重庆市温泉别墅项目可行性研究报告(编辑修改稿)

重庆市温泉别墅项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

栋 别墅都存在着供应空缺。 部分别墅产品缺乏内涵的支持，仅仅是一个空壳，未满足消费者对建筑物以外的需求，包括品牌、其倡导的生活方式、文化氛围等。 另外，产品个性 化不强。 表现在没有针对不同的市场进行细分，开发商希望将不同收入阶层的所有客户一网打尽。 再者，就是 部分需要文档请给我留言。 开发商对本地市场的特性研究不够。 并 在 在项目包装、营销推广等方面还处于初级阶段，营销手法没有特色，甚至混同于普通住宅。 独立别墅的特征 少数人拥有，别墅是房地产市场上顶级物业，相应地，其消费主体是社会金字塔的顶尖阶层。 对环境要求极高，良好的环境包括自然环境和人造环境甚至还 有人文环境。 低容积率。 别墅是极低密度住宅，容积率一般低于０ .5，覆盖率低于 30%； 居住物业中售价最高。 因其拥有稀罕珍贵的 自然景观，物业档次高，故售价也最高。 超值享受，且是购此类物业的人地位与身份的象征。 联排别墅的特征 介于集合住宅和单栋别墅之间，户与户之间既独立，又相连，形成连排独立住宅。 低密度，由于层数低，户型面积大，户数少，所以总建筑面积较少，容积率较低，一般在 ，但覆盖率较高，往往高于 50%。 建于城郊结合部且有一定的自然环境。 设计新颖，须做到统一的整体设计，外部与自然相结合，内部人性化。 超值享受。 即有别墅品味但远低于别墅的价格。  竞争楼盘分析  中安翡翠湖 中安翡翠湖温泉别墅 项目，位于重庆市北部新区、沙坪坝区、北需要文档请给我留言。 碚三区交汇处的三溪口翡翠湖畔，占地 1500亩，其中翡翠湖占地 500亩，容积率。 中安翡翠湖温泉别墅主要的建筑形态为独立别墅和联排别墅。 另有温泉度假酒店、学校等配套设施，整个建设周期为四年。 项目计划分四期完成。 项目一期 163套已全部售罄，二期北区 A、B 组团销售率为 90%，目前 在售的主要是 北区 C、 D组团联 排别墅 及独立别墅。 联 排别墅共计 238 套，分别由 150、 180和 210 平方米三种户型组成，价格从 63万元至 150 万元不等， 由于紧靠 212国道，噪音将大大影响其整体质素。 由于缩小了建筑面积，其相对较低的总价及其品牌所具有的一定品牌号召力将能够吸引一部分潜在的客户。 独立别墅紧靠翡翠湖畔 ，拥有得天独厚的湖景，简约现代的外立面令其与山景、湖景得到了更有机的统一，但由于其 11000元 /平米的单价，将大大制约其销售的进度。  龙湖 蓝湖郡 蓝湖郡位于金山大道与金开大道交汇处。 经金山大道、五童路仅10余分钟可到达渝中区。 项目 总占地 1600亩 ， 一期占地 408亩 一期 为 772 套，其中联排别墅 743套，水边独立别墅 29套 已全部售罄。 户型面积：联排别墅约 210 平方米 290平方米； 水边独立别墅约 400平米。 联排别墅 均价 为 8000 元 /平方米 ， 独立别墅 为 13000 元 /平方米。 2020 年蓝湖郡西岸以全年 亿元的销售额，成为 2020 年重庆楼市单盘销售最大赢家。 作为重庆市房地产市场的领头羊其无论是在产品的设计还是在营销手法上都是可圈可点的。 在户型设计上 诸如小坡屋顶，圆弧顶入户门等设计。 别墅的结构也做到了“雕刻”般的精准搭配，它大量采用一层结构，客厅放弃了大而空的格局，分为多个小客厅，使家中每个人的活动空间得到最大保证；尤其是大量连接室内与外界的长廊、天井等“灰空间”的运用，在重庆豪宅市场 上更是首次出现。 对于任何营销而言，最大的难点的是， 找 到恰当的方式，扩大被营销的事物的影响。 龙湖 蓝湖郡，作为重庆地产中顶级的楼盘，需要文档请给我留言。 要找到与其品质匹配的营销载体，确实不是一件容易的事情。 蓝湖郡找到了 ， 256幅毕加索原作版画 于 蓝湖郡体育中心展出。 这就是“一生一栋”的龙湖蓝湖郡。 项目定位 结论 :  楼盘定位：以中高端物业来定位，建筑形式采用独立别墅及联排别墅相结合。  