天津市写字楼市场调研报告(编辑修改稿)

天津市写字楼市场调研报告(编辑修改稿)内容摘要：

不同，招商政策也有差异，但在产品细分、目标客户定位、项目配套建设等方面大同小异，这直接导致了市场竞争的加剧。 多数项目都在宣传产品的低密度、生态化、环保等，真正有特色的竞争手段并不见得新鲜。 „ 结合项目情况特点做好项目规划，根据市场竞争情况对项目进行定位，并在园区环境、综合配套、软性服务等方面做足文章，将使项目在激烈的竞争中立于不败之地。 天津总部基地市场项目市场供应状况 市场供应情况 • 天津现有的总部基地项目主要沿京津高速分布，各项目均位于不同的开发区或产业园区内，如西青的的华苑产业园、东部的空港经济区、滨海新区以及城区内部的东丽软件园内。 目前已经推出到的项目有 EOD总部港、滨海国际企业大道、中北总部基地、华鼎置地、矽谷城等 5个项目， 供应量为 万平方米。 潜在供应情况 • 天津潜在的总部基地项目 同样分布在各产业园区内，目前可确定的项目 出了在售项目的后续工程外，还有 有空港经济区的天保商务园、武清开发区的创业总部基地、滨海科技园的渤龙湖总部基地等，总规模约为 ，据了解，目前天津 也有部分 的产业园在筹划建设总部基地项目 武清开发区 华苑科技园 东丽软件园 泛空港区域 滨海新区 „ 现有供应量不大，但潜在供应量巨大，未来市场竞争激烈。 • 通过调研，天津的总部基地主要以研发及高科技型、企业内脑型客户为主，这主要是由天津的区位环境、区域经济发展情况及产业结构等因素决定的。 • 目前天津在售总部基地项目的客户主要行业为进驻企业集中在网络、传媒、信息、电子、物流、研发、生物医药、新能源、贸易等行业。 • 根据各总部基地运作方式和项目定位不同，入住企业的需求面积也相差较大。 具有政府行为的项目，由于其在招商方面的优势，单体面积也较大，面积集中在 40006000平方米；而由企业行为运作的项目，单体面积普遍较小，主要集中在 10002020平方米。 天津总部基地市场现有需求情况 总部基地项目针对的目标客群以各类企业为主，因此对天津注册企业的情况进行分析 企业数量 截止 2020年年末，天津市实有企业 140923户，分支机构 19392户。 其中国有及国有控股企业12559户，比上年同期增加 165户，增长 %；民营企业 128364户，比上年同期增加 12049户，增长 %。 企业类型 从内资企业的企业类型看，公司制企业占绝对多数，为 113435户，注册资本。 行业分布 新注册企业户数增长幅度最大的是卫生、社会保障和社会福利业，增长 124%，其次文化、体育和娱乐业增长 74%，其他如房地产、金融、租赁和商务服务、科学研究、技术服务以及信息传输、计算机服务和软件等行业增长均超过 20%；新注册企业注册资本（金）增长幅度较大的是信息传输、计算机服务和软件业，建筑业、水利、环境和公共基础设施、文化体育和娱乐等行业以及科学研究和技术服务等行业。 23415677811511571772744595391031135630263066320462570 1000 2020 3000 4000 5000 6000 7000教育采矿业电力、燃气及水的生产和供应业卫生、社会保障和社会福利业信息传输、计算机服务和软件业金融业农、林、牧、渔业水利、环境和公共设施管理业住宿和餐饮业文化、体育和娱乐业居民服务和其他服务业房地产业交通运输、仓储和邮政业建筑业租赁和商务服务业制造业科学研究、技术服务和地质勘查业批发和零售业户数„ 天津企业数量基数较大，且新注册企业增长迅速，公司制企业占绝对多数，新注册企业的类型中，适宜选择总部基地的行业增长迅速，如商务服务，科学研究、计算机、软件业等，具备相当的市场基础。 „ 据此预测，总部基地市场未来需求情况将以科研、计算机、软件业等行业企业为主，此外，各种类型的大型国有企业、跨国企业仍然是总部基地的主要目标客群。 