万科地产项目可行性报告内容指引(编辑修改稿)

万科地产项目可行性报告内容指引(编辑修改稿)内容摘要：

A 代表略低于可 能最低中标价； M 代表每次举牌增加的最小单位价格，或者是设定的敏感性（或重要性）变化值，例如 100 万元，变化值不宜过大。 根据需要，可增加如下测算： 销售净利率 完全成本 最高楼面地价 最高总地价 R1 R2 R3 ﹒﹒﹒ 注： R 代表可接受的销售净利率；销售净利率还可以换成其他主要分析指标，如投 资回报率等。 （二） 竞争对手分析 主要背景，控股股东情况 总资产、净资产、净利润（每股利润） 资金状况，可能资金来源，融资能力，资金成本 操作水平，主要开发的项目 参与竞争的主要目的，进而分析对手拿地的气势，是否志在必得。 （三） 制定策略 分析盈亏平衡点，即保本销售时的地价。 李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。 销售净利率在 10%时可接受的地价或在可接受的销售净利率时的地价。 也可以通过其他指标分析可接受的地价。 最终确定最高竞价和投标价。 把握以微弱优势取得土地使用权（开发权）的原则。 （四） 资金筹措 短期集中支付大额资金的保证，自筹资金还是向金融机构融资，是否与有关金融机构达成届时一定提供融资服务的协议。 第 十部分：在新城市开发需要补充的内容 一、 市场分析部分增加当地商品住宅市场总体状况 近三到五年商品住宅市场发展状况：开工面积、竣工面积、销售面积、销售额。 量值描述市场状况：当年市场主要指标：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、销售额、供需比、个人购房比例、平均售价、个人信贷额度占销售额比例。 各类型产品的市场特征：价位区分、各档次市场比例、发展趋势、产品特征、分布区域等。 各行政区市场比较： （ 1） 量值描述：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、各种档次楼盘的销售比重、平均价格等。 （ 2） 各区商品住宅分布特征：供应量、销售量变化和发展趋势等。 当地城市近、中期规划发展方向描述 城市发展规划、功能布局、基础设施建设等与项目开发和居民住宅密切相关方面。 主要发展商情况：发展商实力 、企业性质、开发水平；前 20 名发展商最近 3 年的开工量、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场占有率。 热点区域的表述和特征，热点产品的表述和特征 客户的购买偏好、购买关注的要素 重点楼盘描述 二、 需要完成新城市发展及房地产市场调研报告（报告格式及内容另附） 李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。 附件： 有关宗地情况的补充证明资料和法律文件，如各 种政府批文、权证等。 按照万科集团成本核算指导设置科目明细，详细列示成本测算过程 成本测算可采用两种方法： （ 1） 从预算角度，依照当地相关政府政策、法规，按照成本项目逐项分析计算。 但要注意万科在规划设计、高品质要求下，可能比行业一般成本水平增加的因素。 （ 2） 根据已做的类似项目的相关数据，并充分考虑该项目的特性，在此基础上估算。 上述两种方法在测算过 程中，不是一贯而终的，不同的成本项目要运用最恰当、最科学的方法，两种方法可以交叉使用。 对可上可下的成本项目在不能确定的情况下，尽可能稳健一些。 可参照下面表格： 成本估算表 成本项目 总成本（万元） 单位成本（元 /m2）参考项目单位成本 说明 一、土地获得价款 政府地价及市政配套 合作款项 红线外市政配套 拆迁补偿费 二、开发前期准备费 勘察设计费 报批报建费 三通一平费 临时设施费 李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。 三、主体建筑工程费 基础工程 结构及粗装修 门、窗工程 公共部位精装修 室内精装修 室内水电气暖 室内设备及安装 室内智能化系统 四、红线内市政工程费 室外给排水系统 室外采暖系统 室外燃气系统 室外高低压系统 室外消防系 统 室外智能化系统 五、园林环境费 环境设计费 绿化建设费 建筑小品费 道路广场建造 围墙建造费 李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。 