客户定位：主要针对公务员、大学教授、医生、工厂老板、私营业主、企业中高管理层。  价格定位：独立别墅及联排别墅折后均价初步定价为 4000 元 / M2  户型定位；建议本项目中的联排别墅以四房、五房为主，面积在180～ 200M2之间，独立别墅的面积控制在 300～ 350M2之间。 楼盘定位 项目的主要优势在于其拥有自然景观及温泉资源。 建议本项目以中高档物业来定位，建筑形式采用 联排别墅、独立别墅相结合。 客户定位 楼盘档次也就决定了其消费群体为收较高、而且收入较稳定的一部分人。 我们项目 针对的对象主要是： 年龄层次集中在 3045 岁之间，多为中年成熟型的买家，职业以银行界、私企业主、 大学教授、医生、 企业高级管理人员居多 ，这部分客户多具有稳定的事业和丰厚的收入，家庭结构多处于满巢期。 需要文档请给我留言。 而潜在买家年龄层次则明显偏年轻，私营业主的比例也明显增多，这部分客户能够较快地完成原始积累，但对产品的个性及其他方面的要求也更加挑剔。 价格定位  住宅价格（多层 /小高层价格） 案运用房地产估价理论之“市场比较法”，选取项目周边较有代表性的楼盘中安 *翡翠湖、 北温泉九号、香溪美林中的独立别墅及联排别墅作为 可比案例，综合考虑其地理位置、周边环境、楼盘档次、公共配套设施、社区规模、物业管理等因素，并通过修正确定其销售价格； 区域因素修 正表 比较项目 比较标的 对比物业名称 本项目 香溪美林 北温泉九号 中安 *翡翠湖 区位 20 20 23 20 交通便捷 20 20 23 20 公共配套 20 22 25 21 区域规划 20 20 22 20 周边环境 20 20 22 20 合计 100 102 115 101 因素修正系数 个别因素修正表 比较项目 比较标的 对比物业名称 本项目 香溪美林 北温泉九号 中安 *翡翠湖 需要文档请给我留言。 物业档次 15 15 15 18 环境景观 15 14 15 18 户型结构 15 15 15 15 项目规模 20 23 20 28 建筑质量 15 15 16 15 发展商品牌 10 12 11 12 物业管理质素 10 12 11 13 合计 100 106 103 119 因素修正系数 综合修正表 物业名称 香溪美林 北温泉九号 中安 *翡翠湖 项目折后均价 4000 3900 7000 区域修正系数 个别修正系数 修正价格 3685 3253 5821 通过市场对比法评估该项目可实现的折扣均价为： （ 3685+3253+5821） /3=4253元 /㎡ 结合我们楼盘的定位，我们在此项目价格定位持较谨慎的态度，所以 建议本项目折后均价初步定价为 4000元 /㎡。 由于本项目为纯别墅社区 ,商业面积较少并且商业部分只是作为社区的配套 ,并且在短时间内商业部分的价值很难体现 ,现不考虑销售 ,只作为出租使用 . 需要文档请给我留言。 户型定位 本项目所针对的客户群体的层次较高，他们主要是想改变目前居住的条件，除了对小区环境比较注重外，更 注重室内的气派。  独立别墅：建议本项目中独立别墅总面积控制在 300～ 350M2 之间  联排别墅：建议本项目中联排别墅以四房、五房为主，总面积控制在 180～ 200M2之间。 第二部分 经济分析 投资估算、计息资金分析 主要分析结论  项目开发周期为 3年。  住宅总销售收入为 46024万元。  项目销售均价为 4000元 /㎡。  预计项目计息资金 14788万元，计息时间为 2年，利息为2366万元。 开发情况预测 开发时间预测。 假设该项目于 2020年 10 月进行挂牌出让，预计从 2020年 10 月起进行勘察、设计等前期准备， 2020年 3月开工，工期 12 个月，预计 2020年 10月开盘发售，预计销售时间为 2年，即 2020 年 10月至2020 年 10 月。 项目开发周期为 3年，即 36 个月。 需要文档请给我留言。 