辽宁沈阳项目可行性研究报告(编辑修改稿)

辽宁沈阳项目可行性研究报告(编辑修改稿)内容摘要：

和平商场四层楼 本案正北 1～ 4 层 2020 年 整体招商 5000 ㎡ 左右 0 豪隆世家 新华广场西 500米 1～ 3 层 2020 年 6500 元 / ㎡ 300～ 670 ㎡ 出售率 40% 方迪大厦 和平区西塔街 1～ 3 层 2020 年 6500 元 / ㎡ 300 ～ 2020 ㎡ 出售率不足 30% 综上所述，本案周边地区的网点销售（出租）率为 60%。 区域内网点需求调查 区域内的主要经营企业明细表 （附表六） 企 业 类 别 企 业 名 称 主 要 分 布 地 段 大型合资（私营）企业 洲际酒店、中国正泰集团、沈铁分局通源实业总公司、沈阳沈港实业有限公司等 南京南街及南五马路 写字楼 鸿源大厦、明日大厦、玉麟世家、文新大厦、群星大厦、中山大厦、通保大厦、昊源大厦、星光大厦 南五马路、和平北大街 银行、 证券 约 20 家国有银行（工、建、中、农、交行）、商业银行（华夏、招行、广发行等）遍布，以及银河证券、鞍山证券、辽宁国信等 中华路、南京南街、和平北大街、南五马路 政府机关、企事业单位 和平区公安分局、和平区房产供暖公司、沈阳市体育局、 区域内部分经营种类的 未来发展规划及需求 （附表七） 行 业 名 称 现经营面积 经营场地变迁因素 未来发展规划 网点需求面积 网点需求格局 彩印喷绘 20～ 200 ㎡ 有动迁可能 买或租网点 200～ 400 ㎡ 大开间、大进深 餐饮业（快餐业） 100～ 500 ㎡ 新品种的引入或连锁经营 租用网点 100～ 500 ㎡ 格局方正 家电代理业 20～ 150 ㎡ 连锁经营 买或租网点 100 ㎡ 左右 格局方正，适于经营 洗浴业 200～ 1000 ㎡ 买网点，个人经营 300～ 800 ㎡ 钟表眼镜店 100～ 200 ㎡ 连锁经营或新办企业 租用网点 200～ 300 ㎡ 格局方正 银行及证券公司 200～ 1000 ㎡ 开设分理处或分支机构 买网点（固定资产投入） 500～ 2020 ㎡ 影楼 200～ 400 ㎡ 连锁经营或新办 租用网点 500 ㎡ 以下 室内易于规划 娱乐城（健身中心） 1000 ㎡ 以下 租用网点 1000～ 2020 ㎡ 室内易于规划 超级市场 500 ㎡ 左右 连锁经营 租用网点 1000 ㎡ 左右 单层空间足够大 大型主题市场 4000 ㎡ 左右 联合投资经营 整体购买 设室内电梯、楼梯间等 四、物业发展规划 项目定位  沈阳首座小面积完全 产权公寓 （公寓主定位）  沈阳首座顶尖地段精品小户型 （住宅主定位） 功能定位  商住两用公寓 小面积、精装修、可拆改、具有完善的个性配套服务  小户型精品住宅 根据对周边的分析以及对本地块因素、小区规划理念等各种因素的综合评价，将该项目从市场中细分出来，定位为“小户型的精品住宅”。  定向商业网点 为配合住宅的销售，并完成本项目未来的科学管理，建议网点定向销售，也可考虑给予统一的局部装修，以全面提升项目的整体档次。 目标客户群定位  商住两用公寓： 单身白领、丁克族、小资阶级、富家子弟（不愿与父母同住，但经济 上仍依赖家庭）、艺术工作者（ studio）、外来驻沈工作者及公司、投资客  精品小户型住宅： 周边生意人 （生意之便）、 周边政府机关、企事业单位购房者 （回归城市，距工作单位较近、过现代化生活、具升值潜力） 也有相当的商住需求客户  定向商业网点： 配合公寓未来生活的娱乐性、服务性经营 ，应相应禁止大件商品修理业、装修业及建筑材料、印刷业的经营。 项目优势资源整合  充分利用片区的 商业氛围资源 ， 打造都市人文社区形象。  树立一个独具特色的都市经典家园形象 物业总体规划  建筑风格： 现代主义风格， 要求线条简洁流畅 ，色彩典雅持久， 凸显现代的、简约的都市之风。  