项目销售策划方案(编辑修改稿)

项目销售策划方案(编辑修改稿)内容摘要：

制的关键； （ 3） 经济适用房、廉租房大面积修建 根据今年国家发改委实施大力加强经济适用房及廉租房的建设，无疑对商品房市场形成威胁。 核心威胁 — — 客户分流、经济适用房的大面积开发、调控政策的实施 【行动手段】 Action11 ： 高举高打，实现快速销售，形成项目市场火爆局面 ； Action12 ： 缩短开发周期，及时与市场灵动。 项目发展策略 20 / 42 根据项目 SWOT分析及应对分策略，综合考虑制定如下项目发展总策略： SWOT 组合战略 项目发展策略 行动纲领 行动手段 战略 利用机会 强化优势 “资源整合，建立优势” 的市场竞争策略 整合多方资源，建立竞争优势， 形成项目“竞争壁垒”。 打造内部配套，构建优尚社区生活； 有效把握客户心理，迎合消费者置业需求； 战略 利用机会 减轻劣势 “体验式营 销，快速销 售” 的市场营销策略 抓住市场机会，以文化营销弱 化项目劣势，并通过商住互动 实现顺利销售。 紧抓城市发展机遇，引导消费。 战略 弱化劣势 应对挑战 “产品创新，提升品质” 的产品开发策略 以产品创新提升产品品质，树 立差异化的市场形象。 运用新技术、新材料、新工艺解决项目噪音问题； 通过产品创新、户型创新，提升产品品质； 以产品的高性价比来赢得市场。 战略 发挥优势 规避威胁 “打造自身产品优势、 强占先机” 的风险控制 策略 充分发挥项目优势，在竞争威 胁较小的前提下抢先入市 ，打 “时间差”来规避市场风险。 依托区域先天条件，通过打造内部产品品质，实现产 品自身增值，把握入市时机，快速应对市场反应。 21 / 42 【项目分析总结】 地块价值判断 综合本地块未来配套完善、开发条件成熟，未来区域发展，商业、教育价值等优势， 我们认为本项目适于开发城市 灵动 化生活社区（ 含居住 、商业 、健身 等功能）， 但同时要防止噪音干扰。 项目的评价 地块拥有 竞争低优势 、规模优势、 沿街 商业配套优势以及企业实力优势； 同时，项目也存在区域形象弱、环境嘈杂、 尘埃污染、 缺乏可利用景观、噪音污染等不利因素以及未 来市场变化及市场供求变化等不确定因素影响，也是项目需要解决的问题。 基于地块本身具有的开发条件，我们认为本项目应在市场环境与项目条件相结合的情况下，在上述 开发策略的指引下进行 定位与规划，建立 独特 竞争优势。 第三部分 项目定位 22 / 42 一、背景综述 项目市场背景 根据上述市场与本身优劣势分析， 总结本项目住宅发展策略的市场背景如下： （ 1）平顶山市房地产正处于快速发展时期，这种快速发展态势仍将持续一段时间；未来房地产价格仍将保持一定 的增幅； 房地产开发的 主战场将从城市中心向外转移。 （ 2） 平顶山 中高档 高层住宅市场目前尚处于成长阶段， 无论在 产品设计、营销推广等方面尚有较大的发展空间。 （ 3） 地段、小区内环境、价格、物业管理服务 是消费者购买住宅的主要考虑因素。 （ 4）城东区域 小高层、多层 产品的客户群为 经商人士、教师 、公司 高 层、私营业主 等，另一主要客户群为 周边村庄 客户和外地投资者 等亦占据了一定比重。 （ 5）目前城东板块大部分项目在 无太多外部景观与配套资源依赖的情况下，均通过对项目本身品质的打造 ，实 现其价值。 （ 6）随着 平顶山 规划的实施， 城东片区的进一步发展， 区域未来商品住宅供应量将达 到一定比率 ； 鉴于 上述市场形势，本项目在定位时应充分考虑消费者的需求，在满足消费者需求的基础上进行 产品自身创新 ，形成差异化的 23 / 42 市场定位 ，从而战胜区域感念并获得预期利润。 二、项目整体物业定位 结合市场分析与项目自身情况， 我们将项目整体物业定位为： 建立自身品牌的物业管理团队。 引进国 际 化的物业管理模式，为社区提供 24小时管家服务并运用高科技的安全设备。 三、项目住宅部分物业定位 根据前面的分析， 综合考虑市场条件及项目自身开发条件影响因素， 项目住宅部分物业定位如下： 小群体、大影响的 都 尚社区 释义： — — 小群体， 一样有大作为； — — 独 ：具有特色唯一性强、 尚 ：时尚感念性 社区的景观住宅项目； — — 倡导现代城市生活， 注重邻里关系； 24 / 42 四、客户定位 主力客户群 基于本项目区位性、环境特性等因素。 确立了本项目目标客户包括三层：平煤集团 下属企业 客户群； 项目周边村镇及 其它 中小型 企业客户群；经商等少数投资客户。 通过对周 边 了解 并结合项目自身优劣势，则本项目主力客户群特征：  该区域经济收入相对稳定（ 28— 40岁）人士。  附近平煤集团十二矿、十矿、八矿在职员工及高管。  个体经营者，周围村镇客户群。  家庭构成特点：以三口之 家为主，辅两口之家、单身、三代同局。  购房目的：改善性住房 作为终极置业、或者工作便利性及过渡性居所。 目标客户群来源  区域内客户： 即在项目区域内生活、工作或居住的客户，主要包括一些企事业单位 客户，如：平煤集团下属单位、个体经营者、中小型企业高层管理者等。 25 / 42  平安大道沿线： 集中了如汽车维修、汽车美容、汽车 4S店和中型企业等中高层收入客户，其中也包括私营业主及 个体 等客户。  周边村镇客户： 集中了东高皇乡、上徐村、庆庄、何庄、赵庄村等部分客户群体。 这其中置业倾向多以使用 性两房及 舒适性三房为主。 四 、形象定位 通过 前文对目标客户群的分析确定，希望在他们身上找出其心理、性格、喜好、追求等方面的共同点，以此作为项目形象定位的基础依据。 形象定位为： 生活 繁忙 尽在出 入 之间 五、 案名建议 26 / 42 建议案名一 : 华丰 茗苑。