销售进度预测 根据我公司已开发楼盘的销售经验，结合该项目所处的地理位置情况和项目市场分析情况，预计销售前景较好，从开盘起第 1 年能完成住宅 60%的销售任务，第 2年完成住宅 40%销售任务 . 地价估算 根据 2020年 1月份 北碚区北温泉镇街道社区 A41/0 A51/01号地块 33万元 /亩的挂牌出让价格， 并 针对本地块进行综合分析，可按 25 万元 /亩计算土地出让价格。 地价 =250000*300=7500（万元） 支付 ******公司整体转让价款 2500 万元 基础数据 经济指标： 序号 项目 数量 备注 1 基本情况 建设用地面积 202000m2 按 300 亩土地测算 计容积率建筑面积 120200m2 按容积率为 住宅建筑面积 115060m2 技术部门测算数据 独立别墅建筑面积 23012 m2 技术部门测算数据 联排别墅建筑面积 92048 m2 技术部门测算数据 商业建筑面积 2020m2 会所建筑面积 2020m2 配套设施建筑面积 1000 m2 建筑密度 25% 容积率 2 可变因素 管理费 4% 以建安成本费为基数 需要文档请给我留言。 销售费用 4% 以销售收入为基数 不可预见费 5% 以建安成本费为基数 3 税金 营业税及城建税率 % 以销售收入为基数 所得税率 33% 以税前利润为基数 4 利息 中长期贷款利率 8% 1—3 年期含手续费 建安费测算 根据对各项目建筑指标的市场价格分析，预定该项目的单位成本为 700 元 /M2，即总成本 =120200*700=8404 万元。 管理费用 =8404*4%=336(万元 ) 不可预测费用 =8404*5%=420(万元 ) 配套及相关费用测算 序号 项目 面积（ m2） 单价 小计（万元） 备注 1 小区绿化及相关配套 道路 60030m2 50 300 绿化 90045m2 80 720 2 前期及工程相关费用 规划设计费用 120200 m2 20 240 环保费用 120200 m2 4 48 垃圾处理费 120200 m2 1 12 质量监督 120200 m2 2 24 配套费 120200 m2 140 1680 人防费 120200 m2 30 360 工程勘探 202000 m2 5 100 图纸审核费 8054 万元 16 工程监 理费 8054 万元 241 测量费 202000 m2 2 40 占道费 202000 m2 1 20 放样费 202000 m2 1 20 需要文档请给我留言。 合计 3821 318 元 / m2 销售收入、销售费用、营业税及城建税估算 住宅销售收入 =115060*4000/10000 =46024（万元） 销售费用 =46024 3%=1380（万元） 营业税及城建税 =46024 %=2347（万元） 投资估算 经计算项目投资总额： 26727万元。 计息资金估算 根据项目开发计划、销售计划和投资估算等情况， 我们可进行以下指标分析： （注：销售资金回笼中，住宅销售资金因银行按揭的 因素比实际销售的滞后时间未加考虑）。 计息资金金额 根据项目运行的实际情况，项目在运行过程中工程款可分期支付，在支付项目启动资金后，项目开盘后可用销售回笼的资金维持项目的正常运行，计息资金按下面三部分考虑： （ 1）支付地价款 7500万元。 （ 2）项目启动资金按建安成本的 30%估算，故项目启动资金为2748 万元（即 9160*30%=2748）。 需要文档请给我留言。 （ 3）支付 ******公司整体转让价款 2500 万元 （ 4）支付配套费及人防费 2040 万元 故计息资金金额为 14788 万元 计息时间 该项目从 2020年 10月获取土地使用权出现资金流出开始，在不考虑内部认购的因素外，预计要到 2020年 10 月项目开盘才有现金流入，预计到 2020年 10月，预计可实现销售收入 20710万元，在支付贷款本息后，余下的销售收入可维持项目的正常运行，故预计计息时间为 24个月，即 2 年。 贷款利息形成当期财务费用 贷款利息 =14788*8%*2=2366（万。