商品住宅开发项目可行性研究报告(编辑修改稿)

商品住宅开发项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

，该区域高校众多，有较好的自然环境与人文环境，购房者多以高校教职工为主。 华城新都此季度销售量在 1 万平方米以上；当代光谷智慧城本季度销量也保持在 5000 平方米左右。 总体而言，楚雄大道沿线楼盘体本季度价格都有所提高。 李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。 楚雄大道以南沿珞狮南路聚集了丽岛花园、新开盘的明泽•半岛尊邸和南湖山庄。 丽岛花园往南楼盘由于均价逐渐降低，取得了较好的销售业绩，本季度新开盘的明泽•半岛尊邸取得了开门红，销量在 4000 平方米左右。 该区域楼盘呈现别墅化、大户型化发展的趋势。 坐落在洪山区的“中国光谷”所在区域此季度又推出了学府佳园三期，平均价格在 2020 元 /平方米左右。 汤逊湖版块在此季度销售平稳，东林外庐二期项目均价为 1600 元 /平方米，仍保持着较好的销售势头；银河湾均价为 1700 元 /平方米，销量达到 万平方米左右；均价在 2300 元 /平方米的玉龙岛花园别墅本季也销售了 4000 多平方米；水蓝郡经过 6 月底的暂停销售后于 8 月重新登场，呈良好态势。 武昌区： 2020年第四季度武昌区平均指数为 ，比上季度上涨了。 平均价格为 元 /平方米 ，比上季度上涨了 元 /平方米，涨幅为 7%。 武昌区指数 2020 年第四季度 2020 年第一季度 2020 年第二季度 2020 年第三季度 2020 年第四季度 此季度南湖地区普通住宅的均价为 元 /平方米，比上季度提高 元 /平方米。 随着南湖地区逐步成为武昌最大的居住社区，市政配套设施越来越完善，社区文化气息浓厚，况且随着社区规模的逐步形成，土地稀缺性明显化，目前该地区已经没有任何土地 可用来开发楼盘，这使得更多的人希望在剩下为数不多的楼盘里抢到一块居住空间。 此季度该地区强销物业是华锦花园（二期）、新大地博雅苑、虹顶花园等中档楼盘，销售量都近 10000 平方米，而且高档物业像宝安•加洲花园、中央花园等高档楼盘的销售量也提高不少。 李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。 此季度徐东新区物业的均价为 元 /平方米，比上季度提高了 元 /平方米。 本季度该区域房地产市场一片活跃，销售量和价格的提升是武昌地区最高的，这与长江二桥取消收费的措施是分不开的。 此季度强销的物业为和盛世家、新世纪家园、都市经典，销量都超过 6000 平方米。 中北路连接了徐东新区和武昌小东门，是武昌南北交通的主干道之一，徐东新区的物业项目的旺销同时也带动中北路沿线房地产活跃。 中北路沿线现已成为小高层聚集区，此季度均价在 2450 元 /平方米左右，该区域现驻扎了天源城住宅小区、四季彩城、安顺星苑、白玫瑰花苑等等小高层。 随着市政配套的完善，中北路沿线有望成为武昌地区集住宅办公为一体的新区。 此季度东湖周边地区依然是东湖林语独占鳌头，均价不仅不降反而逐步攀升高达 4150 元 /平方米，这主要是由于其周边自然环境优越，小区内规划布置也延伸了周边的环境特色，在建筑形式 、户型及房屋的细节方面也充分体现人性化的居住理念。 3 光谷地区房地产住宅市场分析 （ 1）“光谷地区”概况 信息技术的突飞猛进，给世界生产力和人类社会的发展带来了极大的推动。 光电子技术是信息技术的核心技术之一，随着国际互联网业务和通信业的飞速发展，光电子信息产业将是影响未来社会发展的战略性产业，必将成为 21 世纪最重要的支柱产业之一。 在此背景下，大陆许多专家学者建议建立国家光电子信息产业基地。 湖北省和武汉市政府审时度势，及时决策，力争在武汉创建国家光电子信息产业基地。 去年，武汉以其发展光电子产业的综 合优势，被国家科技部、国家计委批准为国家光电子信息产业基地（俗称“武汉•中国光谷”）。 “武汉•中国光谷”高等院校和科研院所众多，汇聚了一大批国内外知名的专家学者，为发展光电子产业提供了强劲的智力支持；以武汉烽火科技集团、长飞公司、精伦电子、华工科技等企业为代表的一批光电子企业，已经形成了一定的产业规模，形成了光谷发展的骨架；“武汉•中国光谷”依托国家级开发区 武汉东湖新技术开发区，有着良好的外部环境和条件，这些都为光谷的建设发展奠定了良好的基础。 