20xx年中韩国际小商品城商业项目定位报告-140页(编辑修改稿)

20xx年中韩国际小商品城商业项目定位报告-140页(编辑修改稿)内容摘要：

局 势 市 机 企业愿景：着眼永续经营工程，打造广阔的盈利平台 青岛 ， 呼唤产业孵化基地 运营模式的创新 1. 项目整体发展定位 2. 客户定位与深入挖掘 3. 功能定位及经营方式论证 4. 产品规划 5. 价格定位 6. 空港核心区规划建议 打破传统批发模式的束缚，实现“批零兼营”的经营模式的转型 着眼永续经营工程，打造广阔赢利平台 销售与经营的兼顾，一、二期经营和三期开发的兼顾 中韩国际小商品城 发展核心思想 项目的战略定位 建设成为在环渤海经济圈框架下的大青岛空港核心经济区内具有饰品产业孵化功能的 专业展贸中心 定位诠释 青岛 —— “ 世界流行饰品的制造中心”的地位越发稳固， 以 “ 原产地的常年展贸中心 ” 的主题， 同时强调项目的 产业孵化功能和服务功能 项目的主题概念 主题概念是一个统领全局的制高点和中心 主题概念是一种包装或一种说法 饰品 展贸 中枢 ， 产业孵化基地 核心、根本 信息集合交流 行业的地位 产业优化方向趋势，增强青岛企业未来竞争力 项目定位下的发展战略 以带动青岛制造业和现代服务业的发展为目标。 以流行饰品和多种相关时尚商品的采购博览为重点。 以建立为国际中小企业进入中国市场（包括销售和采购等）综合型服务平台和中国产品拓展海外市场的平台为核心。 1. 项目整体发展定位 2. 客户定位与深入挖掘 3. 功能定位及经营方式论证 4. 产品规划 5. 价格定位 6. 空港核心区规划建议 客户分析回顾 —— 经营客户分析 全部被访者中外地客商占 %，本地客商仅占 %。 其中除即墨小商品城外， 其他专业市场的外地客商均占 70%以上。 近七成的被访者是通过租赁取得商铺使用权的，而购买比例则仅占三成；中韩小商品城和工艺品城商铺租赁比率相对较低，但是租赁比率依然在40— 60%之间。 项目目标客户类型 客户类型 目标客户 批发商业 投资商铺客户、国内外经销商和代理商、厂家销售部门、各地批发市场经营者、国外批售中心（ OMM）、Camp。 C交易模式的批发企业（蓝格赛） 零售商业 品牌专卖店、主题商店、商业街等方面的投资企业 辅助商业 仓储、包装、配送、餐饮、银行、邮局、托运、会展、商务中心、会所、娱乐和休闲项目、拍卖 配套服务 税务、法律、培训、商务、财务、中介、信息、广告、展示 一个复合型的批发市场，而不仅仅是一个批发市场。 所以项目的目标客户的非常复杂，具体分析大约分为四大类客户类型 本项目客户分析 找出本项目 各类潜在客群 根据产业特点、 市场状况、项目的 实际情况逐个分析 根据分析结果得出 主要客群次要客群 边缘客群等定位 青岛本地饰品企业和商家 —— 项目未来发展特色的基础 广州、义乌饰品企业商家 —— 项目前期经营发展的基础 韩国流行饰品商家 —— 项目辐射全国和发展特色基点 本地投资型客群 —— 项目良好销售的基础 外地投资型客群 —— 易形成联动效应利于销售 招商销售目标客群界定 青岛市饰品企业有强烈提升销售渠道需求的企业 义乌饰品企业及批发市场商户 广州饰品企业及批发商 韩国饰品、服饰商家 本地投资型客户 核心客户 游离客户 偶得客户 饰品等行业领袖企业的跟随者；成长迅速，有扩大饰品销售渠道的商家 国内其他市场的饰品商家 外地投资型客户 商业地产价值链核心力 国际贸易 国内贸易 通过展览和引入 采购中心办达成交易 重点推广对象 基本吸引对象 华北及东北地区 批发业务 项目目标贸易对象定位 1. 项目整体发展定位 2. 客户定位与深入挖掘 3. 功能定位及经营方式论证 4. 产品规划 5. 价格定位 6. 空港核心区规划建议 项目功能定位 以当地企业和广州、义乌饰品企业为基础， 吸引全国的饰品企业、工艺品商家入驻该交易市场， 建成以专区交易市场、电子商务中心、网络运营中心、品牌展示中心、会议中心、小型商务洽谈中心、物流中心为主的专业功能区域， 使入驻该交易中心的客户能够同时完成 产品采购、产品销售、品牌展示、产品运输、产品出口 等多项业务。 中韩小商品城整体功能设计 商务办公服务功能区 信息服务 功能区 休闲娱乐功能区 会展会议推介培训 功能 区 仓储、配送 服务功能 区 零售商业 功能区 公共环境设施服务 区 管理功能区 展示、交易功能区 功能设计 —— 展示、交易功能区 同当前批发市场的主要差异表现在：  集中主题规划，导购便利（吸收零售商业的优点）；  增加了展示的设计，为交易提供了一个动态的展示平台（有利于展示商品的风采，便于看样定货）；  经营产品中高档以品牌商品为主导（通过展览展示为品牌企业提供一个推广新品和展示企业的平台，有助于吸引品牌服装企业进入本项目，体现本项目的中档商品交易中心的定位）；  对于小的代理商可将仓储和批发、零售一体化，但需达到展示功能要求（设计标准模式、类似街面专卖店）；  可配计算机，进行客户管理，仓储管理（ MIS系统）。 展示功能与交易功能区，通过动态的展览展示提升本项目的辐射半径，展示功能将成为本项目的核心引擎。 