大明宫商业城项目可行性研究报告(编辑修改稿)

大明宫商业城项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

其中对酒店的具体需求： 快捷酒店 三星级酒店 四星级及以上酒店 % % % 快捷酒店 6 0 . 4 7 %三星级酒店%四星级及以上酒店% 对餐饮的具体需求： 快餐 特色小吃 中档饭店 高档饭店 % % % % 李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。 快餐 3 3 . 7 1 %中档饭点 3 2 . 0 2 %特色小吃 2 9 . 2 1 %高档饭点 5 . 0 6 % 对休闲娱乐场所的具体需求： 洗浴中心 康乐中心 美容美发 健身中心 34% 12% 15% 39% 健身中心 3 9 . 0 0 %洗浴中心 3 4 . 0 0 %美容美发 1 5 . 0 0 %康乐中心 1 2 . 0 0 % 数据显示，商户对餐饮、金融机构、休闲娱乐场所、超市、物流中心和酒店需求较大，达到 90%以上。 其中餐饮的需求主要集中在快餐、特色小吃和中档饭店；酒店则偏向于快捷式和三星级酒店 ；休闲娱乐设施则更偏好健身中心和洗浴中心等能够满足日常生活需求的配套。 因此，本项目的配套设施，不仅要求能够满足商户的日常生活、工作的需要，同时要利用本项目的区位优势吸引周边客流，烘托人气，从而增加项目的商业氛围，提高项目的增值潜力。 （ 7）购买车位 是 否 % % 选择会购买车位的比例为 %，因此在规划设计中应考虑业主对车位的需求。 李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。 （ 8）客户获得房产信息的主要渠道 电视广告 报纸广告 广播 户外广告 朋友介绍 其他 % % % % % % 电视广告 2 0 . 5 3 %报纸广告 2 9 . 3 3 %广播 2 . 4 0 %户外广告 1 4 . 4 0 %朋友介绍 2 6 . 6 7 %其他 6 . 6 7 % 客户获取信息的渠道主要来自报纸、电视和朋友介绍，特别是在对大明宫建材家居市场的调查中，大多数商户都是通过朋友介绍获取信息，因此在项目开发过程中，建议依托大明宫建材家居市场这个品牌和现有商户进行项目的推广，并通过主流报纸和电视的宣传来引导投资者。 市场供给分析 北郊经开区商圈：北经开区的历史和西高新一样，都不足 20 年时间。 但随着西安行政中心的北迁和大批国内外著名制造和生产企业财团的进驻，区域发展迅速。 目前的商业主要 集中在凤城一路和凤城三路中间，以人人商业集团的崇尚百货和人人乐超市，第五国际，金花赛高店和著名的沃尔玛超市为龙头，周边聚集了大量的银行，数码专业店（国美，苏宁）和餐饮娱乐类机构，商圈以日渐繁华。 以后的发展空间相当大，沿主干道未央路直到张家堡的距离都会成为商业的聚集地，因未央路直通连霍高速，是北西安的大动脉，政府和地方财团及私人企业对该区域的投入相当巨大，新起楼盘近 180 座，加上沿渭河经济带和市内商业 圈 的沟通紧密，经开区的发展 前景好。 李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。 SWOT 分析 优势 （ 1）道路交通 项目地处北三环以北， 北临大学城，东临大型居住区和新筑港务区，毗邻大明宫建材市场新址，可以说是四通发达，交通便捷，加之西面即将兴建的新火车站将使得北郊区的交通更加便利。 （ 2）市政规划 商业规划根据西安市 2020年 — 2020年远景目标，全市范围内将集中规划建设三个城郊购物中心。 （ 3）消费人群 按照惯例，一个商业中心的构建需要 强大的 居住人群量作为基础，才能保证正常的客流量。 在本项目的辐射区域内，既包括了发展成熟的未央区（ 38 万人）、 经济技术开发区、 也包括了正在迅速 发展 的大学城 ，这些都构成了一定的消费人群。 （ 4）原有市场 本项目的建设是为了旧的大明宫建材市场的搬迁安置而建设的，而原有大明宫建材市场的已经营造 了较好的建材市场 氛围 ，因此 经营者、购买者都会考虑到新的建材市场来进行经营或者是消费，这就会给 新 项目本身带来 原有的 消费群体。 