房地产营销管理制度(编辑修改稿)

房地产营销管理制度(编辑修改稿)内容摘要：

方式污损本手册 制规程》。 附则：未按时完成销售物料准备的，扣罚营销策划中心总监 100 元 /次，策划经理 200 元 /次。 第五章 项目开盘期营销策划控制 项目开盘前，营销策划中 心应根据评定的《营销策划书》及项目工程进度，组织实施开盘前营销策划各项准备工作。 第一条 预测绘数据取得 项目开盘前 三个月 ，营销策划中心应督促项目开发中心开始办理项目预售房源的测绘工作，并于项目开盘 1 个月前，取得测绘单位核定的《房屋预测绘报告》（须经财务管理中心、成本控制中心复核）。 附则：未按时取得开盘房源《房屋预测绘报告》的，扣罚项目开发中心总监 50 元 /栋天。 第二条 意向客户梳理 项目开盘前 二个月 ，营销策划中心应在前期意向客户梳理的基础上、再次对意向客户进行集中梳理与回访，明确了解客户的意向程度 、意向户型及意向价格等，并提交意向客户梳理分析报告，经项目分管领导审核后，报公司总经理审阅。 对意向客户按重点关系客户和普通客户进行分类。 重点关系户按重要程度（由集团总裁或公司总经理）划分一级、二级、三级；普通客户按意向程度由高到低划分为 A类、 B 类、 C类。 附则：未按时完成意向客户梳理的，扣罚营销策划中心总监 100 元 /次，销售经理 300 元 /次。 第三条 内部认购（或 VIP 卡发放） 项目开盘前 二个月 ，营销策划中心应根据意向客户梳理情况开始组织项目内部认购（或VIP 卡发放），明确重点关系客户与普通客户数量与内 部认购优惠政策，初步完成内部认购客户（尤其是重点关系客户）的房源锁定。 附则：未按时组织内部认购（或 VIP 卡发放）的，扣罚营销策划中心总监 100 元 /次，销售经理 300 元 /次。 文件名称：营销策划中 心制度汇编 文件编号： XHXDCYXCHZX0090801 生效日期： 2020 年 8 月 1 日 页码： 第 12 页 共 64 页 请妥善保管本手册 严禁以划线、作标记、随意撕扯等方式污损本手册 第四条 项目定价建议 在项目开盘前 二个月 ，营销策划中心应组织进行关于项目销售定价的市场调查分析，组织总工室、财务管理中心、成本控制中心等部门编制《项目成本预算分析报告》，为项目销售定价提供依据。 营销策划中心根据市场调查分析、成本构成以及意向客户梳理情况，拟定《项目定价建议报告》，具体内容及要求按《销售价格管理规程》相关规定执行。 附 则：未按时完成《项目定价建议报告》的，各扣罚相关中心总监 100 元 /次，各相关部门经理 300 元 /次。 第五条 前期物业服务公司招投标 项目开盘前 二个月 ，营销策划中心协同行政管理中心共同做好项目前期物业服务公司的招投标工作，并邀请工程管理中心、项目开发中心、财务管理中心和公司法律顾问对物管公司的物管方案、《管理规约》、《前期物业服务协议》进行评审、报批。 附则：未按时组织前期物业服务公司招投标工作的，扣罚营销策划中心、行政管理中心总监各 100 元。 第六条 按揭银行（含公积金）与按揭政策确定 项目开盘前 二个月 ，营销策划中心协同财务管理中心共同确定按揭银行单位及数量（分区域或标段选择多家银行），按揭政策、操作流程等事宜，并制作银行、公积金借款抵押合同、各类表单（含房地局表单）填写范本等。 附则：未按时确定按揭银行、按揭政策的，扣罚营销策划中心、财务管理中心总监各 100 元。 第七条 协议合同审定、培训 项目开盘前 一个月 ，营销策划中心应组织行政管理中心、总工室、工程管理中心、财务管理中心、物业公司、法律顾问等相关部门评审项目销售协议、合同（包括但不限于《预售须知》、《预售协议》、《车位 /库房购置协议》、《商品房买卖 合同》、交付标准、合同附图等），具体遵照《销售合同评审控制程序》执行。 其中，《商品房买卖合同》经公司分管领导、公司总经理审核，集团审批后，营销策划中心在 5 个工作日内委托制作或报网上销售系统备案。 