20xx_湖南百鑫达滨江新城项目20xx年定位营销报告(编辑修改稿)

20xx_湖南百鑫达滨江新城项目20xx年定位营销报告(编辑修改稿)内容摘要：

楼盘特征 保利国际广场 北辰三角洲 世贸铂翠湾 湘江世纪城 本案 凯乐国际城 华远华中心 万科紫台 万科靳江项目 Code of this report | 38 169。 Copyright Centaline Group, 2020 项目 占地面积 （万方） 建筑面积 （万方） 容积 率 地段 配套 江景 产品类型 产品户型 （㎡） 品牌 绿地中央广场 成熟 成熟 —— 高层、公寓写字楼、商 业 95147 绿地 世茂铂翠湾 成熟 成熟 一线 高层、商业 82139 世茂 纳爱斯阳光丽城 20 50 成熟 成熟 二线 高层 65130 山水 凯乐国际城 25 成熟 成熟 一线 高层、公寓、商业 61126 长安 北辰三角洲 成熟 成熟 一线 高层、公寓写字楼、商 业 42159 北辰 湘江世纪城 319 成熟 成熟 一线 高层、商业 60260 湘水雅境 保利国际广场 12 成熟 成熟 一线 高层、写字楼、商业 86330 保利 本项目 27 一期 不成熟 不成熟 二线 高层、少量商业洋房 90 150 中铁 本项目与滨江豪宅对比无明显优势，在地段、配套、江景资源上与滨江豪宅及城市综合体竞争优势不明显 滨江板块豪宅竞争对比 Code of this report | 39 169。 Copyright Centaline Group, 2020 滨江豪宅客户最关注是项目的 景观资源、配套、交通 ，其次是开发商实力及项目项目配套，项目目前不具备客户关注因素 滨江豪宅客户关注点 05101520城市发展规划房间数山水景观资源总价赠送面积内部配套程度物业服务周边配套交通园林景观孩子未来教育产品附加值楼型建筑风格私密性建筑质量开发商品牌极为 关注 极不 关注 客户关注点价值梳理 Code of this report | 40 169。 Copyright Centaline Group, 2020 潜在典型客户访谈集锦 Code of this report | 41 169。 Copyright Centaline Group, 2020 竞品项目确定 我们的竞争对手是滨江新城普宅。 2020年市场依旧冷淡，客户稀缺，豪宅项目也无客户资源，去化量差，本项目以滨江普宅作为竞品；因本项目本身素质较好，与普宅项目相比优势较明显，以比滨江普宅项目较高的价位推出，完全能得到市场认可。 2020年，市场情况风云莫测，根据市场情况，做针对性的竞品及价格策略。 本项目具有滨江豪宅的素质，在市场好，客户充裕的情况下，以滨江豪宅项目作为竞品，截留豪宅客户，以稍低的价格出击，突出项目的差异化，亲民价。 我们的竞争对手是滨江新城豪宅。 市场不好 市场好 Code of this report | 42 169。 Copyright Centaline Group, 2020 达美 D6区 长房时代城 滨江金鼎 奥克斯广场 兰卡威国际 天骄福邸 纳爱斯阳光丽城 景秀江山 山水誉峰 本案 已知竞争项目： 纳爱斯阳光丽城、天骄福邸、滨江金鼎、长房时代城、兰卡威国际、山水誉峰、景秀江山、奥克斯广场 因此本项目竞争对手为片区内普宅和梅溪湖板块、洋湖垸板块代表性住宅 项目竞争楼盘 选取原则： 产品类似： 产品类型及面积段类似 ； 价格类似： 在售产品均价相似，具备较强价值增长潜力； 地段类似： 同处 2环内、滨江地段； 本项目应利用滨江板块优势与区域内普宅及板块内代表楼盘形成差异化竞争 Code of this report | 43 169。 