四川阳光商业街区商业发展计划书(编辑修改稿)

四川阳光商业街区商业发展计划书(编辑修改稿)内容摘要：

设施设备齐全，集购物、休闲、娱乐、酒店于一体 劣势（ W） 内部交通劣势：项目与外部交通的连接仅有两个循环出入口，过多的人车流输送可能会造成堵塞 周边环境劣势：项目周边主要经营副食品、农贸市场等导致环境嘈杂，周边视觉、噪音污染比较严重 内部设计劣势：项目负一层大部分柱间距多在 3－ 5 米，可能会导致业态种类受限。 机会（ O） 发展重心转移机会：平昌县 未来规划对本项目的影响，根据 平昌县 的规 划， 因平昌县受到地理位置的限制，未来发展趋向会向河对岸发展 ； 土地稀缺机会：在项目所在区域内，因拆迁难度大可供开发的地块十分稀少，本项目商业面世后在此区域内可属仅有的大商业体量物业； 保护巴河环境机会：平昌县 对 巴 河的保护，致使 巴 河景观带周围的项目无论在审批和规划上都会受到很多限制，本项目将会成为少数 巴 河景观带以内的项目之一，无形中使竞争力加强； 外部交通机会： 本项目地块 位于平昌县新车站旁，面临平昌县主要交通干道，巨大的人流和车流将带来无穷的商机 ； 市场需求机会：平昌县房地产投资主要以住宅 为主， 商业 投资 的比例 较小，随着平昌县市场的发展对商业物业的需求会逐渐增大。 景观稀缺性机会：本项目临近巴河具有得天独厚的自然景观，很大程度的提高了商业氛围。 竞争壁垒机会： 本项目的核心优势在于地段、 自然 景观和小区配套，这些优势对于房地产项目而言均属于稀缺性的，所以在短期内这些优势不会被其他的竞争楼盘模仿或者打破。 城市发展机会： 项目所在区域由于邻近 巴 河，已逐渐形成高尚 商 住区， 有 利于项目形象塑造。 威胁（ T） 客户争夺威胁：周边竞争物业会 对本项目目标客户会造成一定程度的分流； 资金链断裂威胁：项目在施工过程中，因自身建设资金出现 问题 ，而产生资金链断裂，导致项目不能按期回收资金，而产生 资金链断裂的风险； 市场威胁： 未来市场形势不可预料，如果项目工期延长，会产生很多可变因素 ； 工期延长威胁： 如果由于资金 以及不可预见的因素导致项目的建设周期延长，将会增加项目的成本，贻误招商和销售的最佳时机。 2．产品定位 11 2． 1 定位原则 本项目的市场定位，必须对平昌县的商业环境做出较准确的判断，再结合自身的特征，针对市场需求，进行最佳的市场定位。 根据我们前期的市场调研结果及对相关商业环境的分析理解，再结合我们多年的市场经验积累和对目前市场背景与变化规律 的了解，我们认为本案的总体市场定位应遵循以下原则： ★ 要符合市场需要，符合市场购买力； ★ 充分利用市场机会，避开环境威胁； ★ 要根据其街区功能进行商业定位； ★ 扩大目标市场范围，减少开发风险； ★ 要有利于本项目销售推广和使项目物业价值最大化； ★ 要确保物业经营的可操作性。 2． 2 业态定位必须考虑的因素 ★ 科学的规划布局 ★ 便捷的交通组织 ★ 鲜明的人文景观 ★ 合理的业态功能分区 ★ 适用的商铺面积 ★ 具有号召力的品牌店 ★ 优秀的物业管理和商业管理 ★ 优惠的政策鼓励 ★ 适合的销售价位 2． 3 商业市场定位分析 2． 3． 1 竞争分析 专业市场 现状描述 竞争程度 汽车销售 无 无 家具 开发区 中 小商品批发 江阳市场、临江路 较高 副食品 临江路 较高 建材 开发区 中 装饰材料 新平街到农场；开发区 中 IT 分布较散 无 家电 新平街 较高 通讯器材 分布较零乱 中 摩 配 较少 中 餐饮娱乐 新平街；新华街 较高 2． 3． 2 进入市场方式 项目平街负一层有着良好的交通条件和地理位置，可做装饰、五交化、陶瓷、卫浴等，同时利用 便利的交通可降低运输成本从而提升市场竞争力。 项目平街一层部分门市临街 做一部分服装及儿童装、小商品和副食批发，原因一、因平昌县小商品批发市场集聚在江洋农贸市场，但受到交通方面的制约，导致经营状况不佳，大部分商家都有搬迁之意，而本项目临近汽车站具有良好交通条件和完善的配套设施，将逐渐成为平昌县同类市场的领导者。 原因二、项目周边业态较为成熟的是副食批发，主要集聚汽车站的大量人流从而带动副食批发市场，但周边市场较为混乱需要一个大型的具有一定规模的市场来对其周边市场整合。 12 项目平街二层局部可做休闲、餐饮和娱乐等，充分利用本项目的景观资源和配套设施组建一个平 昌县大型的餐饮、休闲、娱乐城。 2． 4 商业市场定位及功能分区 2． 4． 1 立体平面图 1． 首层 业种分布图 13 2．平街一层 业种分布图 3．平街二层 业种分布图 14 4．宾馆部分功能公布 15 第三部分 经济效益分析 第三部分 经济效益分析 1．价格定位分析 为能够较为准确的给项目商业部分定价，我司调查了诸多竞争楼盘和街区租金。