钓鱼台国际饭店及酒店式公寓住宅可行性研究报告(编辑修改稿)

钓鱼台国际饭店及酒店式公寓住宅可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

分析 常德市的旅游旅游住宿接待设施业发展较快，并已具有一定数量。 我们认为常德市今后旅游住宿接待设施业的发展主要是两点：一个是量的增加：另一个是质的提高。 可以从以下几个方面去看常德旅游住宿接待设施的发展。 1）旅游住宿接待设施布局超越繁华区域 从旅游住宿接待设施的布局上看发展。 目前，常德市的旅游住宿接待设施主要分布在城区的中心地带。 随着城市的发展和扩大，繁华区也会扩充。 随着周末度假、节日度假、自驾度假等度假方式的增多，郊区与风景区 有可能成为新的繁荣区，因此将来的常德繁华区域也会增多，旅游住宿接待设施业的发展空间和机遇也随之到来。 2）自然旅游资源与旅游住宿接待设施相结合，度假酒店、特色酒店异军突起。 从发掘旅游资源上看发展。 常德是个旅游资源极为丰富的城市。 有桃花源、壶瓶山、 — 柳叶湖等。 如何充分发掘这些旅游资源，充分利用这些旅游资源，发挥他们的综合价值，这些都给旅游住宿接待设施的发展提供了空间。 14 3）多功能综合性旅游住宿接待设施成为趋势 从旅游住宿接待设施类型上看发展。 现在的旅游住宿接待设施基，本上是一个类型的。 即商务、会议兼旅游综合 性住宿接待设施。 从旅游住宿接待设施发展史上看，这只是旅游住宿接待设施发展的初级阶段。 常德市还没有专门是旅游度假性的旅游住宿接待设施，更没有风景如画的康体、娱乐型度假村。 而这恰恰是目前中国旅游发展的重要趋势。 专家们早已预测到，观光性度假将让位于保健、娱乐型度假；周末及节假日的的家庭式度假和情侣式度假已经在形成一种趋势。 常德有丰厚的自然资源优势，关键是发展的速度。 常德市旅游住宿接待设施的经营状况，从某种程度上已指出了发展方向。 从常德旅游住宿接待设施行业需求上能够看到常德旅游住宿接待设施业的发展。 旅游住宿接待设 施星级高的，设施完善，项目齐全，服务优秀，经营就好，出租率就高。 反之经营状况就差一些。 它充分说明了社会需要高质量的生活。 这恰恰证明了社会在进步，需求在提高。 只有发展高星级旅游住宿接待设施才能满足人们的需求。 何况，常德市本身就没有一家五星级旅游住宿接待设施。 常德市康体娱乐分析 行业现状 在各娱乐项目当中较为市民喜爱的有 KTV 包房、茶艺休闲、桑拿足浴及歌舞表演。 在市区内不乏一些经营较好，生意红火的场所，如 KTV 就有九重天歌厅、金碧辉煌歌厅、天上人间歌厅、金色年华歌厅，茶艺有红珊瑚茶艺 广场、热带雨林茶艺厅、米萝咖啡，剧场有百家剧场、芙蓉剧场，桑拿有华天桑拿中心、芙蓉桑拿中心，阳光台球俱乐部。 同时值得注意的问题如：临近华天酒店有一条商产云集的小街，个体经营者已组建一个初具规模的桑拿足浴街，但因为其个别规模小，形式单一，服务等各种原因、生意清淡，消费这些项目的客源多数选择到装饰豪华、档次高的宾馆和酒店去消费这些项目。 另据调查 2020— 2020 年之间常德市保龄球运动、健身房、台球等娱乐项目开始时均有众多场所，但市民对这一项目的热情不大，至使这些娱乐项目现今基本处于闲置状态。 A、常德市的康体 娱乐项目的构成可分为三大类： 第一类 娱乐类，其中包括 KTV包房和演艺剧场。 15 第二类 休闲类，其中包括茶艺与美容按摩。 第三类 健身类，其中包括桑拿足浴、台球、保龄球。 B、行业容量与经营概况 : 从统计年鉴统计数字 2020 年游客带来的消费收入为 21亿元。 经营规模及上座率分析 第一类 娱乐类 场所名称 项目名称 规模 上座率 九重天歌厅 KTV 36 间 95% 金碧辉煌歌厅 KTV 40 间 90% 天上人间歌厅 KTV 43 间 90% 金色年华歌厅 KTV 60 间 95% 百家剧场 演艺歌 舞 近 1000/座位 86% 芙蓉剧场 演艺歌舞 近 1000/座位 72% 第二类 休闲类 场所名称 项目名称 规模（茶位数） 上座率 红珊瑚茶馆 茶艺 200 85% 热带雨林茶馆 茶艺 200 95% 米萝咖啡 茶艺 150 90% 第三类 健身类 场所名称 项目名称 规模 上座率 芙蓉桑拿中心 桑拿、足浴 24 98% 华天桑拿中心 桑拿、足浴 30 96% 阳光台球俱乐部 台球 15 95% 金太阳保龄球馆 保龄球 24 55% （ 1）第一类（娱乐类） 常德市 KTV 大多分布 在武陵大道一带，它们具有不同规模、不同档次，共计数十家。 