Copyright Centaline Group, 2020 项目 占地面积 （万方） 建筑面积 （万方） 容积率 产品类型 是否复式 江景 面积区间 （各户型） 建筑风格 开发商 景秀江山 13 高层 否 无 89160㎡ 240280㎡ 复式 现代 同人臵业 天骄福邸 高层、商业 否 无 46141㎡ 欧式 融晟 兰卡威国际 商住楼 否 无 3066㎡ 中式现代 兰卡威 山水誉峰 高层 否 无 90110㎡ 欧式 永泰 纳爱斯阳光丽城 50 高层 否 无 65130㎡ 德式 山水 奥克斯 45 5 高层、写字 楼、商业 否 二线 80120㎡ 现代 奥克斯 滨江金鼎 17 高层 否 无 4872㎡ 现代 建设综合 达美 D6区 46 高层、公寓 、写字楼 否 无 85130㎡ 现代 达美 长房时代城 200 高层 否 无 85120㎡ 新古典 成城银山 本项目 高层、商业 是 二线 90 150㎡ ART DECO 中铁 已知竞争分析 项目核心竞争优势产品、开发商品牌、建筑风格 Code of this report | 44 169。 Copyright Centaline Group, 2020 项目 占地面积 （万方） 建筑面积 （万方） 容积率 产品类型 是否复式 江景 面积区间 （各户型） 套数 开发商 南山地块 21 ≤ 高层 否 一线江景 4050㎡ 8%，公寓 8090㎡ 13%，两房 89㎡ 49%，三房 120140㎡ 20%，三房 140160㎡ 9%，四房 200220㎡ 1%，五房复式 2087 南山 万科君捷 18 4 高层、商业 、写字楼 否 一线江景 90㎡ 30%，三房 120㎡ 50%，三房 144㎡ 20%，四房 —— 万科 华润 13 —— 45 综合体 否 一线 —— —— 华润 未来竞争分析 2020年下半年一线品牌开发商集体进驻滨江板块，区域竞争呈白热化。 Code of this report | 45 169。 Copyright Centaline Group, 2020 2020年 2020年 项目名称 1季度 2季度 3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度 锦绣江山 2020年推出 2万方 天娇福邸 2020年推出 兰卡威国际 2020年推出 山水誉峰 2020年推出 9万方 纳爱斯 2020年推出 奥克斯 2020年推出 10万方 滨江金鼎 2020年推出 达美 D6区 2020年推出 10万方 长房时代城 2020年推出 8万方 万科君捷 2020年 9月入市， 10万方 世贸铂翠湾 2020年以推剩余货量为主， 5万方 南山 2020年下半年入市， 5万方 绿地中央广场 2020年推出 5万方 2020年预计推货量 2020年滨江片区预计推出 79万方且 2020年下半年为集中放量区。 竞争压力非常大 Code of this report | 46 169。 Copyright Centaline Group, 2020 竞争小结 项目对比梅溪湖等滨江新城普宅项目，区域、景观、户型等方面具备较大优势。 项目位于长沙滨江板块，是未来双城市核心的西部 CBD，但是项目与滨江豪宅及高端综合体对比竞争优势并不明显 1 2020年项目片区产品库存及放量大，产品面临激烈的豪宅及普宅双重竞争，销售压力较大 2 3 2020年片区放量较大，项目地段、户型、江景资源 在非豪宅项目中优势明显 Code of this report | 47 169。 Copyright Centaline Group, 2020 4 Code of this report | 48 169。 Copyright Centaline Group, 2020 区域性极强，河东鲜有客户来河西购房。 老长沙人眼里“宁要河东一张床，不要河西一间房”的观念根深蒂固。 项目 客户来源 客户职业 置业目的 关注点110 ㎡ 130 ㎡130 ㎡ 155 ㎡170 ㎡ 180 ㎡两室两厅 90 ㎡ 93 ㎡89 . 03 ㎡ 90 . 66 ㎡119 ㎡ 133 ㎡151 . 89 ㎡220 ㎡ 280 ㎡77 . 49 ㎡88 . 