生活广场投资可行性研究报告(编辑修改稿)

生活广场投资可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

计， 2020 年上海城市居民家庭人均可支配收入为 13250 元，人均消费支出为 10464元，其中文化娱乐服务消费为 306 元，约占 %。 由此可见 ，休闲娱乐业在今后几年将进入大发展时期。 1996～ 2020 年上海市 GDP 见下表。 中国经济的持续高速增长为商业及餐饮娱乐地产市场奠定了良好的经济基础。 随着全球经济一体化，国际零售业、餐饮娱乐业等行业的商业巨头纷纷进驻中国市场。 同时本土的餐饮娱乐企业也看好市场的发展，加大了在这方面的投资力度。 在经济高速增长的推动下，餐饮娱乐行业得到了前所未有的高速的发展，用房需求剧增。 由于这些餐饮娱乐用房通常会采用购买或租赁的形式来获得，也从而推动了相关地产的发展。 本项目处于 XX 区规划建设的 XX 路商业圈的中心地带 ，周边围绕着众多的商业设施及大卖场，根据 XX 区整体建设规划，该地区将建设成为 XX区的新的商业贸易中心，周边已建成或正在建设的住宅小区众多，随着该地区一批高水平的商业贸易设施的建设完成，该地区将聚集更多的人气，产生更多的商业娱乐消费需求，商业餐饮娱乐业主将更加关注该地区的发展，从而推动该地区相关房产市场的需求。 李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。 从现状来看， XX 路商业圈内缺乏此类大型餐饮娱乐场所，周边规划中的商贸建筑中也没有此类设施。 随着该地区的建设和人气的聚集，对餐饮娱乐的需求会越来越旺，相关用房的租售前景看好，本项目的市场优势将逐渐体现。 根据 XX区及地块周边环境，以及本项目的定位，本项目餐饮娱乐部分的租金暂定为 元/平方米 日。 办公楼市场分析 上海写字楼市场自 2020年年中起开始复苏，租金开始上调，出租率水平稳步提高。 上海 GDP已经连续 11 年保持两位数增长，持续、平稳、有序的经济发展增强了外商的投资信心，为上海写字楼市场的发展蕴含了无限机遇。 由于未来的需求量将明显增长，更多的跨国企业逐渐开始研究购买办公楼自用的可行性。 此外作为中国经济的领头羊，上海吸引了众多的国内企业，其中民营企业也是一个不可忽视的生力军。 与外资企业相比，国内企业更愿将写字楼作为一项资产投资。 调查显示，目前市场上的主要买家为国内的一些金融、投资和贸易机构。 上海写字楼市场过去 3 年的新供应量和租售量分别为： 2020 年 187000 平方米与 450000 平方米， 2020 年 338000平方米与 405000 平方米， 2020 年预计 310000 平方米与 350000平方米。 可见，新供应量相对不足，市场存量逐年消耗，空置率大幅下降，浦东市场从 2020 年的 45%下降到最近的 17%，浦西市场则从 2020 年的 21%降至 %的新低。 与此同时，市场平均租金水平出现 了稳步上升的态势，租金从 2020 年的每天每平方米 ，回升到目前的每天每平方米 美元，涨幅高达 60%。 现阶段上海写字楼市场的平均租金水平为每天每平方米 美元，高端市场每天每平方米 美元，低端市场每天每平方米为 美元，年收益率约为 8%10%。 2020 年度在上海经济运行状况良好的背景下，虽然受到上半年“非典”影响，但随后强劲的反弹使国内外企业对上海的投资信心逐渐增强。 在“非典”之后，写字楼市场逐渐回升，写字楼租金逐步走高，租售率增加，市场趋于活跃。 放眼 未来两年，随着新供应量的萎缩、使用需求的升温，租金水平将进一步上扬，继而刺激购买需求，估计上海写字楼的产权交易量和资本价值将出现突破性增长。 XX 区虽不是上海传统的商务区，但由于 XX区是上海通往西北方向外省市的主要门户，大量的商贸活动、都市型工业和外省市企事业单位驻沪机构的需求促进了 XX 区办公楼市场的形成和发展。 根据交通的便利程度和区域特征的不同，办公楼在 XX 区区境内呈有规则的分布，主要有三大块： XX 路－－ XX路板块由于靠近市中心和上海火车站，同时 XX 路是该区最重要的商业中心，江宁路是连接 XX区进 入市区的重要通道，因而该板块成为区内办公楼的一个主要分布区。 