 一 5831 摄氏度。 太阳总辐射量 115 千卡 /平方厘米年。 年降水量 979 一 1113 毫米，年降水量相对变率大，达 17%，年降水日数 天，气候的变率较大，冬季干旱寒冷，夏季炎热多雨。 主要气象灾害有台风、寒潮、连阴雨、冰雹、炎热高温和旱涝。 丘陵岗地的干旱缺水和平原圩区的洪涝灾害时有发生。 另外城市热岛效应明显且热岛面积有扩大趋势。 DT2 电压质量监测系统可行性分析报告 第 21 页 3. 土壤条件 南京地区的土壤主要有地带性土壤和耕作土壤两大类型。 在北、中部广大地区为黄棕壤 (地带性土壤 )，南部与安徽省接壤处有小面 积的红壤。 土壤分布随地形地起伏呈现一定规律。 黄土岗地上分布着经旱耕有所熟化而形成的黄棕壤，平原、低洼杆区则为大面积的水稻土，在城镇附近有部分菜园土，沿江冲积平原分布着灰潮土。 4．自然、人文景观 南京是著名的古都，历史文化名城。 众多的风景名胜与文物古迹相交融，形成山、水、林、城结合的独特风貌。 全市列大全国重点文物保护单位有 9 处，省级文物保护单位 76 处，市级文物保护单位 36处，县级保护单位 407 处。 主要有 18 片景观保护区 :钟山风景区、石城风景区、大江风貌区、秦淮风光带、明城墙风光带、雨花台风景区、栖 霞山和牛首祖堂风景区、汤山温泉一阳山碑材风景区、老山风景区、桂子山一金牛水库风景区、天生桥一元想寺风景区、固城湖风景区。 基础设施 供电、电源情况；近远期可能的供电量及电压；费用及计费方式；供电部门的要求。 南京市区供电情况良好， 220V 交流电压。 分时计费： 早上 8 点到晚上 9 点 ,其他时段。 如果没装分时电表费用按 计费 供水、水源情况；近远期可能的供水量及水质；费用及计算方式；供水部门的要求。 南京市本地区的水资源不够丰富，供水情况良好。 DT2 电压质量监测系统可行性分析报告 第 22 页 居民生活用水价格 元 /立方 . 排水。 排水条件；容污水能力；当地环保部门对污水排放的要求等。 南京的排水条件较差，荣污水能力不强：排水设施能力低、体系不完善、养护手段落后（ 2020 年南京市市政公用局召开的治理主城水系污染会议记录） 对于污水排放要求见《南京市城市排水管理条例》 电讯、供热、供气等公用设施及可利用的种类、容量、技术特征等。 未知 施工条件包括建筑材料及制品的供应条件；施工劳动力来源；施工运输条件；施工用动力来源等。 未知 市政建设及生活设施。 包括当地的卫生、邮电、文化教育。 未知 社会经济条件 根据南京市统计局于 2020 年 3 月 4 日公布的《南京全国第二次经济普查分析系列》以及 2020 年 5 月 26 日公布的《秦淮区 2020 年国民经济和社会发展统计公报》，摘要如下： 南京市 产业结构逐步优化，基本实现二产主导型向二、三产业并举推动型的结构转变。 高新技术和新兴行业比重上升，过剩和落后的生产能力得到有效压缩，经济发展的新格局初步形成。 外向型经济稳定增长。 南京工业化已处于中期发展阶段，形成了以重化工业为主体的全国重要经济城市之一。 电子、汽车、石化、钢铁、电力等是南京的支柱产业。 城乡建设成效显著，城市环境明显改善，城市地位得到DT2 电压质量监测系统可行性分析报告 第 23 页 提升。 开 发区和郊县基础设施、投资环境的改善，使其成为全市经济发展的新的增长点和最具潜力的地区。 作为全国四大科研教育中心之一，南京拥有一批国内一流的高校和科研机构，人才荟萃，科研能力雄厚。 “ 九五 ” 期末，科技进步对经济增长的贡献份额达到 50%左右。 科研成果在地学界和矿业界拥有较高的声誉。 秦淮区综合情况： 2020 年，全区实现地区生产总值 亿元，增长 %。 其中：第二产业完成增加值 亿元，占地区生产总值的 %，同比增长 %，拉动经济增长 个百分点；第三产业完成 亿元，占地区生产总 值的 %，同比增长 %，拉动经济增长。 三次产业结构由上年的 39∶ 60调整为 ∶。 其它应考虑的因素 （ 1） 风景区、名胜古迹、自然保护区。 钟山风景名胜区 ： 包括紫金山、玄武湖两大区域。 紫金山含。