南昌风华盛世住宅项目可行性研究报告(编辑修改稿)

南昌风华盛世住宅项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

21三、本项目地块优劣分析（ SWOT） 优势（ S） ①、地处老城区； ②、地块临街面，有商业潜力； ③、人气旺； ④、市政配套齐全； ⑤、毗邻火车站、长途汽车站； ⑥、两公里范围常住人口 40 万； ⑦、社区内部有学校； 劣势 （ W） ①、地价偏高、有一定的市场风险； 机会（ O） ①、户籍制度的改变； ②、房贷贴息政策的落实； ③、与知名的代理商合作； ④、聘请知名物业管理公司； 威胁（ T） ①、银行信贷体系严格； ②、通货膨胀人民币贬值； ③、其他区域楼盘不断上市； 22项目综合定位 一、 项目整体定位 在规划设计上，力求高绿化低密度；综合服务配套设施齐全；体现小区独特的整体建筑风格；人车分流，动静结合。 在建筑设计上，充分显示人性化的居家住宅，提高使用率，降低公摊面积，综合考虑住宅的使用功能和空间组合等因素。 在价格 定位上，以中高档住宅为基准，结合市场和销售情况，拟定相应的价格策略。 在户型面积上，为考虑到消费者的接受程度，项目以中等户型为主，降低置业者的购买压力。 二、项目设计规划定位 （一）、片区规划 南昌市规划局已对沿江东路做过控制性详细规划，以住宅社区为主。 目前，该片区市政配套设施齐全，周边环境还将进一步改善。 （二）、小区整体规划原则 高绿化低密度； 综合服务配套设施齐全； 户型设计适合“升级换代”居住要求； 体现小区独特的整体建筑风格 （三）、总平面布局 “风华盛世”总平面图略呈长方形 布局，以风叶玫瑰为依据， 4栋建筑以合理的分布，保证日照间距在 之下，采光通风顺畅；中心花园布置在小区中部，下设地下停车位，利用不规则地形布置网球场和休息厅，小区设南北两个主出入口；对于临街住宅，采用双层 23隔音玻璃窗设计，提供给置业一个安静的居家环境。 （四）、交通组织 小区交通由小区出入主通道、小区次干道和小区道路组成，道路宽度和消防通道按城市住宅小区建设标准规划，地下停车位出口和入口分别设于小区北面主出入口，紧接南面 20 米宽的区域规划路。 （五）、规划指标 根据“风华盛世”初步方案及建设规模，规划 指标见表 9 表 9：“风华盛世”项目建筑技术经济指标 序号 项目 指标 备注 1 总用地面积 60600 平方米 2 总建筑面积 109000 平方米 多层住宅 高层住宅 商铺 90720 平方米 13920 平方米 4360 平方米 可售面积 12700 平方米 3 建筑层数 多层住宅 高层住宅 商铺 7 层 10 层、 11 层 1 层 地上第一层做架空层 4 建筑层高 多层住宅 高层住宅 商铺 米 米、 米 米 住宅标准层高 米 架空层 米 24三、项目建筑设计定位 本工程设计涉及建筑、结构、防火、节能、隔声、采光、照明、给排水、通风、燃气、电气等各种专业，设计时需遵循有关的规范或规定，单体设计时还应符合国家现行的有关强制性标准的规定。 （一）、建筑方案总体构思 建设地块位于沿江东路中段，基本要求是：建设方案总体构思紧紧把握“人居和谐发展”这一主题，创造符合时代精神面貌的现代化建筑和优美的精品住宅小区，并且与周边的建筑环境协调统一。 同时考虑到，由于社会经济的发展，人们审美观念也随之变化，对现代建筑功能环境的要求以及建筑技术、材料也提 出了更高的要求，因此，小区的建筑风格和形式还应注意不受传统风格的影响或限制，拟采用简练的现代构成手法，体现建筑的时代气息和 21 世纪新的居住理念。 （二）、平面设计 住宅。 根据使用功能，住宅采用框架剪力墙结构大空间布局，条式结构可根据消费者需求在设计时灵活组合，调整住宅平面空间构成。 