徐州房地产项目可行性研究报告(编辑修改稿)

徐州房地产项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

31 1608 2456 2502 1530 051 2047 2789 1478 2385 2152 1477 044 1892 2687 1461 2344 1988 1436 043 1854 2604 1392 2270 1933 1316 042 1832 2592 1399 2167 1815 1242 041 1879 2572 1314 2299 1614 1268 住宅均价走势图1879 1832 1854 1892 20472189 22830500100015002020250004年1季 04年2季 04年3季 04年4季 05年1季 05年2季 05年3季 住宅均价涨幅图42024681004年2季 04年3季 04年4季 05年1季 05年2季 05年3季 由上表可以看出， XX市住宅市场价格两年来保持着稳步增长，在 05年一季度和二季度增速较快，到了三季度增速减缓。 中心区、南区和西区住宅市场价格较东区和北区为高，但南区和西区的住宅市场价格出现了小幅下降趋势。 中心区：中心区住宅市场价格上涨幅度较上季度有所减缓，该区域在市中心，属于商业服务区，生活便利，商业发达，地价相对于周边更为昂贵，促使该区域房价较高。 预计今后房价走向为以小幅度上涨，稳中有升。 东区：东区住宅市场价格继续小幅度上涨，但较上季度上涨幅度减缓。 由于该区域基础设施不够发达，生活设施还不齐全， 故房价保持在较低水平。 随着城市化的发展和人们生活水平的提高，预计今后房价走向为稳中有升。 南区：南区的生活环境比较好，有大量购房者在这里购房置业，带动了南区房价的上涨故此区房地产价格相对较高。 本季度房价走势有所下调，原因在于国家房地产调控政策的出台、还有相关媒体对房价将会下调的一种预测，导致了购房者虽然有需求但暂时持币观望，部分房地产商迫于回款的压力而被迫下调楼盘价格。 随着房地产市场的逐渐回暖，预计本区域住宅市场房价将会是逐渐小幅度上升。 西区：上季度本地区住宅市场房价上涨非常快，达到 ％， 原因在于西部多个新增楼盘的项目的带动以及该区域居住条件和周围环境的不断改善。 本季度房价有所下调原因如南区。 预计今后房价不会有太大的波动。 北区：北区本季度住宅市场价格在上季度上涨的基础商继续快速上涨，高达％。 原因在于本区域新住宅楼盘增多，居住环境的到不断改善，同时本地区房价基数本来较低，故有一定的上涨空间。 预计北区房价今后是稳步上升。 从上图可以看出， XX市房价保持着稳步增长， 05年一季度增速较快，随后房价虽然继续上涨，但涨幅逐渐下降。 原因在于两个方面，一是随着 XX 市经济 的发展，人们生活水 平的提高，对购置新房的需求逐步的释放出来，同时随着土地成本的提高和新楼盘质量的提高，即楼盘成本的提高必然会导致房价的上涨；二是随着国家各项调控政策的实施，对房地产市场造成了一定的影响，普通购房者持币观望，使有效需求受到压制，故房价涨幅有所下调。 二、 XX 市 2020 年徐房指数分析 2020 年二季度徐房指数走势图 2020年二季度徐房指数 3155点 比上季度上涨 355点，涨幅为 % （基数为 2020年三季度，基数指数为 2020点） 单位：元 /平方米 徐房住宅均值： 2667 比上季度上涨% 中 心区 住宅 均值： 3737 比上季度上涨% 南区住宅均值： 2998 比上季度上涨% 西区住宅均值： 2582 比上季度上涨% 北区住宅均值： 2139 比上季度上涨% 2020 年 6 月份市场运行情况比较 2020年 5月商品住宅叫一套数为 1387套，交易面积为 ，交易金额为 亿元，平均销售价格为 2629 元 /平方米 2020 年 6 月份商品住宅叫一套数为 980 套，交易面积为 万平方米，交易金额为 亿元，平均销售价格为 2888 元 /平方米 2020 年 6月 2020 年 5月 两月相比 交易套数 980 1387 下降 % 交易面积（万平方米） 下降 % 交易金额（亿元） 下降 % 2020年二季度 XX 市房地产市场运行 特点分析： 住宅销售稳步增长，新增商品住宅供应与当期销售基本持平 2020 年二季度商品住宅销售面积与一季度相比增加 ％，上半年商品房住宅销售比 2020 年同期增 加 ％，住宅销售量同比环比均有不同程度的增幅。 