商住两用物业的市场困境与趋向选择(编辑修改稿)

商住两用物业的市场困境与趋向选择(编辑修改稿)内容摘要：

生活质素为依归，如果单单考虑经济利益，国家没有必要花那幺多钱去搞环保，也没有必要取缔街边市场、拆除汽配一条街、服装一条街。 误区五： 有人认为禁止住宅开公司，损害了群众利益。 我们承认禁止住宅开公司难免影响一部分人的利益，但是我们更应该看到禁止住宅开公司可以保护大多数群众的利益，目前在住宅开公司的的确不是一两个，但他们比起买住宅居住的人仍然是极少数，我们绝不可以为维护少数人利益而损害大多数人的利益，更不能维护通过侵害别人利益而得来的利益。 随着社会的进步，人们对生活质素要求越来越高，追求 高尚住宅 将成为人们生活的基本要求，长痛不如短痛，为避免不明真相的人继续受骗，为开公司误买住宅，造成不必要的损失，希望政府将 任何人不得改变房屋用途 的有关规定制定为法规，各级政府部门都要严格执行。 摘自诚言《应该杜绝住宅开公司》 商住楼真有投资价值吗。 商住两用的概念有些过时了，因其没有很好的投资价值。 像现代城的ＳＯＨＯ不就是这个概念吗。 价格接近写字楼的价格，比附近用于纯居住的房子又高出一大截，我不知道它的投资价值在哪里。 商住两用的概念是在某一特定时期产生的，随着时间的推移，社会的进步，这个概念就会落后。 由于ＳＯＨＯ族的工作类型比较窄，就日本的有关统计，仅占全部就业人口的２％。 因此，Ｓ ＯＨＯ型住宅不会成为住宅或办公楼市场的主流。 我们很难想象，ＩＢＭ会入驻商住楼，同样难以想象的是一家贸易公司会让员工ＳＯＨＯ。 《也说ＳＯＨＯ》 过客评论０２／０６／２５ 发表于焦点谈房论市ＢＢＳ业内论坛 慎买商住楼 笔者在此提醒买房人，买房子是百年大计，千万不能有侥幸心理，为开公司买住宅，暂时是比买商业楼便宜，但除非您准备随时改为居住，不然您就相当于买了无证的商品房，发展 中国最庞大的下资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) 第 11 页 共 28 页 商的任何承诺都无济于事。 目前，确实有在住宅开公司的，这属于执法不严的问题，将来一规范，倒霉的还是买房人，如果您不是想 赌一赌国家的法律会不会更改，我劝您最好别冒这个险。 买住宅开公司毕竟比买住宅住的人少得多，我是不相信国家会为少数人的利益而牺牲大多数人的利益，同时又牺牲国家利益的（对住宅楼和商用楼国家收取的土地出让金相差甚远）。 易水寒心０１／０６／２２ ２３ ２５发表于焦点谈房论市业内论坛 顺便提一下现在风靡北京城的“商住两用房”，开发商是在钻国家政策空隙，挂羊头卖狗肉，似乎买家得到实惠沾到了大便宜；但国外的“商住两用房”根本不是这样建造的，蜂拥而上的买家真可谓“无知者无畏”，比如：住户希望安静、安全， 不被打扰；商家却希望门庭若市，时间长了，肯定互相打扰，迟早引发问题。 人生在世，贵在好好把握。 摘自《无知者畏》 过客评论０２／０７／１１发表于焦点谈房论市ＢＢＳ邓智仁论坛 我们原本打算买东边的商住楼，听售楼小姐介绍又能商又能住，可现在想想这个楼既然整体是住宅，如果加一部分商住，无疑会打破现在宁静安逸的居住环境，如果建，也必须与住宅分开，不要让一心想远离闹市的人们回到家后仍有喧嚣的感觉，我们来也是选中这里宁静的环境，如果环境没了我们也不决定买了。 你们能帮忙推荐团结湖附近的纯住宅项目吗。 程先生（购房人）０２／０７／１９通过读者热线同本编辑部联系 让我们引用《商住两用：螳螂捕蝉黄雀在后 腹背受敌》中的一段话作为结尾： “商住两用”正在面临着腹背受敌的尴尬境地，“存在就是合理”，我们也不对它的存在置若可否。 同样，虽然纯商和纯住的市场定位是不一样的，从表面看来也没有竞争，但是，正如他们说的那样，入住后的“住宅用途”和业主的“生活方式”是很难限定的，他们也十分清楚彼此的软肋，只是不愿意说出来罢了。 „„祝这些存在的“只住不商”、“只商不住”、“商住两用”好运。 关于商住楼的话题，欢迎您来电或发邮件同我们继续探讨。 电话：０１０－６８４２６０９９ Ｅ－ｍａｉｌ：ｙａｎｇｊｉｅ＠ｓｇ．ｃｏｍ．