中国现行土地使用制(编辑修改稿)

中国现行土地使用制(编辑修改稿)内容摘要：

让的优缺点 土地使用权租赁的优缺点 土地使用权作价入股的优缺点 土地使用权出让的优缺点 优点 : 国家可以一次性收取土地出让金 ,用于其他的基础性投资建设 . 企业获得土地使用权后 ,可以独立地处臵和经营土地，避免了行政干预 ,有利于提高企业经营绩效。 企业获取土地使用权后，国有土地变为一定年期的土地资产，并成为股份制企业的法人股，每年可获得股息收入。 土地使用权出让的优缺点 缺点 : 会加重企业的经济负担 土地所有权在经济上体现不平衡 土地成本的回收难以实现 土地使用权租赁的优缺点 优点 ： 适合国有企业的承受能力。 有利于政企分开。 有利于企业改制成功 有利于土地成本的回收 缺点 ： 企业所拥有的土地产权是不充分的 租金的不断上涨 影响企业的形象 土地使用权作价入股的优缺点 优点： 可以减轻企业的经济负担 有利于国家的宏观调控 可以增加国有土地的收益 缺点： 土地股本与股份比例难以确定。 股息红利的收益得不到有效保障 不同土地资产处臵方式的使用条件 ，有下列情形之一者应当采取出让或租赁方式处臵 : 国有企业改制或改组为有限责任公司、 股份有限公司以及组建企业集团的； 国有企业改组为股份合作制的； 国有企业租赁经营的； 非国有企业兼并国有企业的 不同土地资产处臵方式的使用条件 ： 企业原划拨土地使用权应以 出让方式 处臵。 土地使用权出让金首先用于安置破产企业职工。 不同土地资产处臵方式的使用条件 ，对于自然垄断行业、提供重要公共产品和服务的行业，以及支柱产业和高新技术产业中的重要骨干企业： 根据企业改革和发展的需要，主要采用授权经营和作价入股方式处臵土地，国家以土地作价转让为国家资本金或股本金的方式向集团公司或企业注入土地资产。 不同土地资产处臵方式的使用条件 ，有下列情形之一的，经批准可以采取保留划拨方式处臵： （ 1）涉及国家安全领域和对国家长期发展具有战略意义的高新技术开发领域，国有企业可继续以划拨方式使用土地； （ 2）继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变的、可继续以划拨方式使用土地，但改造或改组为公司制企业的除外； 不同土地资产处臵方式的使用条件 （ 3）国有企业兼并国有企业或非国有企业以及国有企业合并，兼并或合并后的企业是国有工业生产企业的； （ 4）在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或国有企业合并中的一方属于濒临破产的企业；国有企业改造或改组为国有独资公司的； （ 5）对承担国家计划内重点技术改造项目的国有企业，原划拨土地可继续以划拨方式使用，也可以以作价入股方式向企业注入土地资产。 其中（ 3）、（ 4）项保留划拨用地方式的期限不超过五年。 国有企业改制中土地资产处臵注意的问题 1 国家、地方政府与企业间关系问题 国有企业改革后，土地收益的分配必须处理好国家土地所有权收益的实现、地方政府对土地进行基础设施投资的回收、以及企业对所使用土地进行投资改造成本的回收三个方面之间的关系。 因此，在三者之间如何确定土地收益分配的比例，以及如何选择土地资产处臵方式是一个非常复杂的问题。 2 有关企业隶属关系的问题 由于凡是县级以上政府设立、投资的企业都称为国有企业，因此企业隶属关系不同，可能有不同级别政府设立和投资的企业。 这样在处理土地收益分配时，就应该考虑企业的这种隶属关系。 如国家各部委直属企业的土地所有权与使用权就是统一的；而省属或市属企业土地所有权与使用权就不统一，地方政府利益所占的比例就应大些。 国家在处臵不同企业经济利益关系时 也应遵循企业隶属原则 有关企业职工股的问题 在计划经济条件下，企业职工为企业发展贡献了自己的力量，同时，企业又为职工解决工资、住房、医疗等问题，形成了中国特有的 “ 单位制度 ”。 在这种制下，企业经营的好坏、资产的分割与处臵，都与职工的利益密切相关。 因此，在国有企业改革中，应考虑职工的利益，增设职工股。 但应该增设多大的职工股，以及职工股在职工之间如何分配是一个比较复杂的问题 不同处臵方式间土地成本均衡问题 不同处臵方式使用于不同的类型、规模的企业，其对企业使用土地的成本也是不同的。 因此，应该协调不同处臵方式之间的关系，使不同处臵方式的土地使用成本基本相同。 实际上，不论是出让还是租赁方式，两者本质上都属于租赁制只是使用期限不同。 因此，企业进行土地资产处臵时，应该灵活运用不同的资产处臵方式，使之相互协调、使用成本相互接近。 第十一章 中国现行土地管理体制 第一节 中国土地管理体制的演进 第二节 中国城乡土地统一管理体制 的确立与运行 第三节 中国国土资源统一管理体制 的建立与发展 第一节 中国现行土地管理体制的演进 一 土地管理体制的定义 二 机构设置的演进 三 管理事权的演进 土地管理体制的定义 土地管理体制 土地管理组织各层次、各部门的 组织关系制度化的形式表现 法定程序 社会经济 发展 实现土地管理组织 整体功能 实质 土地所有制 服务 决定 机构设置的演进 统一管理阶段（ 1949年 地政局） 多头分散管理阶段 城乡土地统一管理阶段 国土资源相对集中统一管理阶段 多头分散管理阶段 地政局 土地利用 总局 农垦部 城市 服务部 内务部 建筑 工程部 1952 1954 1956 城乡土地统一管理阶段 1986年国务院第 100次常务会议对 如何加强土地管理工作进行专门研究决 定： （ 1）确定全国土地资源 统一 管理体制 （ 2）成立 直属 国务院的国家土地管理局 国土资源相对集中统一管理阶段 国 土 资 源 部 规划管理 保护合理利用 土地资源 矿产资源 海洋资源 二 管理事权的演进 1986年前，城乡土地管理工作内容少，事权单一 1986年后，城乡土地管理工作事权不断拓展 1986年前，城乡土地管理工作内容少，事权单一 在农村土地管理方面 在城市土地管理方面 在农村土地管理方面 解放初期，土地改革 58年实行人民公社化， 62年改为 “ 三级所有，队为基础 ” 78年后，实行联产承包责任制 在城市土地管理方面 土 地 国 有 化 否定其 商品性 禁 止 限 制 买 卖 出 租 行政 划拨 三无 （ 1）城市土地管理机构不健全，职责不清、政出多门 （ 2）以行政管理手段代替经济、法律、科技管理手段 （ 3）在城市没有建立起完整的 地籍档案 ，土地权属不清，事实上土地国有制在相当程度上被部门、单位所有制所代替 86年以来城乡土地管理事权的不断拓展 （ 1） 86年。