围合式布局，使客户尽享区内之静谧、安适、令住户真正能够感受到阔中取静的居家氛围。  小区内地上不设停车位，所有住户车辆及来往车辆全部停入地下停车场，将地面园区内道路及园林、绿化广场留给住户休闲娱乐，令住户更能享受清净，品味都市中的田园生活。  园内中庭广场实现最大价值的绿化 ，精心设计的人造景观、瀑布喷泉、小桥流水、儿童游乐设施及成人文体设施。 合理分布，为住户营造快乐健康的生活。  室外统一规划设计遮蔽式空调机位，预设空调凝水管，以保证宇外墙的整体协调美观，避免空调机冷水浸蚀墙体，使物业保值、升值。  统一设置远程水、电、煤气自动抄表系统，方便工作人员读表，可避免入室查表对住户滋扰及不便。  赠送可视对讲门禁系统： 终端直连小区入口保安值班室和住户家中及楼下单元，尽最大可能防患于未然。  楼宇内外公共装修选材上乘，质地考究，体现档次与价值，提升物业素质，展示实力与品牌。 户型规划及 设计 户型设计应体现人性化、功能化、时尚化。 按本项目的目标客户定位，面积在 40～ 120Μ 2 之间，主力户型以 70～ 110Μ 2的二室两厅和三室两厅为主。 实现动静分区、干湿分区，力求使厅的布局更丰富和活泼，平层设计为主，辅之以全越式；客厅朝南带落地门阳台，餐厅带操作阳台。 窗设计能落地的并尽量转角，将窗外美景引入室内，令居者视野开阔，心胸畅然。 （ 1）户型面积及配比  完全产权公寓（ 26 层点式高层） 建议户型面积为 20～ 60 平方米 其中： 20～ 30 平方米 25% 30～ 40 平方米 35% 40～ 50 平方米 25% 50～ 60 平方米 15%  精品小户型住宅（两座板式住宅） 建议户型面积为 70～ 120 平方米 其中： 70～ 80 平方米二室一厅一卫 30% 80～ 90 平方米小二室二厅一卫 30% 90～ 100 平方米标准二室二厅一卫 10% 100～ 110 平方米小三室二厅一卫 20% 110～ 120 平方米标准三室二厅二卫 10% 板式住宅户型配比 二室户型 70% 三室户型 30% （ 2） 整个项目的不同产品份额 完全产权公寓 30% 精品小户型住宅 70% （ 3）户型设计要点 根据小面积户型的特点及使用功能，建议其设计应注意：  可考虑造当缩减客厅面宽，也许可以控制在 米之内；  尽量缩小走道的面积，避免不必要的浪费；  把窗设计成飘窗，充分占用外部空间；  适当提高层高，建议达到 3米；  室内多使用玻璃，制造通透效果； 完全产权公寓所应解决的个性配套服务 特殊的人群，特殊的生活方式与特殊的居住空间，决定了完全产权公寓必须配备完善的个性服务设施。 建议应解决的 个性配套服务： ★ 配备专业化系统化科学化的物业管理公司 ★ 相当数量的车位或地下停车场 ★ 服务部门相对合理的收费标准 ★ 智能化居家及办公的基本配套 （高速宽带网络、卫星电视等） ★ 先进、管理完善的共享空间 （商务中心、健身中心、俱乐部、分时办公区、 多部高速电梯等） ★ 各种服务配套设施 （中西餐厅、快餐厅、咖啡酒吧、美容美发、网吧、洗衣房、医疗室等） ★ 专有的各种个性化服务 （ 24 小时送餐、上门洗衣服务、家庭清洁、的士服务、房屋代租、 24 小时循环生活热水等） 本案的网点设计  网点规划建议的出发点  本案 特殊的地理位置决定了其网点的地域及投资价值  同样是本案区域的市政市容环境，也相对限制了本项目网点的发展机会  本案周边的经营产业对其网点规划也起到了一定的借鉴作用  网点规划  网点为两层，单位面积在 250 平方米左右  网点销售应具有相当的定向性，避免破坏住宅的居住环境及未来的小区管理  网点应注意设计室内格局  应事先寻找市场，谋求网点定向建设的可能  网点周围一定要预留车位  网点的价格建议设定在 6500～ 7000 