从销售情况来看，中心区销售规模较小，西区销售规模高于其他四区，东、南、北三区的销售规模基本相当。 2020 年上半年市区新增商品住宅供应略高于同期住宅销售量，商品住宅供应存量略有增加。 二手房市场交易规模本季度比一季度环比有小幅回升 但 2020 年上半年与去年同期相比下降。 从 2020 年三季度开始，二手房市场开始明显降温，从二手房交易规模来看， 2020 年 16 月份存量住房交易与去年同期相比交易户数和交易面积下降幅度明显。 主要原因有两个方面：一是二手房税 收的实施，在一定程度上限制了二手房的市场炒做；另一方面，大量的新盘上市使购房者有较多地选择，新盘与旧盘的价格差距不大，使一些待机购买二手房的客户流入商品住房市场。 自用性消费占市场主流，楼市向自住回归 随着国家对住宅市场的不断规范，管理部门及时发布市场相关信息，极大地 增加了市场信息的透明度，市场中的投机者逐步减小，自用购房者大幅增加，从购房人群结构中可以看出，自用性消费将占市场主流，这有利于楼市的可持续发展。 住宅消费行为更加理性，注重住宅品质的选择。 随着新楼盘的不断上市，市场商品住房 供应相对充足，购房者购房选择空间较大，同时由于在建项目的品质不同，户型、建造质量、环境、交通以及后期物业预期较好的楼盘销售速度及销售价格均优于其他楼盘，这说明大量购房者在进行住房消费时比较理性。 可以预见，今后的房地产市场将由价格竞争转向产品竞争。 三、 XX 市房地产市场容量分析 房地产交易概述 (2020) 2020 年三季度增量住房交易为 1670 户（宗），交易面积为 万平方米，交易额 亿元，比二季度分别下降 %、 %、 %；存量 房交易为2601 户（宗），交易面积为 万平方米，交易额 亿元，比二季度分别下降 %、 %、 %。 相关具体情况见下表： 年、季度 户数 交易面积 交易金额 增量住房（商品房） 2020 年第三季度 1670 2020 年第二季度 2675 2020 年第一季度 1644 存量住房（私房） 2020 年第三季 度 2601 2020 年第二季度 4323 2020 年第一季度 3328 由上表可以看出， 2020 年第二季度三项指标较一季度由大幅上涨，而三季度的三项指标较二季度有大幅下降，大致和一季度持平。 幅度下降的原因在于国家政策的陆续出台，给了人们一种房价将会下降的预期，加上各项媒体的推波助澜，加强了人们的这种心理，有效需求受到压制，交易量就会大幅下 降；同时， 9 月份天气炎热，是房地产市场的传统淡季，销售量一般不高。 商品房预（销）售情况 三季度商品房批准预（销）售面积为 万平方米，同比 2020 年三季度上升 %，其中住宅 %，同比上升 %。 但对比 2020 年第二季度而言，供应量有所下降。 季度 商品房预售面积 变化情况 2020 年第三季度 2020 年第二季度 2020 年第一季度 分析与结论 2020 年第三季度徐房指数为 2700 点，比上季度上涨 111 点，涨幅为 ％。 （基期为 2020 年第三季度，基期指数为 2020 点） 季度 033 034 041 042 043 044 051 052 053 指数 2020 2054 2220 2167 2193 2238 2421 2589 2700 涨幅 徐房指数走势图05001000150020202500300003年3季 03年4季 04年1季 04年2季 04年3季 04年4季 05年1季 05年2季 05年3季 总结 XX 市房地产市场的情况，可以看出，房地产市场的价格有所上升，交易量和交易额却大幅下降，原因可以从以下几个方 面来分析： ①国家新政的影响 03 年 121 号文的出台，大幅限制了开发商贷款的门槛，由于开发商的融资渠道相对单一，因此融资难度大幅提高，开发商迫于迅速回笼资金的压力，只有快速将手上楼盘出手，而在 XX 市房地产市场同质楼盘较多，要想快速出手，只有降低价格。 