博美诗邦物业管理方案(编辑修改稿)

博美诗邦物业管理方案(编辑修改稿)内容摘要：

完好 各区域报警器及集中报警器工作是否正常 每季保养、全面检查一次 试各点电压 清除各故障码 按探头数量的 30%抽检试验 测试接地电阻 试验各功能 喷淋、消防泵维护保养管 理 系统运行正常、稳定，灵敏可靠 非人为因素所产生的误报率在3%以下 08 公共通 道 每日巡视检查两遍，发现问题及时维修并做好记录 管理员负责巡查；工程技术人员负责组织实施、维修和检验 每年对局部损坏严重的公共通道进行修补或翻新 工程组负责组织实施或委托专业公司进行改造 公共设施服务提供规范和维护保养服务规范 平整，无坑洼积水 确保公共信道通畅，使用功能正常，无安全隐患 3 、完好率达到98%以上 装修期间注意防止占用公共通道 09 沟渠、池、井 每周巡视检查一遍，发现问题做好《公共设 施巡查记录》并及时处理 管理员负责巡查；工程技术人员负责组织实施、维修和检验 每半年全面清掏疏通一次 每季度清除各类杂物一次 中修 4年，大修 8年 工程组负责组织实施、检验 公共设施服务提供规范 市政排水管渠工程质检验标准（ DBJ011395） 市政排水管渠工程质量评定标准（ DBJ012495） 沟渠、池、井使用功能正常，畅通、无阻塞现象 2 、完好率达到98%以上 加强井盖管理，确保完好无损 雨季来临前进行清掏一次 10 停车 每日检查二 安 防组负责 地面有局 工程组负责组织实施或 公共设施服务 车场使用功能 中国最大管理资源中心 第 14 页 共 34 页 场 遍，发现问题及时处理 组织实施巡查、维修和检验 部损坏的，及时维修 委托专业公司进行大修、更新改造 提供规范 停车场服务提供规范 正常可靠 场地平整，无坑洼积水，完好率达到 98%以上 11 给排水管道及相关阀门 每日检查一次，发现问题，及时维修并做好记录 工程组负责组织实施巡查、维修和检验 每年给各类管道及其相关阀件刷一次防锈漆 每季度保养一次，每年检修一次 每 5 年进行一次大中修或更新改造 工程组负责组织实施、检验或委托专业公司进行 给排水设备二次供水水池管理和维护 《给水、排水管道施工及验收规范》（ GB5026897） 给、排水管及相关阀门使用功能正常，完好率达到 98%以上 给水管道畅通、无渗漏水现象 排水系统通畅，汛期道路无积水 阀件无跑、冒、滴、漏水现象 12 室内消防栓及消防管道、轻便灭火器材等 每周检查一次发现问题，及时处理并做好《消防设施检查表》记录 安防组负责组织实施、检验 每年刷一次油漆 每季度试水至少 1次，检修 1 次 每半年全面检查一次 灭火器材每月检查一次 消防栓、消防管道中修 5 年，每 10 年进行一次大修或更新改造 安防组负责组织实施、检验 建筑灭火器配制设计规范（ GBJ14090） 建筑设计防火规范（ GBJ1687） 有关消防法规 消防栓、轻便灭火器材使用功能正常可靠 完好率为 100% 消防栓、消防管道等无渗漏水现象 火灾易发季节及重要的节假日前应进行一次全面的检查 13 防避雷系统 每月巡查一遍并记录，发现问题及时处理并做好记录 工程组负责组织实施巡查、维修和检验 每季进行一次保养 每年进行一次接地电阻测试 每年刷一次银粉漆 中 修 6 年，大修 12年 工程组负责组织实施、检验 确保系统正常使用； 2 、系统完好率100% 接地阻值符合GB5016992 要求 14 IC 卡停车场系统 每日巡视一遍，随坏随修并做好记录 安防组负责组织实施巡查、维修和检验 保养周期：每月一次 每年检修一次 每 4 年进行一次中修，每 8 年进行一次大修或更新改造 工程组负责组织实施、检验 停车场收费系统管理规程 公司《 IC 卡停车场系统保养规程》 公司《维修过程的检验》 确保 IC 卡停车场正常运行 2 、完好率达到99%以上 15 公共照明等一般项目 每日巡查，随坏随修并做好记录 工程组负责组织实施巡查、维修和检验 每季度保养一次，每年检修一次 每 6 年进行一次大修或更新改造 工程组负责组织实施、检验 公司《机电设备管理规定》 公司《公共设施巡查制度》 公司《维修工确保各设施设备使用功能正常 电气线路完整无损，绝缘良好 3 、完好率达到 中国最大管理资源中心 第 15 页 共 34 页 作手册》 公司《维修过程的检验》 99% 设备突发紧急故障应急措施 A、停水应急措施 (1)先到地面水泵房水箱检查自来水公司的供水是否正常。 如出现问题，致电自来水公司及时派员修理。 (2)接着检查水箱水位及泵房的供水系统是否正常操作。 (3)然后检查生活水箱水泵系统及加压是否正常，浮球、限位装置是否出现故障。 (4)最后检查供水管网系统中途是否有管道爆破现象。 (5)在显眼处张贴通知，告之住户停水相关事宜。 B、 停电应急措施 (1)接报供电部门检修计划停电。 a)物业服务中心在接到供电部门发出之停电通知后，通知小区住户。 （通知详细写明：停电日期、恢复供电日期、是否暂停电梯及时间，通知各住户停电期间将所有电器关闭）。 