同时组织部门全体员工对上述重要销售 文件名称：营销策划中 心制度汇编 文件编号： XHXDCYXCHZX0090801 生效日期： 2020 年 8 月 1 日 页码： 第 13 页 共 64 页 请妥善保管本手册 严禁以划线、作标记、随意撕扯等方式污损本手册 文本资料进行集中培训，其中销售人员必须考核合格后，方能参与开盘接待。 附则：未按时完成协议合同审定、培训的，扣罚营销策划中心总监 100 元 /次，销售经理 300元 /次。 第八条 销售资料开盘复评及培训 项目开盘前 一个月 ，营销策划中心应对销售控制表、户型图册、购房须知、销售人员手册、销 售统一说辞等进行内部评审。 其中购房须知、销售人员手册、销售统一说辞等销售资料，须经公司相关部门会签、分管领导审核，报公司总经理审定后实施。 审定后 5 个工作日内，营销策划中心应组织部门全体员工对上述重要销售文本资料进行集中培训，其中销售人员必须考核合格后，方能参与开盘接待。 附则：未按时完成销售资料开盘复评及培训的，扣罚营销策划中心总监 100 元 /次，销售经理300 元 /次。 第九条 开盘策划与组织 项目开盘前 一个月 ，营销策划中心组织策划人员、广告策划服务公司拟定《项目开盘方案》，明确开盘场地选择、开盘流程设置 、选房签约方式、开盘优惠、人员配置、物料配置、应急方案、嘉宾邀请等内容，并组织总工室、工程管理中心、行政管理中心、财务管理中心、物业公司、广告策划服务公司等相关部门和单位进行评审，经公司分管领导、公司总经理审核后，报集团审批（开盘方案应在开盘前 10 日通过最终审批）。 其间，营销策划中心应安排专人需密切关注市场动态及竞争楼盘价格、房源去化情况，出现重大情况时，应及时向公司领导及集团汇报情况，以便能灵活的调整销售组织方案。 附则：未按时完成开盘销策划与组织的，各扣罚相关中心总监 300 元 /次。 第十条 项目公示 文件制作 项目开盘前 15 天，营销策划中心应完成销售展示中心公示文件的准备与制作，需公示的文件包括： （一）五证：《国有土地使用证》、《建设用地规划许证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。 （二）协议、合同范本：《商品房预售协议》范本、《商品房买卖合同》及补充协议范本、《车 文件名称：营销策划中 心制度汇编 文件编号： XHXDCYXCHZX0090801 生效日期： 2020 年 8 月 1 日 页码： 第 14 页 共 64 页 请妥善保管本手册 严禁以划线、作标记、随意撕扯等方式污损本手册 位 /库房购置协议》范本、《银行 /公积金按揭合同》范本、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》等。 （三）流程、须知类：《认购流程》、《认购须知》、《银行按揭须知》等。 附则：未按时完成项目公示文件制作的 ，扣罚营销策划中心总监 100 元 /次，策划经理 200 元/次。 第六章 营销策划实施期的控制 第一条 项目网站开通和维护 规划方案批准后一个月内，公司营销策划中心应开通项目网站，项目网站的开通和日常维护管理规定参见《网站开通维护管理规程》。 第二条 广告宣传策划 公司营销策划中心负责根据工作计划安排，结合项目开发实际情况、市场状况和产品销售需要编制《年度广告宣传计划》和《月度广告宣传计划》，并按计划发布广告。 具体管理参见《营销策划品质控制规程》。 第三条 专项营销策划活动 公司营销策划中心根据《营销策划书 》的安排，组织各种专项策划活动，包括参加房交（展）会、组织产品推介会等，活动方案经营销策划中心总监审核后，报公司分管领导、公司总经理审批。 第四条 园区标识系统 交房前三个月，根据《项目 VI 管理手册》，公司营销策划中心负责委托广告方进行园区标识系统的设计，经公司分管领导、公司总经理审核，集团审批后，委托制作和安装。 