南昌浙江大学科技园配套公寓项目策划全案(编辑修改稿)

南昌浙江大学科技园配套公寓项目策划全案(编辑修改稿)内容摘要：

在各个板块，象湖圈 140 亩，青山湖 460 亩，红谷滩红角洲地区 1000 亩，红谷滩新区供应 500 亩，新建县长堎地区 300 亩，南昌县莲塘地区供应300 亩，湾里 300 亩，昌北 200 亩，高新 200 亩，同时经济适用房的供应将达到 500 亩等。 今年 一季度 实际成交土地 亩， 主要集中在红谷滩地区，另外年内 还将有 亩土地 出让， 如果这一指标完成，今年的土地供应将是 2020 年的 3 倍， 土地 供应呈现明显 放量的 趋势 ，整个投资规模也将 再次 增大 ，对整个房价快速上涨有很大的促进作用，同时是从整个土地供应区位看， 2500 亩土地供应量在郊区，土地供应方向的转移，对调整南昌未来商品住宅的供应结构调整意义重大。 六、南昌分区房地产分析 各区域预、销售面积分布 18 数据来源：上海绎凯博才房地产代理有限公司 从 2020 年南昌各行政区销售面积分布图观察，南昌的购房区域主要集中在红谷滩新区、西 湖区、东胡区三个中心城区，占有整个市场销量的 77%，周边各行政区销量相对分散，市场占有率低。 南昌客户倾向市中心购房的因素有三点：一是南昌中心城区供应量多，客户选择性大；二是市中心配套设施齐全，生活便利，而城郊区域在这方面相对滞后，现有条件难以满足客户的居住需求；三是南昌居民的购房心理还比较保守，在城里住惯的人不愿离开，城市以外的人又迫切往城里挤，在多数人坚守“城市梦”的传统束缚下，市中心仍是他们购房的第一选择。 但是随着市中心房价的日益高涨，市场供应的逐步外移，城郊基础配套设施的逐步完善，旧有的“城市梦”观念 在经济支撑的现实条件下，南昌房地产郊区化成为必然。 各区域预、销售价格分析 数据来源：上海绎凯博才房地产代理有限公司 2020 年南昌住宅交易价格表明，市中心房价已经超过 3000 元 /平方米，其中属清山湖的房价最贵，原因是它拥有城市中心稀缺的自然湖泊资源。 临近周边的几个开发区中，高新区售价最高，一是区域产业环境特殊，购买人群支付能力强，另一方面它紧靠清山湖区域，地理位置上有优势，三是万科四季花城的先期进入，提升了整个区域的楼盘档次和区域形象。 但是受到新近开发项目品质较低、购买客户入住率低、人气不旺的 影响，区域房价上升的可能性已经不是很大。 七、南昌房地产市场营销方式分析 南昌的房地产发市场虽然起步较晚，但在中国房地产开发的火热浪潮中，特别是外地房 19 地产开发企业的进入，很大程度上提升了南昌房地产行业的发展水平，新的房地产产品，新的营销活动、新的地产概念频现媒体，眼球效应达到极至，营销方式上除了针对传统的个人购房外，还针对了市场上比较特殊的企业团购群，这里通过对南昌团购房地产产品的研究来归纳客户的购买取向。 南昌居住主题公园 楼盘名称 南昌居住主题公园 售楼电话 5999999 5989898 项目 地址 南昌象湖新城中心区金沙大道 售楼地址 南昌象湖新城中心区金沙大道 投资商 利嘉上海股份公司 开发商 南昌平海房地产开发有限公司 代理商 江西新德安房地产顾问有限公司 物管公司 居住主题公园物业公司 占地面积 1400亩 建筑面积 130万平方米 建筑类别 多层、小高层、花园洋房、别墅 总户数 约 10000户 建筑结构 框架 容积率 建筑风格 欧陆风格 物管费 多层 元 /月 /㎡ 绿化率 % 交通状况 乘 25路长班到终点站下 停车位 3600个 配套设施 中央景观 花园、室外游泳池、人工沙滩、植被、商业街、烧烤区、网球场、儿童游乐场、滑板公园、高尔夫练习场等 主力户型 二房（ ㎡ ） 三房（ ㎡ ） 价 格 多层均价 2350元 /㎡ 别墅均价 3300元 /㎡ 推出时间 2020年开工 开盘时间 2020年 5月 1日 交付时间 2020年 2月 工程现状 全面开工建设 销售情况 一期 约 3000套 销售已过 