华县永安城项目可行性研究报告(编辑修改稿)

华县永安城项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

凭借着项目开发的巨大潜力，市场前景看好。 本项目位于县城老区，必然为项目带来巨大的客户群。 城市房地产的刚性需求，是项目住宅和商业建设的最大动力。 华县永安城开发建设项目可行性研究报告 12 第三章 市场分析及项目定位 华县房地产市场分析 通过对华县房地产市场状况的调查，近年来华县房地产市场发展势头强劲，总开发量和商品 房销售价格均呈现稳定的上涨趋势，以下对重点项目的开发情况做一汇总 : 序号 项目名称 建设性质 建设规模和主要内容 建设起止年限 总投资 截止 2020年底完成工作 2020年目标任务 项目建设责任 累计完成投资 主要完成工作 2020年度计划投资 自筹 工程形象进度 建设单位负责人 房地产开发投资 共 25个项目 366701 93836 1 阳光小 区 新建 新建住宅楼 16栋；建筑面积 40055平方 20202020 6500 2500 2500 一期竣 工 东胜房地产开发有限公司 王海娟 2 杏园阳 光 续建 新建四幢砖混住宅楼，建筑面积 20200平方米 20202020 2500 780 1720 1720 竣工 华隆公司 孙彦坤 3 四季花 城 续建 建设面积 10万平方米商业用房和住宅楼，同时配套小区内道路、绿化 20202020 8000 1000 5000 5000 竣工 坤峰房地产公司 李秦豫 4 锦绣绿 地 续建 建设 14栋总建筑面积 74840平方米，其中居住房 5100平方米 20202020 10327 5000 5327 5327 竣工 陕西恒盛开发公司王瑞玲 5 锦绣名居一期 新建 19栋 94750平方米 20202020 15600 5000 5000 陕西恒盛开发公司王瑞玲 5 锦绣名居二期 新建 68亩， 18栋 65630平方米 20202020 9500 陕西恒盛开发公司王华县永安城开发建设项目可行性研究报告 13 瑞玲 6 赤水湾生态文化园度假山庄项目 新建 赤水河两侧， 61650平方米 20202020 8000 2020 渭南高新区天时置业有限公司 7 瓜坡重点镇城乡统筹小区 新建 四个小区 方米 20202020 33000 15000 派尔森、恒盛、 3个房地产公司 8 渭华路商贸城西扩 新建 20万平方米，其中：住宅 米 20202020 20200 20200 永安房地产公司 9 兆兴国际城项目 新建 规划总用地面积，总建筑面积 80万平方米，总投资 10亿元人民币，由 5个住宅区和 1个商业区组成，可容纳住户 4036户，个体商户 1000余户，由 10栋商业大楼和 100余栋多层与高层住宅楼 组成。 项目容积率，建筑密度%，绿地率%，停车位1985个，社区内将配套有 2所幼儿园、1所小学、星级酒店、大型超市、百货商场、家居建材市场、饮食街、文化街、蔬菜副食大楼、社区服务大楼等完善的商业及生活服务设施。 20202020 100000 5000 陕西兆兴房地产开发有限公司 10 汇邦 .紫馨苑 续建 北苑：五栋六层住宅楼，建筑面积15480平方米；南苑：十栋六层住宅20202020 6461 1761 4700 4700 竣工 汇邦房地产公司 王仲坤 华县永安城开发建设项目可行性研究报告 14 楼，建筑面积 32200平方米 11 育红馨苑小区 续建 一幢六层 6000平方米住宅楼 20202020 800 600 200 200 竣工 城乡建设综合开发公司 姬升平 7 怡馨苑 小区 续建 十幢住宅楼 39000平方米 20202020 4000 400 3600 3600 竣工 城乡建设综合开发公司 姬升平 8 电力山水幸福城 续建 ，总建筑面积 93183平方米，其中住房 70000平方米 20202020 6949 900 6049 6049 竣工 渭南市天立园房地产开发有限公司 曹小红 9 华苑小 区 续建 两幢七层建筑面积8200平方米住宅楼 20202020 820 200 620 620 竣工 东胜房地产开发有限公司 李东生 10 吴溪公园小区 续建 三幢六层住宅楼及一幢两层商业门面房 ,13000平方米 20202020 1200 600 600 600 竣工 城乡建设综合开发公司姬升平 12 吴溪公园小区二期住宅楼项目 两幢六层砖混结构住宅楼，建设面积6640平方米 700 700 13 华县体育馆 综合开发项目 新建 86万平方米 20202020 89000 2020 2020 浙江嘉善县佳诚房地产公司 14 尚上居住宅小区 新建 新建住宅楼 15幢，总建筑面积 7600平方米。 20202020 8000 2020 陕西众泰房地产开发有限公司 华县永安城开发建设项目可行性研究报告 15 15 新华大厦建设项目 新建 新建十三层全框架营业楼 1幢。 总建筑面积 27000平方米。 20202020 6000 1000 华县新华书店 16 金水苑商住小区 新建 新建两栋住宅楼及门面房，总建筑面积 8328平方米。 