住宅单体平面设计符合国家住宅建设基本标准和有关规范要求。 建设部根据我国住房改革的总体规划要求，提出小康住房的十条新标准如下： 套型面积稍大，配置合理，有较大的起居、炊事、卫生和储藏空间； 平面布局合理，体现食寝分 离、居寝分类的原则，并为住房留有装修改造余地； 房间采光充足，通风良好，具有优质的室内声、光、热和空间环境，隔声效果和照明水平在现有国家标准基础上提高 1~2 个等 25级； 根据炊事行为合理配置成套厨房设备，改善通风效果，冰箱入厨； 合理分隔卫生间，减少便溺、洗浴、洗衣和化妆洗面的相互干扰； 管道集中隐蔽，水、电、煤气三表出户，增加保安措施，配置电话、电视、空调机专用线路； 设置门斗，方便更衣换鞋，展宽阳台，提供室外休憩常识，合理设计过度空间，既保护了居室的宽敞豁亮，又使实际的面积大大超过建筑面 积； 垃圾袋装化（即垃圾不落地工程），自行车就近入库，预留汽车停车车位； 住宅区环境舒适，便于治安防范和噪声综合治理，道路交通组织合理，社会服务设备配套； 有宜人的绿化和景观，人均绿化面积达到 ㎡ ~ ㎡，体现节能、节地，保护生态原则； 小康住房城市示范小区住宅设计建议标准见表 10 住宅经济技术指标见表 11。 26表 10：小康住房城市示范小区住宅设计建议标准 一 二 三 四 套型面积系列标准（平方米） 使用面积 42~48 53~60 64~71 75~90 建筑面 积 55~65 70~80 85~90 100~120 功能 空间 使用 面积 标准 （平方米） 起居厅 18~25 主卧室 12~16 双人次卧室 12~14 单人卧室 8~10 厨房 ≥ 6 餐厅 ≥ 8 卫生间 4~6（双卫可适当增加） 门厅 2~3 储藏 2~4（吊柜不计入） 工作室 6~8 设 施 配 套 标 准 厨 房 Ⅰ型 灶台、调理台、洗池台、吊柜、冰箱位、排油烟机 （操作面延长 ≥ 2700mm） Ⅱ型 灶台、调理台、洗池台、搁置台、吊柜、冰箱位、排油 烟机 （操作面延长 ≥ 2700mm） 卫 生 间 Ⅰ型 淋浴、洗面盆、坐便器、镜（箱）、洗衣机位、自然换气（风道） Ⅱ型 浴盆（ ）和淋浴器、洗面化装台、化妆镜、坐便器（ 1~2 个）、洗衣机位、机械换气（风道） 设 备 标 准 电器设备 用电量 80~120 KWH/月 负荷 1560~4000W（大套可增至 6000W） 电表 5（ 20） A~10（ 40） A 电源插座 小居室 2~3 组 小居室 2 组 厨房 3 组 卫生间 3 组 电视插口 起居、主卧个一个 电话 1~2 台 空调线 设专用线 宽带接口 每个卧室一个 给水设备 用水量 200~300 升 /人日 热水器或热水管道系统 采暖通风 散热器、空调器（窗外预留位置） 室 内 环 境 质 量 标 准 光环境 采光 ≥ 1%（室外全天空光照度与室内距离 1米天然照度比） 照明 起居厅及一般活动 30~70LX 卧室、书写阅读 150~300 LX 床头阅读 75~150 LX 管厅、厨房 50~100 LX 卫 生间 20~50 LX 楼梯间 15~30 LX 声环境 空气隔声 撞击隔声 分户墙，楼板 ≥ 40~50dB 楼板 ≤ 75~65dB 热环境（按不同气候区区别） 冬季 采暖区 非采暖区 16~21℃ 12~21℃ 夏季 ＜ 28℃ 卫生环境 日照（按不同地区区别） 大寒日 2 小时 ~冬至日 1 小时 27表 11：“风华盛世”项目住宅经济指标表 序号 指标名称 单位 指标 1 套内使用面积 A 户型 B 户型 C 户型 D 户型 E 户型 F 户型 G 户型 