b)通知维修人员进行设备巡视。 c)准备停电备 用物资如应急灯、切勿点燃蜡烛。 （在停电前检修通道应急照明灯完好） d)停电期间加强小区安全防范及秩序维持，以免不法分子有机可乘；电力恢复时，检查小区各设备是否正常运作；停电时应将所有电器插座拔掉。 e)启用备用发电机组。 (2)若是因小区内原因造成停电时，应急措施如下： a)水电维修人员迅速查明停电原因后，若电网停电，按发电机启停操作规程启动发电机，做好倒、送闸供电工作。 若内部故障，立即报告工程维修部、物业服务中心 中国最大管理资源中心 第 16 页 共 34 页 组织抢修。 b)安防人员遇停电时，应查看自动门停止位置，如出现挡道，应拉开电闸后用手动方法排除 ，以保证道路通畅。 C、停气（管理燃气）应急措施 (1)致电供气公司询问供气是否正常。 若故障停气，应张贴通告通知住户，要求住户检查勿必关闭总开关。 (2)若供气公司供气正常，应要求供气公司及时派员检查，以防泄漏造成事故。 (3)通知当值巡逻管理员，到现场察看情况，及时反馈物业服务中心。 (4)接报后在显眼处张贴停气通知，告知住户，做好无法正常使用的准备工作。 (5)若因泄漏造成停气，应视情况通知各方到场采取救急措施（如供气公司、消防部门、救护中心等）。 (6)气体泄漏按《煤气泄漏应急处理》程序执行。 四、公 共秩序维护 (一 )队伍实施准军事化管理，做到“统一作息、统一着装、统一装备”，以及“集中招聘、集中培训、集中管理”，确保安防员的综合素质得到提高。 (二 )加强治安队伍的建设，着装统一鲜明，定期开展军训、礼仪礼貌培训、业务操作培训以及突发事件处置培训。 (三 )治安人员以定位岗、巡查相结合，对住宅区实行 24 小时安全防范管理，确保区域内不发生恶性刑事案件即重大治安灾害事故。 (四 )安防管理上采用门岗盘查与楼宇防客对讲系统相结合，对进出住宅区的人员、物品进行有效控制，防止越墙、越房进入住宅区。 加强巡逻，物业服务中心 对每一名当班安防人员配备对讲机一只，用于相互协调，提高工作效率。 (五 )掌握业主的基本情况，业主熟悉率达到 95％以上，积极帮助业主解决临时困难。 服务中心要建立常住入口、外来入口情况登记薄和房屋出租登记本，并经常与社区及有关部门保持联系，共同做好辖区的日常管理。 (六 )抓好工作制度落实，切实做好外来人员出入住宅区查验登记制度、大件物品 中国最大管理资源中心 第 17 页 共 34 页 出辖区盘查制度、治安巡逻制度等，确保工作质量。 (七 )除安防人员外，其他物业工作人员，作为物业管理的一份子，也是管理区域的义务安防员，有义务对各种可疑因素或突发事件及时向物业服务 中心或协助字主人员处理。 (八 )与业主形成安全防范共同体，设置安全求救电话，一但业主发现可疑情况时可及时与物业服务中心联系，安防人员以最快的速度出击；与街道、派出所形成安全联防小组，随时邀请相关部门协助工作、进行业务指导。 (九 )我们将着重培养安防员的服务意识，我们将通过各种方式加强对安防员的日常培训，特别要加强安防员服务业主的服务意识，改变原来安防员的单一功能，提升形象加强多种技能。 (十 )小区车辆停放管理 汽车驶入小区门岗时，应识别清办理月票停车和临时外来停车类型，办理月票车主在进入小区时，发给车主 固定停车卡并在 [机动车辆进出登记表 ]上登记。 对于临时停车的车主（未办理月票）车辆驶入小区门岗时经询问需进入小区后，发给临时停车卡并在 [机动车辆进出登记表 ]上登记。 在车辆出小区时，对固定办理月票停放车主收回停车卡在 [机动车辆进出登记表 ]上记录后道闸升起放行。 在车辆出小区时，对临时停放车主按物价委相关规定收取停车费并收回停车卡在 [机动车辆进出登记表 ]上记录后，经检查无异常情况时道闸升起放行。 车管员应识别停放汽车是固定车位车主或临时停放车主，指挥其停放在相应停车车位上，同时对车辆车况进行检 查。 发现异常情况，及时向业主（车主）说明，并记录于 [车场巡视登记表 ]上，并当场请业主（车主）在“备注”栏中签字确认。 提醒车主关好车门、车窗关上，并将车内的贵重物品随身带走。 摩托车、电动车、自行车实行定点统一停放，安排专职车管员全天侯 24 小时负责管理。 中国最大管理资源中心 第 18 页 共 34 页 对汽车进出停车场，可实行 IC 卡系统管理。 (十一 )治安事件应急措施 一般民事纠纷 (1)业主及来访客户因违反辖区物业管理制度、违反公民公共道德行为、民事纷争、利益关系等引起的业主之间、业主与客户之间、或业主（客户）与物业服务中心安防人 员引发的各种纠纷： a)安防员发现上述情况应立即到达相应位置，了解情况，劝阻和制止纠纷，并视事发原因维护守纪守法一方的合法权益，但不得有参与、表态或表达立场的语言； b)当事双方语言冲突影响他人或对正常的公共秩序造成影响和干扰时，应进行规劝并尽力将双方分离，其中一方为访客的及时将其礼请出辖区； c)当事双方冲突较为激烈，有可能使用暴力时，安防员应立即介入到当事双方之间，避免暴力冲突发生，同时向安防队长汇报； d)当事双方已发。