20202020 1000 600 陕西恒艺置业有限公司 17 福圆小区 3住宅楼 新建 新建一栋住宅楼，总建筑面积 3800平方米 4000 1000 华县城乡建设综合开发公司 18 名仕典藏住宅楼 新建 新建一栋六层砖混结构住宅楼，建筑面积 2160平方米 300 300 华县城乡建设综合开发公司 19 县经济适用房工程 新建 48亩 12栋 方米 20202020 6000 4000 华县城乡建设综合开发 公司 20 金堆城钼业公司棚户区改造项目 新建 总建筑面积 44900平方米，其中，职工安置房建筑面积41400平方米，公共配套设施建筑面积3500平方米，安置职工 690户 20202020 8824 1000 金堆城钼业公司 21 竹沁园 小区 新建 7600平方米 2020 7200 2020 渭南竹沁园房地产公司 22 食品公司小区 新建 4015平方米 2020 450 450 渭南盛泽房地产公司 23 英华公 馆 8000平方米 2020 1000 1000 华县鸿力房地产公司薛建立 华县永安城开发建设项目可行性研究报告 16 24 高塘镇商用房开发 新建 1000平方米 2020 120 120 北村行政村 25 红领机械厂招待所扩建 续建 一幢五层 4500平方米商业用房 20202020 450 100 350 350 竣工 华县巴一酒店 王巴一 项目综合定位 功能定位 （ 1）定位原则：适应市场变化、创造差异性和领先性，满足多层次客户的多功能需求。 （ 2）定位：本项目是一个以高尚居住为主的住宅小区，其宏大的建筑规模加之大面积 的生态景观为项目的舒适休闲品质增添了诱人的气息。 由于对当前目标客户的需求进行了进一步的细化，因此本项目规划出多种户型来满足不同客户群的偏好需求，并且配套设施完备。 目标市场定位 结合对华县城区范围内的近十家住宅楼盘进行分析和比较的基础上，依据竞争楼盘的客户调查分析，我们把目标客户锁定在本区域和周边县市，这些客户具体可以分成以下四大类： （ 1）对项目所在区域认同感比较强，对高品质楼盘接受能力强的顾客；收入中、高等偏上，对高品质住宅产品比较向往的，喜欢高性价比的客户；户型、面积可选范围多，目标客户还是 主华县永安城开发建设项目可行性研究报告 17 要集中县城中小企业老板，这一群体经济潜力大，他们拥有很强的经济基础。 （ 2）以改善现有住房条件的华县政府及各类事业单位公职人员，这类人群收入稳定且有一定的经济积累，对华县房地产情况比较熟悉和了解，注重项目户型和小区景观。 （ 3）周边县市来华县考察投资的投资商。 （ 4）华县 金堆城钼业集团有限公司 广大职工。 项目价格定位 （ 1）定价原则： 结合市场 供给的 实际情况，制定一个合理的价格 ， 保证开发商资金尽快回笼并取得相应销售周期内最高利润。 （ 2）项目价格定位： 本项目的价格定位采用市场比较法。 市场比较法的基本 原理是对选择的案例的售价进行修正，然后计算出修正价格，最后将各修正价格的加权平均价格作为项目的价格。 市场比较法要经过选择案例、确定修正因素、计算修正系数、确定案例权重、计算修正价格以及确定项目价格等步骤。 1）选择案例 从可比案例中选择与本项目在用途、功能和结构以及层数上较为接近的项目有锦绣绿地、四季花城、锦绣民居二期这三个案例。 通过调研搜集到的这三个案例的具体情况如下表 31 所示。 表 31 因素条件说明表 华县永安城开发建设项目可行性研究报告 18 对象 比较因素 比较对象 可比实例一 可比实例二 可比实例三 项目名称 永安城 锦绣绿地 四季花城 锦绣民居二期 成交单价（元 / m2） 1400 1600 1480 用途 住宅 住宅 住宅 住宅 交易情况 预售 预售 预售 预售 总建筑面积（ m2） 107300 51000 100000 65630 配套设施 较完备 较完备 较完备 较完备 2）修正因素的确定 三个案例与本项目在结构上比较接近，功能上相同，但在以下方面存在差异：区域因素、交易情况、交易时间、个别因素。 因此，本项目将从以上四个方面对案例进行价格修正。 3）计算修正系数 每个因素的取值以项目为基准值 计算，本项目的各个因素取值均为 100，案例的因素取值参照基准值计算。 最终的修正系数为同一案例各修正因素系数的乘积。 修正系数计算如下表 32 所示。 表 32 因素修正表 可比实例 比较因素 A 锦绣绿地 1400 元 /m2 B 四季花城 1600 元 /m2 C 锦绣民居二期 1480 元 /m2 区域因素 100/103 100/97 100/104 交易情况 100/100 100/100 100/100 交易时间 100/99 100/98 100/102 个别因素 100/102 100/97 100/95 修正系数 华县永安城开发建设项目可行性研究报告 19 4）权重的确定 锦绣绿地 ； 四季花城 ； 锦绣民居二期 5）比准价格的确定 根据以上结果，确定各案例的比准价格确定如下： 案例一比准价格： 1400 ＝ 1346 元 /m2 案例二比准价格： 1600 ＝ 1735 元 /m2 案例三比准价格： 1480 ＝ 1468 元 /m2 6）项目最终合理比准价格的确定 项目的价格为以上三个案例的比准价格的加权平均，计算如下： 项目比准价格 ＝ 1364 ＋ 1735 ＋ 1436 ＝1500元 /m2 依据以上计算结果，综合确定本项目多层住宅的入市均价为1500 元 / m2。 随着时间的推移，项目配套设施日趋完善，项目人气逐渐上涨，因此项目价格也可逐步上调。 同理，对项目的小高层和商业部分采用相同的定价方法，通过市场走访和调研，项目高层住宅定价 2200 元 / m2，。