20xx住宅市场需求白皮书(编辑修改稿)

20xx住宅市场需求白皮书(编辑修改稿)内容摘要：

不过不同以往的是，本次调研中的异地 购房者大多只看不买， 限购依然是紧箍咒，“看风景、寻机会”成为现身房交会的主要目的 ；或者着眼商业物业市场， 19 酒店式公寓楼盘成为追逐的对象，之前大幅降价的保利湾天地大量异地购房者积聚就是一个明证。 同时， 本次调研的异地购房者有了新的身份， 除了 热衷楼市投资的温州客 组团前来外 ， 其他地区的意向购房者也明显增加，其中绍兴、丽水、 台州、湖州 、宁波、 诸暨 等地占比略高 ，其他如衢州、海宁、金华、桐庐等地区也开始出现 ，异地购房者几乎涉及了浙江省的各个地级市。 而相较往年，外省客户明显减少。 异地购房者的再度 保持高水平， 可以看出，异地 购房者从未真正离开楼市， 在其他投资渠道缺乏、对房地产发展长期看好的情况下， 一旦市场出现较好的投资机会时，会再次蜂拥而至，即使在限购的情况看，也对楼市保持持续的关注 ；因此，在目前楼市已降价且降价有可能持续加深的情况下，异地购房者趁房交会之际探路楼市。 20 三、意向购房者基本需求研究  置业类型： 首次置业 和二次置业共增长 ， 均创近三四年新高， 首次 置业成绝对主流 0102030405060702 0 0 7 .1 0 6 8 .7 2 2 .9 7 .6 0 .72 0 0 8 .5 6 1 .9 3 1 .3 5 .9 12 0 0 8 .1 0 5 1 .0 4 1 .7 6 .0 1 .32 0 0 9 .5 5 0 .5 4 0 .1 7 .9 1 .52 0 0 9 .1 0 4 5 .8 4 3 .3 8 .9 22 0 1 0 .5 5 1 .3 3 6 .7 7 .9 4 .12 0 1 0 .1 0 5 0 .6 3 4 .1 1 2 .3 32 0 1 1 .5 5 3 .5 3 6 .7 8 .5 1 .32 0 1 1 .1 0 55 3 3 .4 9 .1 2 .52 0 1 2 .5 5 5 .1 3 6 .8 5 .3 2 .8第一次 第二次 第三次 其他 本次 调研显示： 在受访意向者中， 首次 置业的人群 占据 绝对主力 ，占比%， 为 近 四 年 来 的最高水平。 新政限贷和限购制约了 改善型 意向购房者特别是三次置业的客户群体的购房需求 ，使部分人放弃购房 ，故 三 次置业客户在 2020 年出现 大幅度下降 ，为 近 六 年的最低水平。 而二次置业者虽然也受政策影响，但在楼市大幅度降价的市场背景中，部分意向购房者购房积极性也被激发，故而二次置业者关注楼市的比例较 2020 年下半年明显升高。 首次置业群体 一 方面 由于是刚性需求， 购房的急迫性相对较高 ，另一 方 21 面 首次置业客户尚未限购限贷， 受新政 影响 较小 ， 特别是目前杭州市场中针对 8090 方的小户型降价较为普遍，以针对首次置 业群体为主，故首次置业群体的下单积极性明显高于改善型客户，部分意向购房者也因为房价下降达到购房预期而提前购房， 因此 首次 置业 购房者依然保持需求主流地位 ，为09 年以来最高水平。  改善 型 需求 依然 为 主流 ， 无房自住明显上升 ，结婚购房大幅居前 ， 为子女购房需求提前释放 22 意向购房者置业目的表现图 21 39 13 1 3 19 32 2 无房买房自住改善居住给子女购房投资为父母购房结婚购房 小孩上学 其他 本次调研显示： 在所有受访意向者的购房动机中， 改善 型 居住 需求 以%的比例占据首位， 并 较 2020 年 10 月份 有所上升 ， 处于近五年中等水平。 在上文第一次购房比例 达 %的前提下，改善型居 住依然出现 %高 比例，形成矛盾 ， 主要 由于 两种特殊 情况 存在 ，改善需求同时也是首次置业 ： ，并非购买 目 前居住的房产为父母赞助，并非自己购买。 