武汉东湖新技术开发区 50 平方公里范围内集聚 了 18 所高等院校， 56 个省部属科研院所，李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。 65 个国家重点学科， 10 个国家重点实验室， 7 个国家工程技术研究中心， 43 名两院院士，20 多万名各类专业科技人员， 35 万在校大学生，每年有 5 万余名大学生从这里走向四面八方。 武汉东湖高新技术开发区是仅次于北京中关村的中国第二大智力密集区，拥有非常丰富的高新技术人才资源。 （ 2）建筑类型 ●多层。 作为一种最为普遍的建筑形式，多层住宅依然是市场供应量的主体，这一点在城乡结合部的郊区房地产市场尤为突出。 目前市中心的多层项目越来越少，有彻底“逃离市中心”的趋势。 反观城市的外 延，尤其是近两年房地产开发较热的“三区五片”，即汉口的金银湖片和后湖片，武昌的南湖片、东湖高新开发区片以及汉阳地区的沌口开发区，无论楼盘规模如何，均以多层物业为开发的主要建筑形式。 从武汉三镇各区新开楼盘来看，多层物业也是占着绝对的比例。 ●小高层。 目前小高层最大的特点是将其“领地”扩展到了郊区。 除了在“寸土寸金”的市中心之外，小高层也出现在了离市中心较远的城乡结合部。 位于金银湖片区的“丽水佳园”开盘，其一期工程推出了数栋八层带电梯的小高层，再加上户型上的创新设计，市场反映良好。 此外，近期开盘的位于青山区 工业二路上的 “宝安•公园家”在其规划中也有数栋小高层项目。 这一现象打破了“小高层只能在市中心生存”的定式。 ●高层。 目前武汉市高层物业尴尬的现状正在被城市中心区日益增多的新一代高层住宅项目所改变。 市中心几个高层楼盘的面世，为高层物业市场增添了几分亮色。 本季度福星城市花园、怡景花园等楼盘纷纷亮相，而且都以高品质树立江城楼市的顶级豪宅形象，使高层物业的现状有所改观。 ●别墅。 江城特有的丰富水资源成就了众多的别墅项目。 就目前的实际情况来看，别墅市场中无论从供应量还是市场的接纳程度看， TOWNHOUSE（ 即联排别墅）都是最好的。 究其原因，一方面是联排别墅自身的优势，即住宅功能齐全，并且位于郊区价格相对较低，绿化率高，环境优美；另一方面是因为随着二次置业者在购房人群中所占的比例不断增大，要求改善生活质量的购房消费者日益增多，直接促使别墅的需求量增大。 目前汀香水榭、水蓝郡和黄金海岸等楼盘的此类物业都取得了良好的市场效果。 李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。 本项目建筑类型： 以高层（ C 型）为主干，周围点缀布局（ A、 B、 D、 E 型）多层住宅。 整个小区外观上错落有致， 的容积率保证了充足的绿化面积和多处现代景观小品设置在住宅楼周围。 4 竞争楼盘分析 本项目地处关山一路与雄楚大道交界处，紧临光谷 CBD 核心地区，属于东湖高新技术开发区黄金地段。 周边地区近年来相继开发了一些与本项目相关的楼盘，形成竞争态势。 对于这些楼盘的分析有助于找准市场动向，对项目进行综合市场定位。 楼盘名称 开发商 房型 结构 价格 (元 /m2) 交房方式 逸景苑 银峰置业发展（武汉）有限公司 3* 4*复式 框架 1880 起 期房 兆富国际大厦 湖北骏华房地产发展公司 3*2 框架 2880 起 现房 当代光谷智慧城 武汉当代物业发展公司 3*2* 4*2*... 框架 2020 均 期房 银河湾 武汉鑫万国房地产发展公司 2* 3*1 框架 1800 均 期房 华城新都 武汉汇峰房地产开发公司 1* 2* 3*... 框架 1980 均 期房 东林外庐 冈部置业（武汉）公司 3* 1* 4*... 框架 1670 均 期房 名都花园 武汉城投房地产开发公司 2* 3* 3*... 框架 2700 均 现房、期房 丽岛花园 联合置业（武汉）公司 3* 4* 4*... 