江苏省大丰市新天地花园可行性研究报告(编辑修改稿)

江苏省大丰市新天地花园可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

70%希望有智能网络系统， 45%希望有 LED 滚屏显示系统和背景音乐广播， 50%希望有智能卡。 2希望小区有什么样的物业服务 50%希望物业智能化、家政物业管理、绿化服务，可视对讲装置， 60%希望有闭路监控系统， 40%希望能 24 小时服务和维修服务、清洁服务，35%希望有餐饮服务。 2希望小区有什么样的保安服务 60%希望有 防盗、防火报警系统， 55%希望有中央呼叫系统和室内求救报警系统， 45%希望有 24 小时电子巡更系统和单元入口防盗门。 2准备投入的购房资金 40%希望投 0~17 万元， 40%希望投 17~20 万元， 15%希望投 20~23 万元， 5%希望投 23~30 万元。 2是否有向购买 70%有意向， 30%无意向。 （二）问卷调查的分析 选择在此置业的客户对小区的认同因素依次为：环境好、距离近、户型合理、付款方式、价格、升值潜力，比例依次为 70%、 50%、 50%、 20%、 20%、 15%。 从以上问卷 调查汇总中，我们可以看出大丰人对多层、小高层、别墅都比较能接受，不再局限在以前的平房中和自建的房子，说明大丰客户希望居住条件能更好；大多数居民期望房价范围在 1500~2020 元 /㎡；选择房型面积偏大型， 说 明市场需求的 是 中 等 价位 、较大 户型 、 中 低 档次房子 ；接受向银行按揭贷款方式买房，说明大丰居民的支付能力增强了；随着大丰客户购房观念的不断改变，他们对产品的综合质量要求也越来越高。 第四章 项目开发经营优势点与机会点分析 一、房地产投资项目开发经营机会形成模式 经营机会的实质是寻求、识别、把握企 业可进取的市场空间。 经营机会是外部市场、环境条件中的有利条件的综合态势与企业本身优势的结合。 经营机会转化为项目个性以后，即成为在激烈的市场竞争中项目的优势点、竞争点、卖点。 二、 项目开发经营优势点 本报告一、二、三部分对该项目作开发经营环境分析时，已作了许多讨论。 现对该项目真正的、突出于新天地住宅市场的优势点集中如下。 （ 1）项目开发经营期几年内相关的经济大“势”。 ①国家宏观经济处于上升繁荣期，恰恰是本项目的开发经营期。 ②住宅业房改、金融、投资、财政、市场管理等政策逐步到位，住宅业将面临有利的政策法规 环境。 ③置业意识 —— 古往今来中国文化观念的组成部分，已经重新泛起，并将成为全社会占主导地位的消费观念。 全社会小康后的家庭消费将首先集中在住房条件的改善方面。 （ 2）项目的区位优势与地段优势及其发展空间与规模 ①新天地花园的自然环境，在江苏省大丰市得地独优； ②新天地花园可作为经济技术开发区、企事业单位人员，私营、民营企业家理想的生活基地； ③新天地花园占地近三百多亩，规模大，是置业的理想地方。 （ 3）项目公司企业领导核心与公共关系状态。 ①项目开发公司领导核心可实行新组建的班子，在人事、财务管理等方面 可实行 全新的体制， ②项目开发公司领导层经营思想应以营造精品品牌，为江苏省大丰市人民作出贡献。 上述这些优势点的正确运用，有利于为开发项目打造良好的基础。 三、项目开发经营机会点 （ 1）人口众多，私营，民营企业今年来不断增加，收入水平持续增加，加之开发区的大规模建设活动，使得整个大丰市的房市较为活跃，有利于新项目的上马开工。 （ 2）项目区域位置紧邻市中心，自然环境得天独厚，加之其成本较市中心同类物业便宜，而且近年来，开发区有大规模的开发建设，整个区域内的基础设施，市政设施不断完善和健全，这就更有利于新 的项目未来的前景，而且整个大丰市的潜在购买力也是相当有分量的，这也正是项目的开发机会点。 （ 3）本项目目前交通状况较好，常新路将在年内完成通车，到时候小区的交通将相当便捷，而且物业的增值可能性是显而易见的。 （ 4） 2020 年南翔路拓宽和盐通高速建成通车将牢固确立项目所在区域的优势和不可替代性，新天地花园销售将适逢其时。 