室外照明费 室外背景音乐 室外零星工程 六、公共 配套设施费 游泳池 会所 幼儿园 学校 儿童游乐设施 商业设施 其他 七、开发间接费 工程管理费 营销费用 资本化利息 物业管理完善费 合 计 说明： 成本估算应按本表明细项目分类，因条件所限确实无法作出详细估算时可只列大类 参考项目可选择集团内外的项目，其标准为：①已竣工的项目；②具有最大可比性 现金流量预测表 李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。 欲签定的意向书和合同文本 企业管理学习网 最 优秀 的企业管理 资源 站 新城市开发的市场调研报告 微生物采油可行性报告 1．概述 石油开采 石油是一种复杂的烃类混合物，这些烃类可能以气态、液态或者沥青质的固态存在，它一般在地下的沉积岩层中存在，液态烃俗称为原油，它存在于储油岩层的孔隙中，孔隙的大小不同，因而开采时的难易程度也有所不同。 在没有外压的情况下，孔隙中的原油很难溢出。 常规的一次采油是油井建成之后，靠地层压力将原油压至地面，能开采出原油量的 30%左右；二次采油需加压、注水、注汽等，靠水或气体的流动将油从油井驱至地面，能获得总储量的 10％~20％，剩余在油藏中的石油由于吸附在岩石空隙间难以开采，因此需要用新的方法将其开采出来，这就需要三次开采油。 三次采油的主要机理是降低原油黏度，或增加注入水的黏度，缩小油水之间的黏度差，控制水的流动性，提高驱油面积，从而提高原油的采收率。 常规的三次采油方法有：热驱，蒸汽驱油，化学驱油（包括表面活性剂驱油和聚合物驱油）以及微生物采油。 常规的化学驱动费用都比较昂贵，而微生物采油随着生 物技术的发展，已经向着经济开采原油的目标迈出第一步。 利用微生物开采枯渴的油层是目前最经济的方法，应用这种方法不仅可以开采出流动的李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。 原油，而且可以开采出不动的石油，并能使枯渴井延长寿命。 多年以来的研究证明：微生物采油是一种最有前途的强采方法。 微生物采油技术概述 微生物采油技术，即微生物提高原油采收率技术（ microbial enhanced oil recoverg MEOR），是通过将筛选的微生物注入油藏，利用微生物在油藏中的有益活动，微生物的代谢产物与油藏中液相和固相的互相作用，对原油 /岩油 /水界面性质的特性作用等，改变原油的某些物理化学特征，改善原油的流动性质，从而提高原油采收率的综合性技术。 采油微生物代谢过程中除了产酸，生物表面活性剂和气体等代谢产物外，还产生聚合物和有机溶剂等，所有这些代谢产物都能在不同程度上以不同方式作用于地层原油，改善原油的性质，以利于原油的开采，微生物采油技术经过多年的发展，逐渐成为目前国内外发展迅速的一项提高原油采收率技术，也是 21 世纪一项高新生物技术。 广义地说，微生物采油方法主要包括两大类：一类是利用微生物产品（如生物聚合物和生物表面活性剂）作为油田化学剂 进行驱油，也称为微生物地上发酵提高采油率。 目前该技术在国内外已趋成熟；另一类是利用微生物及其代谢物提高采油率，主要是利用微生物地下发酵提高采收率。 狭义上得微生物采油技术就是指利用微生物地下发酵提高采收率方法。 本报告也将就后者进行重点分析。 微生物采油（即地下发酵发）是直接将微生物注入到油层，将储油岩层作为一个巨大的发酵罐，在其中生长繁殖，代谢出对提高采收率有用的代谢产物或进行原油改良，从而提高原油采收率得方法。 与其他提高采收率的方法相比，微生物采油技术具有明显的优势；一、施工成本低，二、施工工艺简单，操 作方便，操作方式灵活多变，容李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。 易控制，三、具有不损坏地层，可反复使用，易生物降解，不易污染环境的生态学优势，四、增产效果持续时间长，五、使用范围广。 2．微生物采油技术的现状及前景 微生物采油自 20 世纪 20 年代被提出后，由于受到多种因素的限制，发展一直很缓慢， 20 世纪 20 年代世界石油危机后，各国加速了对细菌采油的研究。 最近几年国外研究微生物采油的大学越来越多，许多大石油公司以及独立的高科技实验室也在进行研究和开发，并取得许多可喜的成果。 在采油微生物研究初期，主要侧重于菌种的筛选，菌种的性能评价， 室内模拟试验，矿厂应用试验与提高原油采收率的研究。 微生物采油技术在广泛应用的基础上，其深入研究主要表现在两个方面，一是微生物采油技术与矿厂工程学的深入研究；二是石油微生物菌种的生物学特性的基础研究。 为了给微生。