因此， 综合多种因素 ，形成第一次购房和改善需求 同时出现高比例 的情况。 23 无房买房自住 需求 形成近三年来的较高比例 ，以 %的比例位居第二 ，一方面，由于 部分 改善型需求受到抑制，作为最刚性的无房自住需求更为突出 ；另一方面，楼市的降价刺激了经济实力有限 的 首次置业需求，达到或接近部分购房者的预期，使需求有所 激发。 故无房自住需求在楼市降价后得以大比例上升。 结婚购房本次调研 中依然占据较高比例 ， 但从 2020 年 10 月的 %下降至 %。 由于结婚购房 是 较为刚性的需求， 也 较为紧迫， 可 拖延 时间 有限同时 结婚购房一般为首次置业 ，不受政策限制， 在楼市降价的情况下，激发结婚购房需求，有些甚至提前开始准备婚房， 因此， 结婚购房 在政策调控环境中依然保持高比例 ， 成为 目前购房的主要需求之一。 给子女购房比例本次调研中明显上升，此是在目前降价的楼市态势中，需求提前释放的典型代表，从一般情况看，为子女购房可视子女年龄情况而定，本次调研显 示，意向购房者以三口之家为主，其中给子女购房的家庭大多数是父母 +已成年小孩的家庭结构，小孩大多数 就学 或未婚状态，在楼市下降的市场环境中，提前为孩子的住房做准备，也是部分父母的功课之一。 此外， 投资购房 需求明显 下降 ，从 2020 年 10月 的 %下降为 %，在目前 自住 需求为主流的情况下，由于大多数经济条件较好的 本地 家庭受限购限贷影响，投资的可行性明显下降。  关注因素 排列重组 ： 地段略高于房价 ， 交通、产品质量位居其次 24 05101520253035404550 22 9 9 25 3 9 9 5 4 11 4 9 9 14 3 9 3 房价 地段产品质量户型开发商品牌交通升值潜力景观周边环境生活配套学区 其他 本次调研显示： 新政持续 影响下， 意向购房者 购房关注因素 排序 分别是 ： 地段（ ）、 房价 （ %）、 交通（ 10）、产品质量（ %）、 周边环境（ ）、 户型（ ）、生活配套（ %）、 学区（ %）、 开发商品牌（ ） 、升值潜力（ %）、 和景观（ 3%），其中 地段、 房价、 交通 和产品质量 是意向购房者持续关注的四大要素。 地段再次超越房价，位居第一。 结合杭州楼市 20202020 年 发展轨迹及历史数据可见：在楼市 快速上行之 时， 在 房价的 疯 涨 和高企的 压力 下 ， 意向购房者对房价的关注度是首位的 ； 25 而在楼市转折时 期 ，房价 出现 下行 或 滞涨 ，意向购房者的关注点就会从房价转向选择更优的地段。 本次调研 再次遵循 这种规律，系列新政重压下，目前杭州楼市成交量出现低谷， 大幅度 降价现象 普遍 出现， 下行发展态势 明显 ，于是 “ 地段 ” 在 2020 年 10 月份 与 “ 房价 ” 持平后再次 反弹，回升到 2020年 10 月以来最高水平。 不同以往的是，在地段影响力增大的同时， 房价的影响力 也略有上升 ， 虽然在房价大幅降价的背景下，注重地段的因素高于房价，但同样对房价保持高关注， 地段与房价的影响力 提升 意味着意向购房者对购房的综合性考虑 升级 ，购房更趋理性。 此外 ，对 交通 、产品品质 等因素的关注 保持较高水平 ， 意味着意向购房者对 交通的便利性和 居住的品质要求明显提升，产品品质影响了居住的整体感觉、档次感和舒适性，因此，对此两项因素的重点关注体现了目前楼市下意向购房者的 交通便利 性和舒适度同时关注 ，也从一个侧面体现购房的理性。 除了价格、 地段、 交通 、产品品质 四大要素外，意向购房者对 周边环境、户型 和生活配套持续保持较高的关注， 09 年以来关注度都在 89%左右。 