第五章 项目定位 面对竞争激烈的房地产市场，公司要建立自己的品牌与形象，就必须长、短目标兼顾，为实施品牌战略，在本项目定位时，须将区域，交通环境、配套设施，人文文化等各种因素综 合考虑。 一、目标市场定位 新天地花园虽位于经济技术开发区，但紧邻市中心，这决定了主体目标对象为大丰市的中高层消费群。 消费群界定 （ 1）行政事业单位和科研教育单位人士； （ 2）民营或私营企业家或个体老板； （ 3）来大丰市经济技术开发区投资的企业人士及其管理人员； （ 4）富裕居民购房和二次换房的需要； 年龄判断在 30－ 45 岁 购买目的比例依次判断为：纯自住、自住兼投资型、其它。 二、产品定位 根据对项目周边环境及物业市场的调查分析，将项目定位为中高档次，这是基于激烈竞争的市场状况以及项目所处 的环境和区位为前提而作出的明智决策 ,主要原因是 : ； ； ；。 代的优势。 （产品定位的具体建议见第六章项目开发建设建议。 ） 第六章 项目开发建设建议 一、项目总体规划建议 由于项目开发周期较长，在规划设计中既要立足现实，又要着眼未来，充分体现可持续发展的策略，建议在总体规划设计中，将地块分成若干个相对独立的 功能组团，以利于分期开发，每一组团可根据开发时的市场情况进行单独设计。 总体规划中应尽可能兼顾到本地块的周边环境，尤其要注意项目建成后的周边景观以及社区人员的视觉效果。 突出环境设计的宗旨，以“绿地中的公建”和“公建中的绿地”两个手法营造两个中心，形成集中景观，有效利用土地，发挥投资潜能，突出 21世纪居住社区的整体特色。 总体上来说，新天地花园的规划方案中建筑单体设计采用灵活的户型和变化的立体效果。 虽然大丰市私家车相对不多，但在规划上，建议在小区的交通方面，充分做到人车分流并且规划好停车位。 在设计规划上，建立“城市 —— 社区 —— 小区 —— 组团 —— 院落 —— 家庭“ (如上图所示 )的尺度序列，综合考虑内外交通，公共设施，行政管理，环境保护，技术经济要求，合理布局，站在城市的高度看社区建设，为居民创造与城市完美和谐的居住环境。 小区总体规划布局 小区空间结构可以概括为“周边围合、中心绿化”，“三轴一环六组团”。 “周边围合”是指小区东、南、北三面以商业界面临路，将噪杂的城市交通干道与小区的内部空间分开。 既为小区内部创造安宁、舒适的居住环境，又以完整、统一的商业建筑形象面对城市交通干道，为城市的视觉形象 增添层次。 “中心绿化”是利用原有水系，形成完整内庭水景绿化，将中心绿化、组团绿化，以及道路绿化有机统一起来，避免绿化的分散，从而提高绿化的使用价值，再点缀以低层的别墅及会所等建筑，使得绿化、水面、建筑相映生辉。 “三轴“是指横贯小区南北的” S“型景观轴线及垂直于常新路的两条纵向景观轴线，它将小区分成完整独立的六个组团。 “ S“型南北景观轴线将六个组团、中心绿化、中心广场、会所及南北方向的人行次入口有机联为一体，是小区内部极富活力的，集景观、运动、休闲为一体的多功能交通活动空间。 两条纵向轴线，将红花中心河古 杏林风景带的景观有机引入小区深处，结合常新路的两个主入口，使道路交通、景观紧密结合。 “一环“是指沿基地周边的环形车行道路，便捷、高效地将小区的交通系统组织起来，形成完整的小区空间构架。 南翔路西接盐通高速公路，是进出城市交通干道。 沿路布置大体量商业建筑，常新路则是大丰未来的城市景观道路，沿路布置小体量精品休闲、文化、餐饮一条街。 沿常新路主入口，设置小区中心广场及会所，结合中心绿化，以形成小区内文化、休闲中心。 在中心绿化内布置低层独院住宅及联体别墅，构成外紧内松的空间形态。 会所北侧点缀以小高层建筑，以丰 富小区的天际轮廓线。 每组团内建筑两两组合，形成邻里单元，每单元内均设有底层架空车库及辅助用房。 将小区的运动场地及幼儿园设于小区的西北角，可独立服务于周边小区。 二、住宅建筑设计建议 住宅的设计要适度超前。 这里的超前不仅仅是面积问题，更重要的是功能、质量方面的适度超前，这就要求设计人员必须考虑到今后数 10 年内人们生活方式与需求的变化。 