框架、砖混 3900 均 现房 电脑大世界 洪港置业 3*2 框架、砖 混 4300 起 现房 明珠园 武汉联亨物业发展有限公司 2*1 框架 1000 起 期房 弘业俊园 武汉市武昌政通实业公司、湖北弘业房地产发展有限公司 不详 框架 未开盘 期房 南波湾 武汉农垦房地产公司 别墅 框架 1290 起 期房 文豪苑 武汉洪荣物业有限公司 3*2* 2*2*2 框架 1820 均 期房 当代曙光嘉园 武汉曙光双环开发公司 3*2* 4*2*2 砖混 1490 起 期房 半岛尊邸 湖北鑫丰物业发展有限公司 4* 3* 2*2 框架 2188 起 期房 华乐苑 武汉东湖物 业发展有限公司 3* 3*2 框架 1700 起 期房 水蓝郡 湖北长城建设实业有限公司 别墅 框架 2600 起 现房 狮龙花苑 湖北云顶房地产开发公司 3* 2*2 框架 1780 起 期房 李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。 山水华庭 武汉市铸久置业有限公司 2*1 3*2 4*2 砖混、框架 1400 起 期房 虹景豪庭 武汉市洪汇物业发展公司 3*2 4*2 框架 2920 均 期房 汤逊湖山庄 湖北华泰置地公司 3* 5*2 砖混 框架 1700 起 期房 樱花大厦 湖北新长江置业公司 2* 2* 3*... 框架 2580 起 期房 明雅苑 明鸿房地产 不详 不详 1780 起 期房 华乐花园 汇峰房地产 不详 框架 1478 起 期房 发展大厦 武汉经济技术开发区 3*2 框架 4000 均 现房 世纪广场 湖北省住宅发展公司 3*2 框架 3500 起 期房 尚文创业城 武汉尚文房地产开发公司 3*2 框架 1860 起 期房 梅南山居 武汉新大陆物业发展有限公司 别墅 框架 2400 起 期房 南湖山庄 武汉佳和房地产开发公司 3* 2*1 框架，砖混 2200 均 期房 星光苑 东湖物业发展公司 2* 3*1 砖混、框架 1900 均 现房 洪岭公寓 洪发物业 2* 3*1 框架 1800 均 期房 澳门山庄 顺联房地产（武汉）开发公司 别墅 框架 2500 均 现房 金梭花园 洪山区关山房地产综合开发公司 2* 3*1 框架 1750 均 现房 南远大楼 黄石中银 3*2 框架 2020 起 现房 利国综合楼 湖北胜良房地产开发公司 2* 3*2 框架 1880 起 现房 华泰山庄 湖北华泰置地实业公司 别墅、复式 框架、砖混 2200 均 现房 玉龙岛花园 武汉宏宇置业有限责任公司 别墅 框架、砖 混 2300 均 现房期房 竹苑小区 华中地产物业 2* 3* 2*1 框架、砖混 1400 起 现房 学府佳园 武汉东湖高新集团湖北公司 2* 3* 4*... 框架 2020 均 期房 滨湖名都城 滨湖房地产 2* 3* 3*... 框架、砖混 2700 均 现房期房 三鸿家园 博达房地产 2* 3* 2． ... 砖混 1600 起 现房 泰格生态公寓 洪港置业 2* 3* 3*2 框架、砖混 1600 起 现房 江天大厦 江夏房地产 3*2 框架 1400 起 现房 卓刀泉伏虎山庄 武汉京楚房地产开发公司 2* 3*2 砖混 1380 起 现房 创业农庄 东湖科技创业农庄 别墅 砖混 1858 起 现房期房 洪广大厦 中国农房 3*2 框架 3480 起 现房 李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。 迪雅花园 东泰房地产 2* 3* 3*... 框架、砖混 2250 均 现房 颐和苑 天人房地产 1* 2* 2*... 框架 1500 起 现房期房 （四）市场定位 1 项目优势和价格定位 和周边其他竞争楼盘相比本项目有其自身特有的优势：品牌、规模、高科技及文化氛围、交通便利、绿化及现代景观、智能及商务配套， 这六大优势集中了当今武汉成功开发楼盘的精髓。 光谷地区已成为武汉市楼价涨幅最大的区域，政府每年几十亿的基础设施投资，大量跨国公司及高科技公司的涌入，必将在近期内大大改善光谷地区的居住生活条件，创造更多的就业机会和商机，抓住发展机遇，抓住商机是现代人选择居住场所的重要因素。 “联想高科•经典都市”紧邻光谷中央商务区（ CBD），该区域在近年内将实现光谷开发服务、金融投资、商务贸易、信息交流与展示、居民生活配套和商务配套六大功能，其升值潜力是非常巨大的。 随着光谷步行街，创业街工程实施，这种潜力必将得到实现。 光谷 是最能体现武汉未来形象和发。