功能设计 —— 会展会议、推介培训服务功能区 该区域是市场的配套功能区，主要是提高档次和水平；  同学院、行业协会等共同成立具有一定权威的专家顾问组委会，为会展会议、推出和培训奠定基础；  有计划、有主题地组织各种会展会议。 对饰品可以安排各种主题的饰品模特表演，动态地推出各个新产品，并成为一道独特的风景城，例如季节主题：春、夏、秋、冬；可以增加市场的“热点”和“兴奋点”，吸引人流；  成为中国饰品博览中心和推介中心；  定期组织实用性饰品大奖赛（设立一个基金），有专家团评审；  有目的、有计划地对批发企业的员工和经理人组织系列培训，提高经营人的素质，发展其技能，开发其潜力，变得更有才干。 功能设计 —— 休闲娱乐功能  经营者既是一个庞大的经营群体，也是一个庞大的消费群体，一定对休闲娱乐功能存在着巨大的需求，为了业务的需要，接待客户需要一定的休闲娱乐设施；  该区域为配套服务区，以满足本项目经营主体和消费者需求为主导，可以规划批发商会所，设臵各种时尚休闲的项目，例如健身房、乒乓球室、美容瘦身、棋牌室等运动休闲项目；各种文化主题的咖啡厅、餐厅；设臵商务娱乐、餐饮和业余时间休闲活动功能等。 功能设计 —— 信息服务功能  委托高校或研究所，设计市场的经济结构模型，建立相应的供求曲线图，以预测和分析市场前景；  有组织的收集相关信息，并实行免费和有偿的服务；  创办市场自己的专业杂志和报纸，推介产品和邮购服务，发布推介的活动和企业形象宣传；  摊位展示主题设计服务，企业和商品的广告创意和设计服务，提高市场的整体形象水平；  负责市场自身的宣传，每年必须有完整的广告计划，广告主题、广告创意、设计方案，保证经营人的共同利益；  借 Inter网络发布各种信息。 信息服务功能区主要是收集、加工和处理各种行情，及时为入驻的企业发布信息，以指导企业生产经营活动，成为行业市场信息发布中心是目标，主要功能为媒体发布行业信息、信息分析和收集、广告展新规划、展示广告设计、建立经济模型供求线、办媒体（杂志、报）、Inter网络。 市场永续经营发展平台 商业经营 管理公司 物业管理 公司 互助商会 项目管理 委员会 中韩小商品城三期经营模式之平台 中韩小商品城三期经营模式之合纵连横 合纵：  与政府联合将中韩国际小商品城和空港核心区打造成青岛的标志性项目和名片，得到政府的强大支持，不仅在项目招商阶段而且在经营阶段加强与政府的结合，为项目的招商和销售减少压力；  与政府联合考察全国和国际上的知名批发市场，同时进行联合招商，吸引商家到城阳投资经营，加强招商引资的力度，为本项目树立形象和信心。 中韩小商品城三期经营模式之合纵连横 连横：  与行业协会的联合，打造中国最完备的电子交易平台和信息平台，与中国饰品网、全球饰品网、中国流行饰品网等知名网络媒体联合建立电子商务平台，为市场企业和商户提供最佳的商战平台 ；  协会与协会之间、协会与企业之间的合作，共同促进饰品行业的发展，加强与亚洲珠宝联合会饰品协会 、中国珠宝玉石首饰行业协会 等的沟通和交流，举行定期和不定期的交流会。 中韩小商品城三期经营模式之产业链的有效介入 饰品培训学校 饰品配件 饰品成品企业 贸易公司 行业协会 政府 贸易洽谈会 代理经营方 代理合作洽谈 在产业交易链上有效的切入，建立项目品牌和开发商品牌，并有效的激活项目采购。 中韩小商品城三期经营模式之赢利模式 首推 负一层、一层、二层、三层內铺 带动 四层内铺 临街商铺 以售为主 以租为主 1. 项目整体发展定位 2. 客户定位与深入挖掘 3. 功能定位及经营方式论证 4. 产品规划 5. 价格定位 6. 空港核心区规划建议 产品规划 —— 业态定位原则 租金贡献率优先原则 入选的商业业态必须能够承受相应的租金压力，为项目销售提供较高的回报率；同时该行业的租金走势要坚挺，提供较长远的发展繁荣基础。 人气贡献率优先原则 入选的商业业态能够为面积庞大的商场吸引一定的客源群体，为其他业态提供消费者支撑和共享，进而为商场的可持续发展提供客源支撑。 发展前景好高品质优先原则 未来的发展前景良好、品质高，主要针对高品质商家招商，通过高端客户向低端客户渗透和带动消费； 互补的原则 业态之间必须能够相互衔接协调，客源相互不冲突并且有共同特质，经过一定的方法能够互动共享； 产品规划 —— 商业布局 基于上述，本项目 3期业态建议 做专：饰品、工艺品成品的批发、集散地 做活：由市场 做 导向， 经营品类通过孵化、调整直至完善 做秀： 主题性经营，加大市场推广力度 做全：丰富主题经营的商品，加强市场竞争力 产品规划 —— 商业布局 初步功能构想 B1 F1 F2 F3 F4 车位 \仓储 \物流 商品区 商品区 会展、厂家 直销区 车位 • 分析目的： – 体现市场各类饰品、工艺品的供需关系。 – 为项目经营商品分类以及供应面积做参考依据。 • 数据采集： – 以从事本行业企业为出发点，通过登记注册公司所经营商品类别统计该类商品在饰品 /工艺品市场的数量及结构。 – 数据主要来源商务部登记企业、以及相关行业网站，访问几家行业内企业了解该行业基本特征。 产品规划 —— 商业布局。