XX 北路板块由于紧靠内环线，不仅市内交通非常便利，而且经过近几年房地产业的发展，区域环境有了很大改善， XX 区将近一半的办公楼都集中在这一带。 武宁路－－ XX 路板块由于连接沪宁高速公路，客货交通均非常便利，同时，由于该区域分布有许多生活资料市场和农副产品市场，经营这些产品的企业和个人成为该区域办公楼的主要用户群。 本地块处于 XX 路－－ XX路商务板块，但这一地区办公楼市场的发展相对滞后，地块周边办公楼不仅数量不多，档次也不够高。 随着 XX区真 光商业圈的发展，将会有越来越多的客商入驻该地区，使得办公用房需求量猛增，同时对楼宇的规模和档次提出了更高的要求。 李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。 本项目的启动将顺应这一发展需求，通过建设功能完善的中高档办公楼，以弥补该区域办公楼供应的不足，利于该区域商业、办公品质的提升。 随着该区域的开发和建设，该地区对中高档办公楼的需求将进一步增加，本项目办公楼的功能定位为：为办公人员提供高质量的服务，功能上力求完善、先进。 主要客户为周边地块入驻的工业企业和商业企业，亦可凭借紧靠城市中环线（建设中）、与沪宁高速公路相邻的地理优势及便利的交通条件，吸引外省 市企业在此设立公司或办事处，市场前景看好。 目前项目地块附近基本没有其他写字楼，稍远一些的长征大厦对外报价日租金为 元 /平方米 日。 附近有几个住宅项目，售价 68007800元 /平方米，其中祥和名邸开发规模较大，占地 30 万平方米，为联体别墅、独立别墅和小高层组成，售价从去年 11 月份均价6800 元 /平方米上升到目前的 7800 元 /平方米。 根据 XX 区及地块周边地区的现状和发展前景，以及本项目的定位，本办公楼的销售价格暂定为 8000 元 /平方米。 名称地址占地面积 (M2)均价（元 / M2）开 发商 祥和名邸 XX 梅川路 1333 弄 3100007800 申豪房地产有限公司 泰宸景苑梅川路万镇路 506976800 上海鸿顺置业发展有限公司 三、投资估算与资金筹措 投资估算说明 本项目投资估算按国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）中规定的有关投资估算编制方法进行编制。 本项目建筑工程费用以现行建筑工程费用标准及费率为依据，并考虑调整因素。 投资估算参考了上海市同类结构建筑的造价指标。 建设投资 经 估算，完成 XX 广场项目建设投资为 135977 万元，其中土地费用约 20200 万，建筑安装工程费为 94778 万元。 资金筹措 本项目总投资 135977 万元，项目法人自筹资金 50977万，其余约 85000万元从银行贷款及房地产信托等方式解决。 资金使用计划 根据项目的实施进度，建设期拟为 年。 新增固定资产投资计划第一年（ ~）投入 60%，第二年以后（ ~）投入 40%。 四、财务效益分析 财务评价编制依据 本项目财务 评价编制依据为国家计委、建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第二版）中财务评价及现行有关政策规定。 国家的各项财务、税收和金融政策。 同类型房地产企业运营情况和统计资料。 基础财务数据与说明 （ 1）项目投资规模 完成项目总投资为 135977 万元，其中接手项目公司及土地费用约为 20200 万元。 （ 2）项目建设期和经营期 李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。 本项目拟定的建设期为 年。 销售期从项目建设期第二年（ 2020 年下半年）开始，至经营期前二年，预计销售第一年的收入为 40%，第二年的收入为 50%，第三年的收入为 10%。 （ 3）税金 根据本项目经营业务及现行会计制度，从销售收入中直接扣除的税金及附加主要有营业税、城市维护建设税和教育附加税。 营业税按国家规定税率 5%计算，城市建设维护税为 7%，。