第五条 交房文件编制 交房前三个月，公司营销策划中心应根据集团公司及政府相关规定，编写项目交房文件（包括《使用说明书》和《质量保证书》）。 交房文件应组织公司营销策划中心、总工室、工 文件名称：营销策划中 心制度汇编 文件编号： XHXDCYXCHZX0090801 生效日期： 2020 年 8 月 1 日 页码： 第 15 页 共 64 页 请妥善保管本手册 严禁以划线、作标记、随意撕扯等方式污损本手册 程管理中心 、成本控制中心、行政管理中心、财务管理中心及物业公司等部门、单位评审，会签后经公司分管领导、公司总经理审核后，报集团审批。 第六条 营销策划的总结和调整 公司营销策划中心应根据销售的不同阶段和不同态势，对项目开盘期、持续销售期、销售尾盘期的销售状态、市场客户反应、销售宣传推广等情况进行收集和整理，分析上阶段销售策划工作中存在的问题，确定改进方案，提出下阶段营销策划工作思路及具体计划。 公司营销策划中心应在项目开盘销售一个月以内，组织编制《项目开盘总结》，报公司分管领导、公司总经理和集团审阅。 公司应根据销 售态势、市场营销环境的变化，每季度编制《阶段性营销推广工作计划》；在项目即将交付时，编制《项目尾盘促销计划》。 《阶段性营销推广工作计划》和《项目尾盘促销计划》应报公司分管领导、公司总经理和集团审阅。 对于分期开发项目的营销策划工作，每期开盘前均应按照新开盘项目的策划控制流程执行，做好分期开盘后工作总结及下阶段计划管理。 第七条 营销策划费用管理 公司营销策划中心应根据策划工作的安排，进行费用预算，编制《年度营销费用方案》及《季度营销费用方案》，经公司分管领导、公司总经理审核后，报集团审批。 费用方案也可体现 在其它营销策划类文件中，但必须按流程实施报审。 计划内的营销策划费用支付，单笔 5 万元以下的，报公司分管领导、公司总经理审批，单笔 5 万元以上的，报集团审批。 计划外的营销策划费用支付，单笔 3 万元以下的，报公司分管领导、公司总经理审批，单笔 3 万元以上的，报集团审批。 第八条 营销策划文件管理 公司营销策划中心应安排专人对文件资料进行管理，对重要的文件资料进行存档，包括《营销策划书》、《年度营销推广方案》、《阶段性营销推广工作计划》、《专项营销策划活动方案》、《专项策划活动总结报告》等文件及审批记录。 公司各类 营销策划费用开支均应与各合作方签订合同，并保存备查。 文件名称：营销策划中 心制度汇编 文件编号： XHXDCYXCHZX0090801 生效日期： 2020 年 8 月 1 日 页码： 第 16 页 共 64 页 请妥善保管本手册 严禁以划线、作标记、随意撕扯等方式污损本手册 项目统一对外介绍的文字、数据、图片等如有调整更新，公司应做好旧版回收工作，并及时将最新信息通报公司各中心、部门及相关单位。 公司营销策划人员应在项目开工前，物色专业的摄影师及摄（录）像单位，对项目推进过程中的重大节点进行摄影、摄像，并保存相关作品。 项目各类营销策划工作成果（包括但不限于报纸、刊物、户外、网络、电视、电台广告、各类宣传印刷品、销售用品、销售资料、摄影、摄像等资料）须以实样或光盘形式保存，其中报刊、各类宣传印刷品、销售用品、销售资料等不得少 于 5 份。 附：《营销类供方资源管理》 一、供方考察评价 （一）公司营销策划中心对广告策划供方、营销代理供方、标识设计与制作供方、模型设计与制作供方进行统一管理。 （二）公司营销策划中心寻找供方时，应通过现场考察的方式对其进行资格评价，形成《供方评价表》，并随附考察报告及相关证明材料，亦可直接将考察情况填入《供方评价表》。 （三）对广告策划、营销代理供方管理考察评价的要素包括： 合法地位及相应资质（营业执照、资质证书等）； 项目团队素质（经验丰富的专业人员和管理人员等）； 项目团队能力（推广能力 、客户资源等）； 以往业绩、社会信誉及主要优势（关注类似项目的业务经历）； 公司的管理状况（规范性。