如果我们今天设计开发的住宅能想到明天的话，那么我们的住宅将肯定会备受青睐，也肯定会成为销售中的一个强力卖点。 住宅房型设计立足于“以人为本”的理念，引进 “景观房”概念，大量采用凸出墙面景观低窗，南北通厅。 做到功能分区明确，流线清晰，污净分离，并特别设置二代居、子孙户房型为楼盘的销售提供多样选择。 住宅外观设计采用目前流行的欧式风格，色彩以简洁明快为主，并在阳台、天沟、局部墙等细部以其他色彩点缀，做到统一中有变化。 建筑顶部为太阳能的设置留足空间，部分建筑底层设置 架空车库，建筑间距均满足 1： 的日照要求。 在建筑材料方面，大量采用新材料、新产品，据统计数据表明，在已建成或正在建成具有“后小康时代”特征的住房中，新材料、新产品、新技术的采用率，外墙材料为 60%，屋面保温防水材料为 90%，管线集中综合布置为 40%。 户型设计多样化，包括平面布局的多样化，建筑面积规模大小多变、房型设计的多样化（平面、复式），物业档次的多样化（多层小洋楼、小高层、别墅）等。 【 多层公寓 】 三房二厅二卫 建筑面积 ㎡ 占 % 三房二厅一卫 建筑面积 ㎡ 占 % 二房二厅一卫 建筑面积 ㎡、 ㎡ 共占 % 【 小高层公寓 】 三 房二厅二卫 建筑面积 ㎡、 ㎡ 共占 % 四房三厅三卫 建筑面积 ㎡ 占 % 四房二厅二卫 建筑面积 ㎡ 占 % 顶层跃层 建筑面积 ㎡、 ㎡、 ㎡ 共占 % 【 联体别墅 】 建筑面积 ㎡ 占 % 建筑面积 ㎡ 占 % 三、小区配套设施建议 交通状况为影响居民购房决策的一个重要因素，鉴于本项目所处区位的交通状况不佳，建议公司引进公交线路至小区，公司也可委托未来的物业管理公司办理住户上下班和小孩往返学校的交通工具。 会所是未来社区档次的标志之一，建议建设一个大型豪华会所，内设儿童游乐场、健身房，图书馆、影视厅、娱乐室等休闲活动设施。 拟建小区应引领智能化生活新潮流，建议引进有线电视、电信、计算机三网合一线路并全部采用地下电缆。 每户设独立的水、电表，小区内采用直供水系统及自来水净水系统，保证用户生活 用水质量。 小区内应设有小型超市、商场、银行、酒店、邮局等公共建设配套设施，为用户的日常生活提供方便 ,充分体现出社区生活的现代化。 (如图所示的社区配套方案 ) 6 小区的保安系统设有楼宇对讲系统，周界安全防范系统、电子巡更系统、闭路电视监控系统；小区公共建筑设备监控系统、中央背景音响系统、 LED 滚屏显示系统。 除了两条电话线及有线电视管线，每户接入计算机宽带网络，同时设有 VOA 点播系统。 小区安全系统、信息系统、管理系统均按建设部 AAA 住宅智能化标准实施。 四、环境艺术设计建议 随着人们生活水平的提高，“买 环境”的观念已为大多数居民所接受，景观优势也成为众多小区的一个卖点。 在当前以及未来相当长的一段时间内，人们买房除了考察室内布局、质量及小区的整体规划等因素外，也越来越重视其环境，这实际上也反映了人们追求人与自然的和谐统一，远离喧闹、闹腾、嘈杂的都市的一种心态。 基于上述原因和项目自身的环境优势，开发公司在进行本地块的整体规划设计时，不仅兼顾到地块的周边环境，更要注意小区内的环境艺术设计，建议公司聘请专业的环境艺术设计人员进行设计，以期达到较好的环境效果。 五、 道路交通设计 结合小区“三轴一环六组团”的规划 结构，形成小区完整的交通道路骨架。 交通设计以安全、便捷为宗旨，分为人行与车行二个系统，力争人车分流。 车行系统以“三轴一环”为骨架，形成六个组团的独立车行环道。 车行可至每邻里单元，同时构成每组团的独立消防环道。 人行系统以中心绿化沿水景观步道为骨架，可至每邻里单元，人行步道兼有休闲、运动之功能，与车行完全分开，以创造出安全、舒适的步行空间。 六、绿化景观设计 小区绿化设计采取中西结合，建筑、环境相交融的手法。 主入口纵向景观主轴，以入口广场、门廊、喷泉步道、中心广场、会所为主要节点，将各功能空间串为一体，形 成空间序列的起、承、转、合。 通过花卉、喷泉、雕塑、铺地、草坡构筑高节奏，具有强烈动感的欧式景园气氛。 “ S”型横向景观轴线，则以浓荫、雕塑、柱廊、铺地为主要构图手法，将各组团空间串为一体，旨在创造轻松、浪漫的休息氛围。