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 68 100 108 112 102 2 住宅标准层总使用面积 平方米 87272 3 住宅标准层总建筑面积 平方米 103420（首层架空 1220 平方米） 4 住宅标准层使用系数 高层 多层 % % 80 85 5 套内建筑面积 A 户型 B 户型 C 户型 D 户型 E 户型 F 户型 G 户型 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 85（ 20 套） 125（ 44 套） 135（ 20 套） 140（ 20 套） 90（ 168 套） 110（ 504 套） 120（ 168 套） 6 户内平均居住人数 人 /户 7 居住户数 户 944 8 居住人数 人 3304 28公用建筑 中心花园广场地下设一层车位，地下车位出入口均为小区南面主出入口，地下车位的采光、通风、防潮、排水及安全防护措施，符合现行行业标准 《汽车库建筑设计规范》（ JGJ100）的有关规定。 物业管理会所、配电间、休息厅等建筑物均建于地上。 室外有消防环行车道、中心广场和庭院绿化带、建筑小品等。 （三）、立面设计 立面造型设计突出现代住宅建筑特色，考虑与周围城市环境的协调，表现简洁明快，有一定力度，使园区建筑轮廓线优美和富于变化，并与规划区内优雅、和谐、宁静的环境既协调统一，又具有鲜明的个性。 （四）、设施标准 住宅是室内环境，设备与设施，以及消防、安全防护等基本要求必须符合《江西省城市住宅建设标准》和有关规范，并按中高档住宅有关标准设计。 住宅装修及设施标准： 住宅为初装修，厨房、卫生间一次装修完成。 （ 1）、外墙：高级外墙涂料； （ 2）、内墙：厨、卫为彩釉面砖，其余为双飞粉； （ 3）、顶棚：厨、卫为塑料扣板吊顶，其余双飞粉； （ 4）、地面：厨、卫为防滑地砖，其余为无砂地坪； （ 5）、门窗：高级塑钢窗带纱窗，分户门、复合防盗门、户内门、实木镶板门、实木填芯蒙板门； （ 6）、厨房设施：洗涤盆； （ 7）、卫生间设施：台下盆或立柱盆、坐便器； 29（ 8）、阳台：塑钢窗封闭式阳台； （ 9）、其他：楼梯间踏步为面砖，墙面喷塑，塑料扶手； 小区配套 设施： 小区设有院内花园、草地、休息厅、网球场、地下停车位、室外消防、配电房、公共照明、电子防盗系统、通风及火灾报警系统、闭路电视及通信系统以及保安监视系统等。 四、价格定位 （一）、住宅部分 市场比较法定价过程 表 12：表楼盘调查统计表 序号 项目名称 建筑规模 建筑面积 （平方米） 平均价格 （元 /平方米） 销售率 （ %） 开盘 日期 A 龙泽园 67F 28529 2600 100 03/01/28 B 莱茵半岛花园 6+1F 12F 250000 多层： 2900 高层： 3300 未开盘 内部认购 C 新田绿洲 96F、 412F 118F 67872 多层： 2880 高层： 3500 80 03/06/15 D 船山广场 119F/2B 28679 3100 80 03/10 E 水印都市 214F、 218F 47460 2750 90 03/05/08 注：在以下列表中楼盘名称均以字母代替 A：龙泽园、 B：莱茵半岛花园、 C：新田绿洲、 D：船山广场、 E：水印都市。 交易日期修正系数以本次市场调查的日期为基数 100，以本项目的预售期为终点， 2020 年南昌 市商品住宅均价增长 %，南昌市该类住宅和商铺价格的变动呈上升趋势，月平均变动 +%，其他条件见表 11 和表 14。 30表 13：本项目住宅价格市场比较法系数修正表 单位：元 /平方米 序号 成交 价格。