95% 客户 个人购买、 东航等单位团购 数据来源：上海绎凯博才房地产代理有限公司 正荣 大湖之都 楼盘名称 正荣 大湖 之都 售楼电话 07915988888 6612666 项目地址 南昌县南莲路 “ 墨山立交 ” 以西 售楼地址 站前西路 437号（海关对面） 20 投资商 正荣集团 开发商 南昌正荣（新加坡）置业有限公司 代理商 天睿不动产策略机构 物管公司 深圳市恒基物业管理有限公司 占地面积 1600亩 建筑面积 110万㎡ 建筑类别 多层、小高层、高层、别墅 总户数 6800 建筑密度 21% 绿化率 43 % 建筑结构 全框架 /砖混 容积率 建筑风格 欧陆与现代风格 物管费 元 /月 /㎡ 层 高 3米 交通状况 20 2 218路 停车位 基本可达到一户一个车位， 以卖为主，价格未定。 配套设施 墨尔本公园、水 上高尔夫 、 1500米生态长廊、 3300米湖岩线 、水上风车、喷泉、 哥伦布航模基地 ， 2所世纪小学、 4所幼儿园， 4所文化中心、 5个多功能会所、商业大街、水吧、村巴站 主力户型 二房二厅（ 8095㎡ ） 三房二厅 （ 120135 ㎡ ） 价 格 开盘时均价 1800元 /㎡ 均价 2030 元 /㎡ 推出时间 2020年 6月 16日正式开工 开盘时间 2020年 12月 12日 交付时间 计划于 2020年下半年竣工 工程现状 建设中 销售情况 现推一期南岸公园多层，销售率过 80% 客户 个人、 清华泰豪等企业团购 数据来源：上海绎凯博才房地产代理有限公司 团购房源特征  地理位置上都与城市中心有一定的距离，难以吸引市中心的客户群购买。  项目的规模都比较大，每一期推量比较大，区域消化有限。  小区内景观均好，产品品质优良，内部配套齐全。  倾向于小高层，团购价格明显低于市场售价。 21  房型以紧凑的两房、三房为主。 结论 福利分房的体制在中国已经取消多年，但在南昌这种房地产发展还不成熟区域，企业分房的观念仍残留记忆，特别是一些经济环境较好的国有大中型企业为留住人才，不惜通过分房来达到目标。 这部分客户因购房数量大，价格需求又相对适中，城郊项目是他们购买的主要对象，这就给城郊项目，特别是因地理位置不够好导致销售上存在一定抗性项目，一次新的契机，因此只要针对这类客户群制定合理的营销方式，就可以吸引他们，最终取得项目的销售成功。 八、南昌房地产市场分析总结 南昌经济的快速发展、居民收入水平的逐步提高、城市人口再次扩容，给 南昌房地产业的稳定发展奠定了基础，未来两年南昌的大环境仍将促进房地产业的快速发展。 南昌房地产业对南昌 GDP 的贡献已经越来越大，并已成为南昌重要支柱产业之一，以房地产现今在南昌的地位，政府必然会谨慎、合理的维护房地产的长远发展，使南昌房地产在政府的调控下，走健康发展的道路，我们认为未来两年南昌房地产市场运行稳定。 在过去的几年中，南昌的房地产供求稳步增长，并呈现供小于求的局面，显示南昌的房地产市场的发展活力，未来两年将在市场供应结构的变化下，市场需求将被进一步激发。 南昌商品住宅价格连年上涨，但 涨幅趋缓，对比中部五省会城市的房价收入比，南昌房价处中位水平，在现有基础条件下还是比较合理的，未来两年在市场供应结构的调整下，整体房价仍将上涨，但涨幅不会太大，估计年涨幅不会高于 8%。 房地产开工面积逐年增加，特别是 2020 年，新开工超过 1000 万㎡，增量之大，预示着未来两年南昌房地产的竞争将更加激烈，市场细分，差别定位将是规避竞争的主要手段，对房地产开发企业的营销水平将是一个重要考验。 在房地产平稳发展的同时，也出现了不少隐患，主要是供应结构不够合理，房型面积适中，价格相对平和的中档住宅开发量偏少 ，普通大众的住宅需求被抑制，未来两年，大量普通住宅会逐步上市，缓解市场矛盾。 南昌房地产的黄金销售周期是 6 月和 12 月，销售最为暗淡时期在 4 月、 8 月、 9 月三个月。 