普遍的上座率均在 50%— 60%。 以上列表所述的均是规模较大、档次较高的场所，一般上座率均在 90%以上，甚至经常爆满。 有时还需要提前预订。 16 两家剧场的规模也都在千人左右，上座率竟达到了 70%— 80%。 这就不难发现市民对这些项目比较热爱。 他们对文艺表演形式的喜爱，有着优良的传统。 常德丝弦就是湖南民间文艺的重要组成部分。 另外，对那结规模较大、档次高的娱乐场所有所偏好。 （ 2）第二类（休闲类） 以上列表中所述几家茶艺场所，也是众多茶艺厅中的佼佼者。 它们以各自的装饰特色和规模受到了市民的喜爱，从上座率的数字中可以看出，均达到 80％— 85％以上甚至更高。 （ 3）第三类（健身类） 目前健身类项目主要是桑拿和足浴，市民则比较偏好时下流行的盐浴和盐水足浴。 像提供这样项目的桑拿、足浴场所虽然很多，但规模较小的场所终未受到大众的青睐。 客源基本上集中到规模大、档次高、服务好的宾馆、酒店桑拿中心，以至一些宾馆，酒店的桑拿足浴项目非常火爆。 通过对以上项目列表说明之后，总的来说常德市的 KTV 包房、茶艺、剧场和桑拿、足浴这些项目，都普遍受到了市民的喜爱。 在调查的过程中，了解到现在 康体娱乐业的客源，是以本地客人为主、商务与旅游客人为辅：从经济角度上看，以中等以上收入的人群为主，工薪阶层为辅。 随着常德市旅游事业的飞速发展，商务与旅游客人将会逐渐增加；随着经济的发展，工薪阶层的收入逐渐增多，目前，以工薪阶层的收入来看，康体娱乐项目难以参与过多，故大多工薪阶层人士对娱乐市场在持观望态度。 但是，随着收入的提高和娱乐市场不断的完善，工薪阶层人士将不断卷入进来，定会给娱乐市场带来一个更大的客源空间。 C、消费状况 现将几类娱乐项目消费情况进行列表说明，下表中列出的都是常德市行业内做得较好的几家。 休闲类： 场所名称 项目名称 价位（最低消费） 规模（座位） 红珊瑚茶馆 茶艺 10元 /人 200 17 热带雨林茶馆 茶艺 10元 /人 200 米萝咖啡 茶艺 25元 /人 150 娱乐类： 场所名称 项目名称 价位（最低消费） 规模（座位） 九重天歌厅 KTV 68— 98元 /小时 36 金碧辉煌歌厅 KTV 68— 98元 /小时 40 天上人间歌厅 KTV 68— 98元 /小时 43 金色年华歌厅 KTV 68— 98元 /小时 60 百家剧场 演艺歌舞 40元 /人 近 1000 芙蓉剧场 演艺歌 舞 40元 /人 近 1000 健身类： 场所名称 项目名称 价位（最低消费） 规模（人） 芙蓉桑拿中心 桑拿、足浴 300— 450 元 /2 小时 24 华天桑拿中心 桑拿、足浴 350— 500 元 /2 小时 30 阳光台球俱乐部 台球 15元 /小时 15 金太阳保龄球馆 保龄球 20— 60元 /小时 24 经营现状分析 A、消费潜力巨大 从各项资料分析可看出，常德市休闲娱乐业总体；肖费偏高，即便在这种情况下，娱乐行业的上座率依然保持在 80%至 90%以上，这足以证明常德市民有较强的消费能力，目 前休闲娱乐市场的消费能力有市场溢出。 同时目前常德市休闲娱乐场所不论从硬件还是从软件上来看，都有明显提高的空间，常德市的休闲娱乐市场的潜力巨大。 B、特色不鲜明、缺乏文化品位 常德市现有的康体娱乐项目，在经营上均没有形成自身的特色。 不论装修、产品、还是服务上都没有形成自己的风格。 以红珊瑚茶艺馆为例，在装修上， 18 颇具一定特色，具有中国传统茶艺文化的特点，但也仅仅如此。 在产品上、服装上、在茶艺文化上，却再也没有体现自己的独特风格。 如果市场上能够出现重特色、有独特文化品位的休闲场所，在市场上必将异军突起，形成强大的竞争优势。 C、品牌效应没能充分发挥 目前常德市的休闲娱乐市场内的品牌缺乏长久的生命力。 很多品牌都只是昙花一现。 这一方面与企业本身晶牌定位与宣传方面的意识不足有关，另一方面也体现缺乏规模与特色，很难产生品牌轰动与连带效应有关。 再者与管理与服务水平也有关系。 在充分考虑到消费者的消费需求的前提下，创建综合性的、有自身鲜明的特色的，注重服务质量与个性服务的休闲娱乐场所，就必定能显现整体效应，树立企业品牌。 