劣势 （ 1） 商业氛围不浓 目前，北火车站并未建成，大型港务区和大型社区仅处于规划阶段，并未形成，同时， 本项目从建设到销售还需一段时间， 该区域的 商业氛围还没有营造起来，一些原有的业主可能会持观望态度，不会进行商铺的购买或者是租赁，这将大大的影李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。 响项目的正常运营。 （ 2） 资金用量大 本项目整 体规模较大， 前期工作当中涉及城中村拆迁改造，根据政府相关规定，用于城中村安置补偿资金需足额存入 指定 银行账户， 因而 导致本项目前期建设资金占用 量大，这将 对 开发商 自有资金投入量要求较高，带来较大的资金压力。 （ 3） 离城区较远 本项目地处北三环以北，离城区较远， 目前大明宫建材市场的目标 客户多位于西安市内， 因此 导致 市内部分目标消费者减少购买次数，或 是放弃购买。 机遇 （ 1） 国民经济迅速发展 省统计局初步统计 2020年我省 国民生产总值（ GDP） 完成 ，和上年同比增长 ，共完 成财政总收入。 而西安 市生产总值为 2190亿元， 按可比价格计算，比上年增长 %。 同时， 自 “九五 ”时期以来年均增长超过 10%以上，呈高速增长的态势。 西安经济持续快速增长的趋势和国民经济总量规模的进一步扩大，为发展 本项目 奠定了坚实的基础。 （ 2） 城市发展空间加大 临潼县、长安县相继撤县设区，扩大了市区面积。 另外随着西安市城市空间结构、产业结构的变化，中心城区用地结构的调整、优化，许多不适宜分布在中心城区的二、三产业开始逐步迁出中心城区。 大中型批发市场占地面积 大，商品运输量大且不直接面对广大消费者，没有必要分布在中心城区，为批发市场的向外扩展提供了机遇。 （ 3） 现代物流业互补作用增强 现代的物流配送手段等在批发市场网络体系中得到了广泛应用，起到了良好的互补作用，扩大了交易额，加快了商品流通，减少了仓储面积，降低了运营成本，经济效益明显提高。 大中型批发市场物流和商品分流，销售和仓储场所分离，可使大中型批发市场的用地规模大幅减小，营业面积相应增大，管理将更加科学、交易李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。 手段将更加多样化，交易效率将更加提高。 （ 4） 政府高度重视 政府高度重视 商业街 的 发展，把其作为 城市发展的重要内容，对商业街发展给予了大力支持与积极引导，有利于提高商业街的改造和建设。 威胁 近年来，西安市周边地区的如宝鸡、咸阳等地都加快了大中型批发市场的发展。 周边地区的大中型批发市场不仅向规模化发展，而且向中高级方向发展，由于具有成本低、交通便利和依托当地产业等优势，在吸引客户方面有较强的竞争力，无疑对西安大中型批发市场的发展构成有力的竞争。 项目初步 定位 （ 1）市场定位 ①本项目主要依托新的大明宫建材市场，配合北面的大学城，建议整体定位为以中高档建材家居市场为中心，集商业、休闲、 娱乐、餐饮等服务于一体的大型商业街区； ②紧邻主干道的商铺作酒店、娱乐休闲中心和大型的购物广场等，最好能引进知名超市、购物中心进驻； ③根据不同产品或服务的特点，将项目整体划分为多个功能区，主要业态可分为：建材类分区（内部可分为家具区、洁具区、装饰建材区等）、餐饮娱乐区、购物广场。 （ 2）客户定位 ①现有大明宫建材家居市场商户； ②太华路上的其它建材家居市场商户； ③北 郊大学 城周边的现有商户和大学的教职工； ④有一定经济实力、想在北三环附近进行投资的商人； ⑤外来投资商。 李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。 （ 3）价格定位 ①根据市调走访的信 息反馈，同时参考大明宫建材市场、城北成熟商业地块商铺的销售价格，本项目的整体均价 保守考虑， 建议在 4000— 5000 元 / m2 左右。 在价格制定上，可采取一铺一价。 ②鉴于项目自身的 具体 情况，以销售为主推出项目。 小结 及建议 （ 1） 小结 ① 西安房地产市场的健康发展和城市的快速发展为建材市场提供了巨大商机。 ② 大明宫遗址保护工程，使得现有太华路上的建材市场面临整体拆迁，这部分经营者急需新的建材经营场所，本项目的开发可以在很大程度上弥补此空缺。 ③西安市北郊现有的建材家居市场配套设施滞后、经营管理模式落后 ，缺乏配套设施一流，管理模式先进的一站式大型综合性市场，本项目的建设正是对这一空缺有效弥补。 ④本项目所处地段具有良好的人文环境和便利的交通条件，未来发展潜力较大。 （ 2）建议 ①本项目在规划设计中可以大型综合性商业街区为核心，通过功能分区的形式将专业建材家居市场与其它商业项目结合，达到烘托商业氛围和造血的目的。 整个商业街区采用开放、互通式格局，建议摒弃现有建材市场配套不完善、功能分区不清、建筑风格单一的 缺点，同时秉承科学的商业地产开发 理念，打造一个具备现代时尚特色 并富有文化气息的商业街区。 ②商业街商铺要 根据不同产品和服务类型的特点进行功能分区；底商商铺设计层高不宜超过三层，其以上楼层可以设计成 SOHO 形式，讲求实用，方便商户对办公、居住的需要；商场内席位商铺可考虑采用框架结构，面积自由分割，以满足不同商户经营投资的需要。 ③ 本项目可以利用安置房剩余土地进行商业住宅的开发，不仅可以有效地利用土地资源，同时还可以增加销售收入，使资金可以快速回流。 李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。 ④ 为了使项目系统性，整体化开发，建议在进行项目开发时，注重与周边北火车站、新筑港务区以及大型居住区开发节奏的配合，从而更好地营造本区域良好的商业氛围， 提升本项目的吸 引力，同时减少仓储面积，从而提高本项目的档次和品味，更好地实现经济效益。 同时，注重本项目自身 商品 住宅区与商业区开发进度的合理安排，从而更好地互相带动销售。 ⑤ 建议在项目内做一些小景观，如雕塑小品、小型中心广场、休闲椅等，用景观绿化及雕塑小品充分演绎大型综合性商业中心，并以此提高项目的产品附加值，拉升项目的品味与档次。 ⑥ 建议 本项目一定要设有足够的泊车位，同时考虑 金融机构、超市、娱乐场所 、餐饮服务等类型的商铺，一方面丰富本项目的产品类型，另一方面可以给购物者和经营者营造一个方便、舒适的购物环境，有 利于更好地促 进本项目商业氛围的形成。 李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。 第三章 项目的实施进度安排 目前本项目土地 尚未达到三通一平的要求，项目 前期准备阶段的工作计划安排如下： （ 1）对项目所在地的居民进行安置，原有房屋拆迁； （ 2） 实施 三通一平，满足开工条件； （ 3）委托设计单位，对 设计方案进行进一步修改、确定； （ 4）与城市规划管理部门协商，办理有关建筑工程施工许可证等； （ 5）安排短期或长期信贷，确定与落实建设资金； （ 6）对市场状况进一步的进行分析，初步确定销售价格； （ 7）组织招投标活动，并与承包商谈判，签订建设工程承 包合同。 项目进度安排的依据 根据房地产开发前期工作的一般规律结合项目内各类建筑物、构筑物的实际情况，依据《全国统一建筑安装工程工期定额》，对工期定额进行适当调整，初步确定各施工阶段的开发期，编制项目小区建设各项工作的进度计划。 进度安排原则 进度安排力求合理，最大程度减少开发商的资金压力，同时考虑 采取滚动开发的模式， 利用 前一阶段的销售收入资金开发 下一阶段工程。 李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。 分阶段开发的原因与目的 实施项目分阶段开发，可以通过前一阶段预收收入实现资金的回收，给项 目后期的开发提供足够的资金来源，保证本项目的顺利实施。 从而降低开发商的资金压力，实现利益的最大化。 在市场竞争压力较大、市场需求状况的变动不确定的条件下，分阶段开发可以试探市场反应，根据市场变化情况及时调整后期的开发建设，随机应变，充分适应市场需求。 项目实施的进度计划 本项目 建设 的横道图如下所示：李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。 时间 工程名称 第一年 第二年 第三年 第四年 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 一期 前期工程 第一阶段 基础工程 主体及 安装 装修 第二阶段 基础工程 主体及 安装 装修 室外工程 二期 前期工程 第一阶段 基础工程 主体及 安 装 装修 第二阶段 基础工程 主体及 安装 装修。