ｃｎ 开发商学者质疑 商住两用市场的“钱”途 焦点房地产网 2020 年 12 月 10 日 13:38 中国证券报 中国最庞大的下资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) 第 12 页 共 28 页 就当前北京房地产市场而言，商住两用楼分布比较集中的几个区域主要有：中关村、亚运村、 CBD 及其辐射区。 这些区域所呈现的市场共性表现为：中小企业较多、写字楼供应量偏少或租金价格较高，这些中小公司由于受其经 济承受力的限制，往往更乐意选择区域内既能满足其办公需求，又不至造成太大租金压力的场所。 在此情形下，商住两用楼成为“香饽饽”。 市场决定需求 商住两用有“钱”途 以地处 CBD 商圈的 SOHO 现代城为例，其“ SmallOfficeHomeOffice（居家办公）”的概念，是从国外学来的。 但不管是误打误撞也好，还是一不留神也好，反正现代城着实火了一把，它的投资回报率也非一般项目所能企及。 据了解，现代城一套 180平米的房子目前的市场租金为每月 16000 元左右，即 元 /平方米 /天， 而相距百米之遥的国贸写字楼的租金价格约为 36 美元 /平方米 /月（大约合 /平方米 /天），如此悬殊的市场差价，使那些有心在 CBD发展，而无力租住高档写字楼的中小公司将目光更多地关注于商住两用楼。 形成“商住两用”楼盘的主要因素是地段好，位置好、交通便利、利于办公，这样才会吸引商家进驻，同时也利于中小型企业在此过渡，节省开支、利于资金的周转。 纠纷隐患不断 专家质疑商住两用 从一定程度上说，商住两用楼的出现，的确为中小企业的发展起到了推动作用， 但是，由此引发的纠纷及隐患，使“商住两用是否适宜”成为了众人争论的一个话题。 首先，从政府方面看，并未对商住两用楼的“土地使用用途”作出明确的界定。 而目前商住两用楼开发商的普遍作法是将土地使用用途列为“住宅”，这主要是基于“住宅”相比较“写字楼”来说，在土地出让金，贷款政策，用水用电价格甚至后期销售上都占很大的便宜。 （注：住宅的土地出让金为 600 元 /平方米，写字楼为 1400 元 /平方米；普通住宅的贷款最高可达八成 20 年，商用房贷款最高六成 10 年），这也难怪一些写字楼和纯住宅的开发商大呼市 场竞争不公平。 其次，对于作为纯居住目的业主来说，不仅其正常的生活会因“商”而受到影响，而且包括物业公用部分的费用和维修费等都要与“商人们”平摊，这本身就损害了业主的权益。 中国最庞大的下资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) 第 13 页 共 28 页 因为毕竟公司对于楼宇及电梯的损耗要高于一般的业主。 第三，商住两用楼存在安全及消防隐患。 在目前的消防管理法规及条例中，虽有关于商住楼的规定，但指的是传统意义上的“底部商业营业厅与住宅组成的高层建筑”，而非“可居住又可用于办公”的商住两用楼。 该消防标准规定，住宅只需设消火栓系统，商业营业厅和办公楼 则还需按具体需要配置火灾自动报警系统和自动喷淋系统。 从建筑装修材料来说，办公楼的装修档次高，可燃物较多，用电和天然气的量较大，防火规范较住宅严格。 因此，对于商住两用楼，如果开发商对其规划用途报建的是住宅，并按住宅消防标准审核，无疑是存在一定的消防隐患。 有业内人士对商住两用楼提出了质疑，目前随着商住两用楼的不断增多，在设计上开间越来越大，装修上也越来越豪华，由于其租售价格上的优势，首先势必会对乙等写字楼市场形成冲击，接着便是甲等字楼。 如果照此情形发展，还会有人去开发写字楼吗。 大家都做商住两用楼得了。 造成目前这种局面的主要原因，除了政策上的相对滞后外，“法律能否有效地执行”也是一个很关键的要素。 在香港及新加坡地区，商住两用楼是不允许出现的，如果一个纯住宅的电话通过报纸及其它媒体传播出去作为了商业用途，不仅电信部门会首先将电话掐断，而且其它相关的部门也会进行相应的处罚。 而我们由于缺乏必要的监督与执法机构，商住两用楼还会在相当的一段时期内存在下去。 拒绝商住两用 开发商细道原委 商住两用楼的“诱惑”虽大，但是我们还是在市场中发现了不少拒绝商住两用的 楼盘，他们“逆市而行”的“另类”作法同样值得我们去关注。 