在系列新政的重压下购房关注因素出现结构重组，新的发展特征引导楼市发展新的 方向 ，这些也给政府的城市建设和开发商的楼盘开发提出了新的课题。 26  获取信息渠道打破传统， 报纸、电视强势回归， 网络 大幅度增长，房交会明显减弱 051015202530 5 12 5 11 1 16 23 18 1 12 5 3 报纸 电视朋友介绍售楼部房交会户外广告宣传资料电台 网络工地现场其他 本次调研显示： 进入 2020 年 后 ，意向购房者获取房地产信息的渠道发生了根本性的转变，从之前传统的房交会、网络、报纸、电视四大要素 排列演变成 报纸、电视、网络和房交会的排列 ， 报纸和电视强势回归，网络大幅度增长 ， 此三项去的 在 未来楼市中扮演越来越重要的角色 ，而房交会的功能明显减弱。 在众多渠道中， 报纸 历来是意向购房者了解楼市的重要 渠道 ，以信息的 27 即时性、便利 性、全面性及专业性 获得意向购房者的认可 ， 本次调研中大比例超过房交会渠道，位居第一，同时，各大报社媒体组织的看房团等活动日趋成熟，在意向购房者中的影响力也日渐加深； 随着 电视中关于房地产专项节目的增多，电视也成为中老年群体了解楼市不可或缺的一种渠道， 电视的优势是动态直播，且可深入探讨某一主题，受众面广， 近年来比例持续上升；网络是近年快 速上升的渠道，也是目前意向购房者了解楼市较为快捷和全面的途径 ，较受年轻的购房群体欢迎，本次调研中比例快速上升，超过房交会位居第三。 房交会在以往的调研中，一直占据渠道的冠亚军之位，因 楼盘的集中性、信息的丰富性成为意向购房者必去的展会，但本届房交会由于参展楼盘少、规模小，影响力明显下挫，直接从 2020 年 10 月的第一名下滑到第四名。 除了 四 大渠道 外，朋友介绍 和售楼部 的比例 虽然有所下降，但一直 保持在 相对较高的水平 ；随着杭州城区的扩大、开发楼盘数量的增多，购房的可选择余地也越来越多，对于意向购房者而言，需要面对众多信息的筛选，而这当中，朋友的介绍往往会起到重要的作用 ， 可以 缩小筛选范围、促进下单。 而售楼部则是意向购房者了解某个楼盘最详实、最客观的渠道，也往往会是最终的成交场所。  精装修 经历从排 斥到接受的根本性转变 ， 选择 精装修 的比例接近 50%，达到历史最高水平 28 0100200300400500600 18 2 9 全毛坯硬装精装修全装修 其他 本次调研显示： 受访 意向购房者对 精 装修 的态度经历了从排斥到接受的根本性转变，接受度 总比例 接近 50%，达到历史最高水平。 随着目前市场上精装修楼盘的增多，中高档楼盘精装修已经成为常态，特别是以绿城 、滨江 为代表的本土品牌开发商 全线产品 精装修化 的 策略 ，促进了市场上意向购房者对精装修接受度的提升。 而随着年轻购房群体的增多，能接受精装修的比例也明显提升。 29  接受精装修的 标准 出现 大幅提升 ， 提高至 30014000 元 /㎡标准 020406020202020年 精装修标准接受度表现图 38 15 5 16 1000以下100015001600202021002500260030003000以上 0204060802 0 1 2 年精装修标准接受度表现图 0 2020以下202030003001400040015000500160006000以上 本次调研显示： 在能接受开发商提供装修的意向购房者中，能接受装修标准出现新的突破，能接受精装修标准最高比例点在 30014000 元 /㎡。 通过对 历年 数据调研对比可以发现，意向购房者对精装修标准的接受度出现逐步上升的态势， 2020 年集中在 10001500 元 /㎡ ， 2020 年 10 月集中。