48 ㎡84 ㎡ 86 ㎡两室两厅 89 . 38 ㎡ 90 . 65 ㎡三室两厅 125 . 91 ㎡ 128 . 29 ㎡四室两厅 151 . 16 ㎡两室两厅 84 ㎡三室两厅 92 ㎡两室一厅 76 . 24 ㎡ 89 . 69 ㎡两室两厅 91 . 3 ㎡三室两厅 112 . 36 ㎡ 129 . 14 ㎡四室两厅 141 . 71 ㎡两室两厅 74 ㎡ 82 . 9 ㎡三室两厅 99 . 1 ㎡ 118 . 7 ㎡69 . 52 ㎡ 71 . 12 ㎡87 ㎡ 89 . 91 ㎡三室两厅 98 . 32 ㎡ 127 . 36 ㎡四室两厅 155 . 24 ㎡地段 、 产品 、 价格环境 、 配套 、 产品 、价格主力产品产品 、 价格环境 、 产品 、 价格 、配套产品 、 价格地段 、 产品 、 价格环境 、 产品 、 价格产品 、 价格 、 配套60 % 为单位白领 、 15 % 周边私营业主 、 25 % 外湖南省长沙市以外地州市的公务员投资 15 % ，85 % 自住75 % 为单位职工 ， 15 % 为拆迁户 ，10 % 私营业主投资 5 % ， 自住95%70 % 为项目周边拆迁居民及周边单位员工 、 20 % 为私营业主 、 10 %白领投资 2 % ， 自住98%85 % 私营业主 、 企事业单位高管、 医生 、 教师扥高收入群体 ，15 % 公务员投资 35 % ， 自住 65 %莱茵城岳麓区 65 % ， 集中在市政府周边 、 湘雅医院 、 肿瘤医院和大学城教师 ； 芙蓉区 5 % ， 集中在原有高端社区 ， 如宏铭中心等 ； 开福区 10 % ， 集中在伍家岭四方坪 ； 广州深圳投资客 20 %50 % 为白领 ， 30 % 为医生 、 教师高收入群体 ， 20 % 为私营业主 、 企事业单位高管投资 3 % ， 自住97%35 % 为私营业主 、 企事业单位高管 ， 30 % 医生 、 教师扥高收入群体 ， 20 % 为白领 ； 15 % 公务员投资 8 % ， 自住92%60 % 为企事业白领 、 20 % 为项目周边拆迁户 、 10 % 长郡教师 、 麓谷团购单位医投资 4 % ， 自住96%70 % 为私事业白领 、 15 % 广深投资客 ； 15 % 医生 、 教师投资 23 % ， 自住 77 %天骄福邸岳麓区 75 % ， 集中在市政府及项目周边拆迁户 ； 芙开福区 15 % ， 集中在伍家岭四方坪 ； 湖南省其他地州市 10 %两室两厅岳麓区 75 % ， 主要是西站生意人和周边居民 ； 河东开福区及芙蓉区 8 % ； 湖南省其他地州市 17 %北京御园 两室两厅岳麓区 65 % ， 集中在市政府周边 、 长郡老师 、 项目周边拆迁户 、 麓谷工业园 ； 芙蓉区 5 % ， 集中在区政府周边 ；开福区 10 % ， 集中在伍家岭四方坪 ； 其他 20 % ， 湖南其他地州市及省外客户向日葵客户来源广 ， 客户来源区域性不突显。 40 % 来源于河西， 主要集中在大学城和枫林路以北区域 ； 40 % 来源于长沙市其他各区 ， 主要集中在伍家岭四方坪以及芙蓉区 、天心区靠近一桥的成熟地段 ； 另有 20 % 来源于湖南省地华韵城市海岸75 % 本单位职工 、 15 % 项目周边拆迁户 、 10 % 河东五一商圈私营业主湘腾城市广场沁园春御院 三室两厅岳麓区 62 % ， 集中在桐梓坡路 ； 芙蓉区 10 % ， 集中在原有高端社区 ； 开福区 15 % ， 集中在伍家岭 、 四方坪地区 ； 其他 13 % ， 为其他各区及地级市客户。 恒大华府岳麓区 50 % ， 集中在市政府 、 区政府及金星路沿线 ； 芙蓉区 12 % ， 集中在由五一路交通带来的客户 ； 开福区13 % ， 集中在伍家岭 ； 其他 25 % ， 包括北京 、 上海等地 ， 主要是返乡客和老业主介绍。 三室两厅四室两厅区域客户特征 Code of this report | 49 169。