“盛唐艺术园”整体定位分析及可行性研究报告(编辑修改稿)

“盛唐艺术园”整体定位分析及可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

积： 200250 m2； 联体别墅： 主力面积： 180220 m2； 别墅楼中楼： 主力面积： 160200 m2； 李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。 四、面积及房型配比 项目 容积率 用地亩数 建筑面积 所占比例 总用地面积 500 亩 333,500 M2 总建筑面积 100,050 M2 100% 其中 单体别墅 300 亩 36,018 M2 36% 联排别墅 140 亩 51,359 M2 52% 配套及艺术园区 60 亩 12,006 M2 12% 户型比： 独栋 双拼 联排 双立 总计 35% 65% 15% 20% 55% 10% 100% 五、房型设计建议 空间是别墅的灵魂。 必须从房型上对南京的别墅房型进行一场“空间革命”。 单体 /双拼 /双立别墅建议： —— 两层半或三层为主，层高三米以上 —— 户型设计基本要求：动静分开、公私分开 、主次分开、干湿分开； 户型设计的重点：客厅和主卧。 —— 客厅：所有的客厅必须挑高（ 米， 米以上）；大面宽、大开间；最好能营造多种空间感受； 大面积玻璃、弧形落地窗、低窗台落地大凸窗、壁炉等 …… 都可考虑 李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。 —— 主卧必须气派，主卫、衣帽间、甚至与起居厅、书房、健身房相连，最好外带大露台 —— 卫生间建议：尽可能使主卫做到不小于 10 平方米（根据总面积作适当调整），次卫 68 平方米 —— 厨房：可考虑有中式厨房或西式厨房两种，或开放式厨房 —— 餐厅或客房可做夹层（一夹二或二夹三） —— 充分 利用地形地势：部分山地别墅还可考虑结合地形偷出地下室的面积，让看起来的二层实际为 三层；沿湖部分也可设计出有创新的别墅房型或生活型态 —— 充分考虑别墅居家的特性，把握好具体各房间的尺度 —— 功能必须齐备，别墅的五大区域必须充分考虑，合理安排 礼仪区：玄关、客厅 / 交往区：餐厅、家庭活动室、书房 / 私密区：卧室、卫生间 功能区：车库、洗衣房、佣人房、健身房、视听室 / 室外区：车库门、辅助出入口、总门、花园庭院、露台、会所、公共绿化 —— 沿湖、或沿山，可考虑聘请国外著名的设计师，从外立面到内部装修全部进行 设计，不为卖房， 首先为炒作概念，用大手笔体现盛唐实力与特色，也是营销创新的一种手段，为项目形象提升 打下伏笔。 —— 特别的豪宅：这可以说是盛唐艺术园的明星产品，也是小区的物业领袖，可以特别设计，创新、 有个性，可加配小型游泳池，双车库等特别设施。 联体别墅房型建议： 李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。 —— 流水线产品：大量可复制的成熟产品，只推 34种经典房型 —— 房型创新：客厅全部挑空， 米以上；三层半空间；大开间（ 米或以上） —— 外车库设计：去除室内车库，全部放在室外，弥补挑空的面积损失（据调查而知，很多住别墅 的客人 都喜欢停车在室外） —— 加大花园：减少公摊面积，加大花园面积 —— 面积控制：全部 200平米以下，有效控制总价 六、建筑立面及风格建议 —— 整个社区建筑单体结合不同组团主题采用相应的建筑风格。 三个区（高尚别墅区、艺术园区、联排区）各有特色，但总体协调； —— 高档别墅的建筑风格应遵循传统、经典或经典改良型、稳重、大气，不应过分现代或时尚，必须经得起时间考验；（唐代建筑的风格特点就是气魄宏伟、严整而又开朗）联体别墅的建筑风格可更现代化、创新化、特色化； —— 建筑立面上：高尚别墅追求个性，但不张扬，必须在整体协调 的情况下多样化；联体别墅则建议相对统一化。 —— 主题艺术馆园可单独设计，采用现代前卫风格，初期可先做两座已定的亚明艺术馆与江宁区博物馆，其余尽量先与有兴趣的相关人或厂家谈好意向，根据其要求结合园区的整体风格再行建造。 第七章：环境规划分析及建议 一、景观设计理念： 李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。 “大地艺术，唐诗遗韵，自然人文” —— 本项目的名称是盛唐艺术园。 