元 /平方米之间 依据本案前期的网点市场调查及 2020 年上半年的区域网点提供量、网点特征，建议本案网点的规划 设计为： ★ 网点设置为两层，面积份额控制在 200～ 300 平方米 ★ 网点面宽 7～ 8 米 ，足够各种娱乐、服务行业的门脸设计要求 ★ 网点的定向销售至关重要 ，因此是否可以考虑统一风格的局部装饰 ★ 应规划网点门前的停车场 ★ 网点设计应考虑门、窗及梁、柱等位置，力求 最大限度优化网点结构 ★ 经营项目应 尽量回避万达商业广场的主营业务 （太平洋百货、沃尔玛超市、 欧倍德建材超市） ★ 网点 售价可控制在 6000 元～ 7000 元 /平方米 [判断 ]：综上所述，本案周边地区的网点销售竞争主要表现为洪福家园（产品形态类似）及万达 商业广场（品牌效应）的竞争。 但针对市场供需状况及市政改造力度的加大，本案网点的销售形势应较为乐观。 五、项目 SWOT 分析 （一）项目的优势分析 1．绝佳的地理位置 本项目位于沈阳市最主要的商业区 —— 和平区的中心地带，距离太原商业步行街仅 50 米，此地为沈阳市发展之非常成熟地带。 富贾云集，商业氛围浓郁，为沈阳市商业“黄金三角地”之中央，地理位置极为优越。 2．方便迅捷的交通 本项目 20 米之距离即为长途客运站， 300 米之“遥”即为沈阳火车站，气运火车运输通达省内及全国各地，南二马路、民主路上更是大、小中巴穿梭往来 ，四通八达，方便迅捷。 3．成熟完善的社区配套  太原商业街、新世界商场、联营公司、中兴大厦、时尚地下广场、中华路商业街及即将建设的由大连万达集团投资兴建的沈城首家大型商业广场，为本地段造出兴叹的人气和浓郁的商业氛围。  南京一小、铁路五小、东北育才中学、铁路实验中学、 134 中学、 20 中学，均属于省市重点学府，使本项目依偎学区，亲子无限。  医大附属医院、二 0 二医院、和平区中心医院保证了本地业主寻医问药，为生活提供有效保障。  商贸饭店、新世界酒店、金都饭店、金杯大厦、上海梅陇镇酒家、杭帮菜、麦当劳、肯德基及都市快 车等各种风味餐厅使本项目所在地成为沈城餐饮美食的绝佳处所。  中华剧场、东北电影院、市文化宫、保龄宫、市游泳馆、中山公园及正在建设中的沈城第一家也是最大的一家大众体育休闲健身广场，皆为沈城娱 乐休闲健身之首选。 （二）项目的劣势分析 1．地块局限  传统观念的局限，对地域内经营品种及经营环境有偏见。  原周边地域居住状况较差，居民素质相应不高，影响了地域发展速度。 2．周围环境因素  车辆站点集中，本、外地流动人口量大，人员素质混杂。  道路状况较差，路面较窄，损坏严重，且人车共行。 3．历史因素  历史遗留的脏、乱、 吵环境印象较难改变。  区域内外来人口较多，不利于区域的规范化发展。 （三）项目的机会点分析 1． 以陈政高为首的新一届市政府领导为沈阳带来了“经营城市”的新概念，限将城市建设做为一项重要的资产予以经营，在改善城市环境、提升城市档次的同时，通过政府政策上的优惠，吸引更多的外资进入沈阳，建造沈阳，进而改善就业环境，提高居民居住水准。 此举从整体上提高城市价值。 也使本项目所在地的片区价值得到相应提升。 2． 继沈阳市及和平区政府投资改造太原街地区后不久，大连万达集团又准备斥资 12 亿，在太原街打造沈阳首家 SHOPPING MALL（大型商业广场）。 将太原街建设成集购物、休闲、娱乐、餐饮、住宿、观光旅游及综合服务为一体的一站式消费场所。 使人们购物、休闲或漫步时，尤如在林荫道上散步一样舒适和惬意。 此次万达集团进军太原街也正是看中太原街地区对沈阳人来说与北京的王府井、上海的南京路、美国的曼哈顿、巴黎的香榭丽舍一样是一个城市商业的 LOGO（标志）。 是向外地人引以炫耀的骄傲所在。 而万达以此项目为沈阳引进了沃尔玛、太平洋百货等居世界 500 强的多家国际知名品牌店的。