CBD 某外销项目，就将自己定位于“纯居住”的国际化社区，据项目销售总监介绍，当初“纯居住”的做法主要是基于以下几点考虑：第一，虽然商住项目可能有其存在的合理因素，也有各种优势，但不容忽视的是，商住混合对追求高舒适度的纯居住业主来说，会带来很多的不安全和不安定因素；第二，会给物业管理增加难度和成本，同时影响物业管理的品质；第三，会影响项目的品质，大幅降低住宅的居住质量以及安全感、舒适度，所有这些，正是人们对住宅所要求和看重的；第四 ，也是最重要的一点，是企业实力的体现。 社区不惜重金做小区配套，如幼儿园、国际学校、双会所等，而如果做商住，就可以不做配套或少做配套。 中国最庞大的下资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) 第 14 页 共 28 页 此外，为了保证其“纯”度，他们还采取了一系列的针对性措施：如房子不出售给个人或企业用做商业经营场所；在销售合同中约定，不允许在公寓内从事商业经营活动；不为业主提供营业场所工商注册证明等措施，以杜绝商住现象。 新型商住两用还需市场检验商住两用楼不管是扰民也罢，还是有这样那样的隐患也罢，它毕竟已经存在着，并且呈现出了快速增多的势头。 在目前各 项政策法规尚待完善之时，适时地找出一个合理有效的解决方案也不失为明智之举。 地处东二环的蓝筹名座，虽为商住两用项目，但是它避免了传统的商与住混杂的格局，取而代之的是商与住各为独立的建筑体，彼此出入互不干扰，互不影响。 商业用途的楼在消防等各方面尽量接近于写字楼的标准，另外，彼此的电梯也是独立运行的。 而位于马甸地区的冠城园，其做法更值得借鉴。 首先，它的住宅与写字楼也是完全独立的。 但不同的是写字楼是完全按照商业用地做的，在商业贷款及消防配套等各方面都是标准的写字楼模式。 其次，在写字楼的租售方面，它是以“整层”为单位进行的。 这样做，一方面写字楼给公寓业主提供了超值服务，另一方面公寓业主也给写字楼提供了购买服务。 从另一个层面来说，许多在冠城园写字楼办公的人，很多会选择冠城园住宅作为居所，不仅增加了项目的卖点，而且工作与居住直线距离的缩短，也提高了人们的生活质量。 同时，对于环保事业的发展也是一个促进，毕竟太多的人不用开车上班了。 据悉，有关商住两用楼的管理已引起了相关政府部门的高度重视，相信不久的将来，随着一些比较完善的管理法规的陆续出台，商住两用楼将会 更加名实相符，个性鲜活。 （殷苏峰） 商住楼从重商轻住到只商不住 焦点房地产网 2020 年 05 月 16 日 17:54 北京晚报 在社会及经济发展中，商住楼是一个相当活跃的产品，即便在现今美国的城市中，也存在大量的商住类项目。 在目前中国各大城市中，这个比例不仅没有因为大量写字楼的投建而有所减缓，反而出现了一种加速发展的趋势。 目前，这种趋势不仅引起了业界的重视，而 中国最庞大的下资料库 (整理 . 版权归原作者所有 ) 第 15 页 共 28 页 且也得到了有关管理部门认可。 北京市工商行政管理局文件京工商发［ 2020］ 56 号文件中表明， 2020 年 起，海淀区工商局已经认可在住宅楼内注册公司（但必须有居委会和物业公司出具的非扰民证明）。 然而，宜商宜住的情况依然是一个比较令人头痛的社会问题和管理问题。 这一点，即便是现今流行的 SOHO 类建筑也不可避免。 针对 SOHO 类产品商与住的矛盾，目前市场出现一些新型商住楼，已经从 SOHO 类重商轻住的模式发展成为只商不住的模式。 在这些商住楼中，住已经变成一个虚设的概念，发展商不仅为纯商务环境设计了诸多商务配套，如外观、大堂、电梯、用电、电话及智能化等等，而且也做好了取消厨卫管道的方案，还设计出了专门 的公用厨卫空间，个别项目甚至取消了厨房等居住功能。 一些项目，无论从外观、性能还是配套、户型等各方面来看，已经与纯写字楼甚至甲级写字楼都没什幺差异了。 如自 2020 年起市场上出现的天行健国际商务花园、新起点嘉园及数码 01 大厦等。 目前，以“ CBD 卫城”概念新推的住邦 2020，则更是一个“只商不住”的升级版。 该项目位于朝阳路与东四环十字路口东南角，大幅纯玻璃幕外墙，挑高 3． 26 米层高、 5A智能化配套、中央空调系统、框架剪力墙结构等，已经与。