南昌商品房的外地购买人群已经接近三成，购买产品倾向住宅类型，购买能力强，他们是南昌高档住宅的重要支撑者，随着南昌经济的发展，这类购房群仍将增多。 二手房市场直逼新房市场，这也将刺激新房市场进一步的发展，同时从侧面反映出，在现有住宅市场供应结构下，不利于一、二级市场的整体发展，我们认为，这一不利因素将随着土供应的郊区化逐步化解，二级市场将 被再次激发，从而促进一级市场的发展。 22 南昌土地供应的放量，存量土地的解禁开发，都预示着南昌房地产将进入高增量时期，市场竞争将更加激烈，但可以看到，未来的市场供应逐步从市中心向城郊转移，未来市场供应结构将逐步改变。 1企业团购是南昌房地产销售的又一重要对象，在购买特征上倾向于城郊价格适中的项目，未来郊区项目将逐步重视这类客户群。 十、南昌房地产市场分析给本项目的建议 在南昌中高档住宅产品竞争日益激烈和政府对高档产品又宏观调控的双重压力下，中档、中高档产品将是未来开发的主流，建议本项目在档次定位上 向中档靠近。 抓住南昌 12月份的黄金销售周期，合理安排项目开发销售周期。 本项目位于城郊结合地带，区域又有众多的大型企业聚集，在项目营销中若能争取这些企业团购客户，将极大促进项目的销售。 未来两年南昌房地产的市场竞争加剧，本项目应充分认识市场，重点在市场定位上错开竞争。 第三章 高新区房地产市场分析 一、高新区区位分析 高新区位于南昌东部，紧邻南昌中心城区，确切的说应该是南昌城郊结合地带，是南昌城市化进程中最先辐射到的位置，区位优势明显。 二、高新区配套设施分析 高新区的 城市定位是国家高新技术产业园，是集科技产品研发、产品生产、贸易、仓储 23 于一体的综合性产业园区，基础市政配套上比较齐全，但在居民日常生活配套上初教育机构外，其余的十分匮乏，特别是交通不够方便，现有的条件不能满足区域居民的生活需求，因此，区域房地产开发中，小区内规划商业部分变得必不可少。 三、高新区房地产开发分布 居住讲究氛围，开发讲究聚集，高新区的住宅项目开发主要集中在南京东路两侧，聚集项目较多，而万科四季花城因为紧靠艾溪湖自成一个区域。 高新区北面主要为产业科技园，居住环境和基本条件都不具备，现在尚不存在商 品住宅项目，按照现有的规划，这里也不可能成为住宅项目聚集的区域。 受土地和住宅开发特性的影响，高新区未来房地产开发将由东向西、由北向南逐步推进。 四、高新区在售项目分析 高新区在售楼盘（主要） 楼盘 项目 丰源天域 尚东大道 庐山花园 四季花城 新城国际 商都 开 发 商 丰源房地产开发 华龙房地产开发 天骥物业 万科地产 新城建设 产品类型 小高层、花园洋房 多层、小高层、高层、酒店式公寓 多层、小高层、酒店式公寓 多层、花园洋房、高层 小户型公寓 占地面积 ㎡ ㎡ 4万㎡ 66万 ㎡ ㎡ 建筑面积 ㎡ ㎡ ㎡ 65万㎡ 6万㎡ 容 积 率 绿 化 绿 42% % 42% 53% 34% 房型面积 花园洋房（ 150～ 257㎡）公寓（ 95～140㎡） 87～ 213㎡ 小高层（ 111～205㎡）酒店式公寓（ 50～78） 多层 88～167㎡、花园洋房 135㎡左右、 4350 主力户型 两房、三房 两房、三房 小高层（三房、四房） 二房、三房 标间 户数 532户 798户 160户（酒店式公 寓） 3411户 168户 24 表 1— 1 数据来源：上海绎凯博才房地产代理有限公司 在售重点楼盘分析 提及万科城市花园，在高新区，可以说在整个南昌区都是无人不知，无人不晓，它是南房屋均价 2700（公寓）2800（花园洋房） 报价（ 2800～300） 小高层 2800酒店式公寓（ 3600） 多层 2850、花园洋房3300、高层 标间 32～40 一室一厅61㎡、二室一厅 83㎡ 销售情况 60%（花园洋房） 15%（公寓） 0 小高层80%，酒店式公寓 65% 75%（五期） 已售 100套 备注 配套设计了幼儿园、会所和沿街商业 篮球场、会所、地下及半地下车位、商业风情街 会所，幼儿园、商业街 会。