05 年 5 月份国八条的出台，其中重要的一项是 在住房转让环节征收营业税，这项政策对二手房影响甚大，因此二手房交易迅速降温。 同时，各项调控政策的综合效应也逐渐发挥出来，购房者普遍认为房价将会有所下降，加上媒体的推波助澜，更是加深了购房者的这种心理预期，购房需求受到了 极大的压制，故交易量和交易额会大幅下降。 同时，这也导致了部分楼盘房价的下调。 宏观调控是交易量和交易额下降的主要原因。 ②一般来说，在房地产市场， 9 月份是销售的淡季，这几个月天气炎热，人们一般都不愿意出来看房，故销售量会有所下降，这是房地产市场交易量和交易额下降的第二个原因。 ③由于前两个原因的存在，房价应该有所下降。 但从总体来看，房价为什么还有所上升呢。 主要原因是成本拉动型的房价上涨，近些年来，土地实行招、拍、挂等制度，土地成本大幅上涨；各项制度的实施，如对容积率、绿化率、建筑密度、楼间距、环保等要 求的提高，还有建筑材料价格的上涨，使楼盘的开发成本逐渐提高，这些原因都导致房价的上涨。 第三部分 XX 市住宅环境特征 一、 XX 市各区房价走势（ 2020 年三季度 — 2020 年三季度） 二、 XX 市各区房价走势分析 第一阶段：（ 2020 年 1 季度以前）不温不火，整体小幅稳步攀升。 2020 年第 1 季度以前各区房价走势图可以看出， XX市房价整体呈上升趋势，房价逐季度攀升。 在该折线变化中以 2020 年一季度为一个节点， 2020 年一季度之前价格攀升趋缓，呈现不温不火的状态。 第二阶段： （ 2020 年 1 季度 — 2020 年 3季度）出现拐点，区域价格分化。 此阶段正是处于 “ 国八条 ” 出台的前后，市场开始对此项政策出现不同的看法，市场热点散乱，市场观望情绪浓厚，因此出现个别区域小幅下跌。 第三阶段：（ 2020 年 3季度后）大盘领航，中小楼盘闻风而动 此阶段市场表现为 “ 国八条 ” 政策影响因素减弱，市场累计的住宅刚性需求强 劲；同时 XX市超级大盘 “ 绿地世纪城 ” 以均价 2500 元 /平方米左右区域高价开盘，同时一路高开高走。 因此以此楼盘为风向标， XX 市其他中小楼盘闻风而动，纷纷以此楼盘为基点， 调整营销思路，或调高价格，或清理库存，出现了量价齐升的局面，由于各个区域供应量的不同和房价基础的不同，涨幅各异。 三、 XX 市各区房价 房价波动节点分析 2020 年三季度，市区商品住宅销售均价为 2753 元 /平方米，住宅价格指数为 3257 点，比上季度上涨 %，涨幅大幅度下降。 2020 年二季度徐房指数为例， XX 市 2020 年第二季度徐房均价为 2667 元 /平方米，比上一季度上涨了％。 其中北区以 ％涨幅位居增幅榜首。 但各区涨幅差别较大，这可以从新房供应量和销售量及涨幅关系方面看 出些端倪，如下图所示： 图注： Y轴为住宅量（套）。 “■ 均价涨幅 ” 为 2020年第二季度与第一季度该区均价百分比，与 Y轴值无关，为了便于表现，做分布处理，以标示值为准。 从上图不难看出，供求比的差异成为导致区域涨幅的一个主导因素。 各区简述如下： 中心区 ：涨幅较小（ %），主要原因新盘较少，同时高品质楼盘没有推出，可供应量较小；购买市场方面目前购房者对房地产地段价值认识不够，同时大户型居多，相比其他区域总价较高，房价较难得到承受。 东区； 涨幅适中（ %），超大楼盘主导区域，供应量充足，市场竞争适中，在价格进入目前价格平台后，会主观控制区域价格，以力于大盘的逐步消化。 南区 ；涨幅失真（ %），传统的适宜居住区域，房价一直处于较高位运行。 本 季度均价出现跳跃，源于此阶段区域别墅供应量加大，而普通住宅成交受其他区域低价库存房影响而成交缓慢，导致均价跳升幅度较大，指数出现失真。 市场显示，此区域均。