发展趋势 • 集众多优势于一身，发展前景看好，吸引了越来越多的政府、开发商等开发总部基地类项目，总部基地项目之间、总部基地与写字楼之间的竞争也将日趋激烈。 • 天津市场呈现的各类总部办公物业面积在 80万平方米左右，且呈现继续增加态势。 如此巨量的总部办公物业，其消耗时间可能长达 5～ 10年。 总部办公物业的持续放量，容易导致这类物业的明显过剩。 • 中小型总部基地凭借其专业化、特色化等优势，成为大型总部基地的重要补充，二者共同构成天津总部基地梯度发展的格局。 • 总部基地项目的功能定位将更加明确，将凭借其鲜明的特色在市场中取得竞争优势。 • 总部基地的概念日益被市场接受，规划建设将会更加合理，更加适应城市、社会及市场环境，在不断自我完善的基础上实现可持续发展。 • 从总部基地产品建筑来看，高效能、绿色环保的办公建筑将越来越多。 天津总部基地发展趋势 竞争日趋激烈 供应持续增加导致市场过剩 功能定位将更加明确 规划设计更加合理 主要竞争区域及项目 天津现有项目及潜在供应项目 现有竞争项目 1. 滨海国际企业大道 2. EOD总部港 3. 中北总部经济产业园 4. 矽谷城 5. 华鼎智地 未来竞争项目 武清开发区 华苑科技园 东丽软件园 泛空港区域 滨海新区 1 2 3 4 5 6 7 8 滨海国际企业大道 • 滨海国际企业大道项目位于天津滨海新区核心区域，由京津塘高速公路、滨海路、海缘路和海缘西路所围合。 介于天津开发区东西区之间，京津塘高速公路、津滨高速毗邻而过，向东 1公里规划 300万人口的大型居住区正在建设，“北方第一大港”天津港、滨海国际机场、津滨轻轨咫尺可达。 • 滨海国际企业大道项目计划分三期完成开发建设，一期开发建筑面积，二期开发建筑面积。 一期、二期为低密度的企业独栋建筑，主要为科技研发、企业区域总部、商务和配套，楼宇面积在 1000平方米到 4000平方米。 三期开发建筑面积为 平方米，规划建设顶级五星级酒店、商业和国际公寓，为项目的产业综合服务配套区。 武清开发区 华苑科技园 东丽软件园 泛空港区域 滨海新区 1 2 3 4 5 6 7 8 中北总部经济产业园 滨海国际企业大道 地理位置 滨海新区海洋高新区海缘路 199号 开发商 天津博海缘置业投资有限公司 规模 占地面积： 23万平 总建筑面积： 60万平 容积率 /绿化率 容积率： /绿化率： 50% 整栋数 74栋 楼层数 37层 单体 /标准层面积 单体面积： 10004000平 标准层面积 300500平 主力户型 13091762平方米 设施设备 电梯： 12部 /栋 单部服务面积： 10002020平 空调：独立户式空调 采暖：卫生间及地下室暖气片采暖 网络：电话、宽带信号入户。 预留接口 园林设计特点 围合式布局，形成中央景观，分两个组团，分别为水包绿和绿包水 节能技术 隔热断桥铝 lowe中空玻璃。 智能化办公 无特别技术 招商优惠政策 享受滨海新区政策和海洋高新区政策，具体情况一事一议 进驻企业类型 拟引进科技资源、科研机构企业，发展高端产业和现代服务业 主力进驻企业 目前只有意向企业，没有正式签约客户 售价 15800元 /平 EOD总部港 • EOD总部港临空产业区隶属于天津保税区，地处天津市区与滨海新区相连接的连绵带即高新技术产业发展轴。 • EOD总部港紧邻建设中的航空城，是临空产业区的重要组成部分，项目位于滨海新区与市区的交汇处，南望航空城、北接大毕庄物流区、西连中心城区。 • EOD总部港总占地 663亩，建筑面积约 50万平方米，规划建设集总部办公、技术研发、高科技生产、企业配套服务于一体的都市型现代工业产业集群。 武清开发区 华苑科技园 东丽软件园 泛空港区域 滨海新区 1 2 3 4 5 6 7 8 EOD总部港 EOD总部港 地理位置 东丽津汉路空港经济区北侧华明工。