盛唐和艺术正是我们需要挖掘的两大卖点。 —— 大唐是中国十多个朝代中最为兴盛的一个，大唐人民生活安定，无忧无虑，平时就有很多时间去钻研艺术，因此产生了很多文人，诗词歌 库，更有唐诗三百首，唐宋八大家流传千古，因此大唐最突出的就是大唐文化。 —— 在园林方面，随着大唐封建社会中经济和意识形态的变化，园林艺术日益发展，庄严的宫殿被打破，反之以模拟自然山林为目标的建筑出现了，人和自然界进一步的联系，人为场所自然化，与自然合为一体。 园林提供了一个用来满足士大夫公余或退休后追求隐逸的心理需求，所以园林是无处不透露出文人的品位，而这在唐朝建筑中是很常见的。 —— 从另一方面讲，本项目在环境上最大的优势就是拥有绝佳的原生态自然景观，环境的规划应以最大限度地不破坏自然为前提； —— 艺术又是本 项目立项的基础，也是我们最强调的特色；而在现代的大地艺术中，摩尔的雕像是最典型的代表。 综合大唐、艺术和本地块与生俱有的优越性，我们认为：本次环境规划的思路应从自然、艺术、唐朝的人文历史（如唐诗意境等）中去充分挖掘，提炼出本案景观设计的理念和各种元素。 现代艺术和唐代艺术在大地自然景观上得到了很好的统一：即：自然的艺术；艺术的自然；而各种景观设置和雕像小品中也能品悟出浓浓李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。 的唐诗遗韵。 （一旦主题明确，我们将与环境设计公司一道，确定主要的景观设置主题和具体内容） 二、景观设计手法： —— 借景： 将军山、沐英湖、康后湖都属可利用的外部资源，建议在规划充分利用。 园区本身有许多可资利用的优越的自然环境：山体植被的尽量保留或移植，两大水库的借景与引水作用，区内塘水的合理利用，采石场的独特景观，部分竹林与野菊花的自然景观，都是别的基地所没有的，需要我们很好的加以利用和保护； —— 造景：两大手段 —— 水和绿，增强渗透性 水是本案有别于将军路对手的一大特色。 外水，内水，既能娱目，更能传情。 引水入小区，聚水戏溪，汇溪成湖，以水的文化意义和精神感召力为核心，将水文章“做透”、“做精”、“做细”。 内部主景观水带可“变细”、“变长”、“变曲”，绕过尽量多的别墅，为销售制造优势资源 又有利于以后物业管理的成本控制。 利用花、草、灌、乔、高大的成年老树，打造充满自然意趣的生态绿色环境是塑造别墅环境的基本，人工天成是最高境界。 根据小区的分区规划理念，景观规划宜与建筑风格相协调，注重雕塑、主题景观、小品的表现。 三、重要提示： —— 一进大门的主景观轴线和视界内的公共景观将直接代表盛唐艺术园的档次和在民众心目中的地位，建议以造公园的大手笔规划予以实施，需做得够大、李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。 够精、够美、够好，够气派。 —— 各组团的主轴线 和主中心的公共景观做大、做好； 内部环境则可考虑尽量减少共用面积，加大私有的花园面积，为客户提供更多的依据个人喜好营造园林的机会。 —— 艺术园区在早期将成为本案的主要出入通道，本身既是建筑，又是一道独特的景观，应特别设计，而且建议设计一代表本案形象的精神堡垒 ,以增加人气，吸引人潮。 —— 污水处理站、箱变、垃圾收集站等设施周围可否适当填土造坡，并建乔木林或灌木丛，目的在于让所有可能影响住户视觉及心态的地上物从住户视线中移除。 —— 建筑物四周的散水坡可使用低成本的鹅卵石铺设地坪，其一使细节之处也能与整个环境 相互协调，保持美观；其二可消除因雨水的侵蚀产生视觉不悦的感觉。 李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。 第八章：公共、服务设施规划建议 一、艺术馆区建议： 通盘考虑本项目的艺术性宗旨，本区域将是最能发挥园区特色的一个所在，要求其建筑与景观的布置要有利于人文性景观的最大限度发挥，同时其建筑风格要旗帜鲜明，富于特征性，利于空间展示。 同时要求其配套设施需在一般小区配套功能的基础上，突出艺术功能。 另外一个不能忽视的因素是由于与本项目地域上的接近性和品位上的相似性，河海大学学生的强大消费能力，需在项目的配套中给其安排一定的消化区域。 在会所的考虑 上，既可与艺术中心合二为一，亦可单独建造。 但功能上必须有所互补：经营性的商业用房和以增进交流为主要目的的艺术中心，建议尽量放在佛城西路沿线， 同时可穿插部分对外性强的艺术馆。 