D、项目单一，未能整合 从现状上看，常德市各种娱乐场所（除酒店外）都只经营单一的项目。 缺乏集多种娱乐项目为一体 的综合性娱乐场所。 随着时间的推移，人们对娱乐生活将会呈现多元化的需求，对健康、运动等保健性项目，将会逐步增强。 如羽毛球、网球、游泳、垂钓等等。 这样既满足了人们对休闲娱乐的多元化需求，又促进社会的消费刺激地方经济增长。 多种项目于一身的娱乐场所，这样既增加了客源的覆盖面，又可大大提高经济效益。 E、运动休闲初露苗头，但缺乏设施配套，条件有限 常德市休闲娱乐市场已经出现了很多以体育休闲为主要功能的休闲场所，这证明常德市市场有体育休闲的需求。 同样以常德市为例，几年前体育休闲暂露头角；经过这今年的发展已经成为常德市休 闲市场的一个新热点。 以常德市与常德市的体育休闲场所做比较，发现不论在环境塑造、设施种类、服务质量等等方面，常德市的体育休闲场所都有很大的不足，同时配套设施差，没有规模。 虽然价格便宜，但缺乏核心的竞争力。 加之，健康与自然的概念逐渐深入人心，非典的横行令人们审视以往忽视自然与运动的生活方式，体育休闲必将成为广大消费者休闲娱乐的重要组成部分。 从常德市体育健身休闲市场现状出发，以消费者调查作为基础，建立以生态、自然环境为基础，各种配套设施齐全的体育健身休闲场所无疑将吸引大量 19 的消费者前来消费。 客源调查分析 与市场规模预测 客源分析 常德市主要的酒店分布在市中心商住区，主要针对比较富裕的消费者。 年龄在 30— 55岁的这一阶层是主要的消费群体，其中公务员、银行职员、教师、商人、效益好的企业职员、医生等是消费的中坚力量。 各家酒店将消费水平确定地 200— 350(元 /人次 )的范围内也主要是针对这部分消费群体。 另外根据前面对常德是旅游市场分析 :常德市本地客源的增加和临近地市（主要是常德）游客较前些年有大幅度的增加，更多的游客来常德并不是来旅游观光而是来休闲度假；常德市旅游住宿接待设施业近两年来接待外地游客（包括团体和散客）的数量逐渐增大，占了常德市旅游住宿接待设施开房数的 30%以上。 尤其是常德市中高档次的旅游住宿接待设施，这个比例达到了 35%； 商务和会议客源增大。 市场规模预测 预测假设 :1. 钓鱼台国际饭店为现实五星级酒店。 基本稳定 . 常德市民除了“爱消费”、“敢消费”外，还“想消费”，“爱热闹”，市民想去有新意、有特色，人气旺的地方去消费。 在常德一些新酒店、新酒楼往往得到市民的青睐，这就是市民在消费方面一个对求变、求新的心理表现。 大酒店在常德之所以红火，除了创新以外，庞大的规 模所带来的火旺人气也更体现出了民众对于爱热闹的消费心理体现。 规模预测。 常德市区的年人均收入 万元 /年左右，人口 60 多万。 长沙市人口 170 万人，拥有日营业额过 5 万的餐饮企业十多家，而常德餐饮除了华天酒店外无一家酒楼日营业收入过 5 万，由此可见，常德市民消费能力还有很大的增长空间。 一般来讲，一个地区较富裕的人群站当地比例的 22%，假如其中 30%入住五星级酒店 次，常德市约每年有 10 万人入住 ,加上外来入住者 ,每年约有 16万人入住。 按预测模型： Y=N*（ 1+r） t 20 Y：旅客规模， N：基数， r 为增长率， t：时间 21 本项目旅客规模预测表 序号 r Y（万人） 2020 年 2020 年 2020 年 1 5% 16 19． 4 24． 8 2 10% 16 23． 4 37． 7 根据项目的特点，从高速增长，然后增长趋于缓慢，故项目建成时，市场总量约 16 万人 /年，然后基本稳定在 2325 万人 /年。 从客房入住率考虑，假设本酒店为 500 间，故每年需 12万人左右即能满足设计要求。 本酒店市场定位 目标客户定位：考虑到常德市经济情况和收入水平，本项目应已面向本地区较富裕阶层为主，立足常德本地市场，努力开拓国内 市场，全力争取外来游客。 功能定位：建成常德市乃至湖南省最出名的高级酒店，满足高级别客人的服务需求，引领常德的酒店、休闲以及健康娱乐消费市场。 建筑定位：建成为常德标志性建筑，打造成综合型服务酒店品牌。 22 第四篇 项目总体规划方案 规划设计理念 规划原则 尊重现状： 充分考虑现有地形地貌与景观资源的留存与利用，尽力避免对原有山体与自然景观的大面积毁灭性破坏。 土地的混合使用： 充分利用地形，形成。