艺术中心可考虑设置画家村的功能，充分考虑展示空间的问题，一楼的空间尽量开阔，考虑在楼盘开始销售后先做售楼中心用。 艺术会所： 5000 平方米左右，功能设置可从以下各项考虑： 服务性的：以提供打字、传真、复印、票务及小型会务服务为主的商务中心；提供日常服务的超市、美容美发形象设计中心、洗衣房、银行、电信办事处等； 运动型的：室内温水游泳 池、桑拿浴室、影音室、健身房、韵律操房、棋牌室、乒乓房、台球房、壁球馆，室内排篮球馆兼多功能室； 餐饮：餐厅、咖啡屋、酒吧、西餐厅等 其它：阅览室、保健诊疗室等。 艺术交流中心： 2020 平方米左右。 对外营业，主要功能考虑以满足艺术人员的居住、展示、交流沟通为主，集会议、住宿、酒店功能等于一体。 主题艺术馆 ： 6 所，每所 500600 平方米，是小区的亮点，是最可以淋漓尽致的发挥设计师的专业水准与专业追求的地方，在主题明确的情况李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。 下，可以给设计师最大的发挥余地。 亚明艺术馆、江宁区博物馆、茶艺馆、陶艺馆、南京 云锦展示馆、民俗文化馆等，风格方面可以是现代的、前卫的，也可以是经典的、唐朝的、江南的，主要根据最终的功用来定。 建议可邀请世界著名建筑设计大师设计 12 个艺术馆，一提升小区的形象，二可以为炒做概念埋下伏笔，三可以成为小区的最大卖点。 艺术幼儿园： 1000 平方米，规划为高档次的、特色艺术幼儿园，特色要在建筑造型上就有所体现。 室外配套设施 ：建议两个别墅区各建造两个标准网球场，铺设健康步道，儿童游乐场，部分艺术馆之间可建造风雨连廊，溪流之上架设别致的小桥，水景旁安置精致小品。 特别注意人际沟通的需要。 二 、公共设施建议： 室外配套设施 ： 建议两个别墅区各建造两个标准网球场，铺设健康步道，儿童游乐场，部分艺术馆之间可建造风雨连廊，溪流之上架设别致的小桥，水景旁安置精致小品。 特别注意人际沟通的需要。 同时，可利用采石场建造如室外攀岩、利用两个水库设置游艇码头等 智能化系统： 建议从三个方面来考虑：信息网络系统、安全防范系统、物业管理系统。 信息网络系统 ：由 Inter 宽带网接入（每户要求 10M 带宽）。 设置小区局域网络系统及网络信息服务，程控电话，有线电视和 VOD 点播。 安全防范系统 （ 1）门禁系统 （ 2）周边防范系统 （ 3）电子巡更系统 （ 4）可视对讲及家庭安防系统 物业管理系统 （ 1）停车场管理系统 （ 2）耗能自动接收系统 （ 3）一卡通系统 李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。 （ 4）背景音乐，小区照明自动控制，火灾自动报警，设备管理系统 （ 5）综合物业管理系统 （ 6）物业服务：以艺术概念为统领的社区，需要提供许多个性化的服务，在硬件设备完善的基础上，在一般社区服务的基础上，举行各种艺术交流活动将是以后社区生活中不可缺少的部分：如钢琴、舞蹈、艺术等少儿素质训练，美墅家摄影艺术展览，主妇健美韵律操比赛 ，国画、油画技法培训，业主业余合唱团等社区活动。 而如何使居民对类似活动产生兴趣是摆在物业公司面前的一个现实的课题。 这就对物业管理公司提出了很高的要求，要既能提供完善的服务，又使活动具有一定的感召力，塑造社区生活的艺术氛围是关键。 第九章：分期推案建议 根据上述对规划设计要求的描述，我们建议本项目按三期分期推出，具体分期如下： 第一期： 以艺术园区作为小区的亮点和特色先期建造，作为样板段部分；项目左侧高尚别墅区靠近佛城西路平缓地带先推；一期体量为 3040 栋单体、双拼别墅，树立高档形象，拨高地价，抢占 南京大型高档纯别墅社区概念，抢占定位制高点，打响盛唐品牌； 第二期 ： 加推项目右下侧平缓地带的一般别墅区，约 56 万平方米联体别墅 /双立别墅，迅速回笼资金，体量： 250套左右；同时，单体和双拼继续去化； 李萧萧的个人主页 需要文档请给我留言。 第三期： 项目右侧高尚别墅区山地部分， 12 万多平方米。 第十章：新材料、新技术的应用 对于别墅这种高档次、高价值、高享受的特大件特殊商品，为提高其附加值，相关新材料、新技术的应用十分必要。 根据对南京市场的了解和对国家相关政策与规定的研究，建议在盛唐艺术园的规划设计中，尽量考虑以下新材料、新技术的应 用： —— 新型保温、隔热材料 —— 防渗漏、噪音材料 —— 新型。